#6 , 23 feb 2024 10:40
Vraagnummer : 55-2-002092 (2175)
Parlementslid : RASKIN Wouter
Geregistreerd : 29/09/2023
Einde termijn : 08/01/2024
Titel : Plaatsing laadpaal in geval van mede-eigendom appartementsgebouw.
Sinds 2019 heeft de wetgever een soepelere regel ingevoerd voor mede-eigenaars
van appartementen om onder meer een laadpaal voor een elektrische wagen in hun
garage te plaatsen.
Deze regeling in artikel 3.82 Burgerlijk Wetboek (BW) wordt gewoonlijk de
notificatieprocedure genoemd. Ze geldt zowel voor situaties waarin er een vereniging
van mede-eigenaars (VME) is, als in gevallen van appartementsmede-eigendom
zonder VME. Dat blijkt althans uit het feit dat de wetgever tot tweemaal toe de
formulering "de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van medeeigenaars" gebruikt. De regeling viseert dus twee hypotheses: één zonder VME
(unanimiteitsvereiste) en één met VME (meerderheidsbeginsel).
Aan elke individuele mede-eigenaar komt het recht toe om op de parkeerplaats in
privé-eigendom een laadpaal te installeren. Dit kan in principe zonder toestemming
van de VME. Daarnaast bestaat er ook een recht om elektrische leidingen te trekken
over de gemene delen. Het is in het bijzonder voor dit tweede recht - dat vaak
onontbeerlijk is om de installaties te laten werken - dat de notificatieprocedure werd
ingevoerd.
De mede-eigenaar die gebruik wil maken van zijn recht moet de andere medeeigenaars met een aangetekende brief van zijn plannen op de hoogte brengen. Indien
er een VME is, gebeurt dit via de syndicus. De mede-eigenaar heeft vervolgens een
termijn van zes maanden om de werken aan te vangen. Hij moet echter in elk geval
twee maanden wachten omdat er verzet kan aangetekend worden:
"Op straffe van verval van hun rechten moeten de mede-eigenaars of, in voorkomend
geval, de vereniging van mede-eigenaars binnen die twee maanden na de ontvangst
van de aangetekende zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen werken via
een aangetekende zending aan de afzender en dit op grond van een rechtmatig
belang".
1. Klopt het dat de individuele mede-eigenaars, wanneer er een VME is, geen recht
op individueel verzet hebben, maar dat dit recht enkel toekomt aan de algemene
vergadering van de VME? Een individueel recht van verzet zou immers de VME en
het meerderheidsbeginsel buitenspel zetten.
2. Moet de algemene vergadering van de VME binnen de twee maanden na de
notificatie niet alleen tot het verzet besluiten, maar binnen deze termijn deze beslissing
ook per aangetekende brief kenbaar maken aan de individuele mede-eigenaar die een
QESV 55-2-002092 (2175)
2/4
laadpaal wil plaatsen?
3. Klopt het dat de algemene vergadering van de VME niet beslist over een toelating
tot plaatsing, maar wel de nodige meerderheid moet halen voor het aantekenen van
verzet en dat er bij staking van de stemmen dus geen beslissing tot verzet is?
4. Kunt u bevestigen dat de algemene vergadering van de VME na de vervaltermijn
van twee maanden niet meer rechtsgeldig kan beslissen tot verzet en dat door het
verstrijken van de vervaltermijn het recht van de individuele mede-eigenaar definitief
verworven is?
5. Kunt u bevestigen dat een laattijdige beslissing van de algemene vergadering geen
enkele rechtskracht heeft en dat deze beslissing dus ook niet eerst vernietigd moet
worden via een procedure voor de vrederechter? Bent u het met mij eens dat indien
er nood zou zijn aan een dergelijke procedure, er een risico zou bestaan van
rechtsmisbruik door een kwaadwillige syndicus om de uitvoeringstermijn van zes
maanden na de notificatie in het gedrang te brengen?
QESV 55-2-002092 (2175)
3/4
Question n° 55-2-002092 (2175) de
monsieur le député Wouter RASKIN
du 29/09/2023 au Vice-Premier
ministre et ministre de la Justice et de
la Mer du Nord.
Vraag nr. 55-2-002092 (2175) van
mijnheer de volksvertegenwoordiger
Wouter RASKIN van 29/09/2023 aan de
Vice-eersteminister en minister van
Justitie en Noordzee.
1) La procédure de notification visée à
l’article 3.82 (ancien article 577-2, § 10)
du Code civil est reprise dans le premier
chapitre - dispositions générales - du
sous-titre 3 qui traite de la copropriété
forcée. Ces dispositions générales font
abstraction de la nature de la
copropriété forcée, ce qui confère à la
procédure de notification un champ
d'application plus large.
Le législateur a opté, dans le cadre du
droit de modification unilatérale, pour un
champ d'application personnel large, ce
qui signifie que le copropriétaire ou
l'association des copropriétaires peut
exercer un droit d'opposition.
Lorsqu’une association de
copropriétaires est active au sein d'un
immeuble à appartements, le droit
d'opposition individuel du copropriétaire
est tributaire de la décision de
l'association de copropriétaires (c'est-àdire de l'assemblée générale) d'exercer
ou non son droit d'opposition.
Le législateur n'exclut nulle part le droit
d'opposition individuel du copropriétaire,
mais il le fait dépendre de l'intervention
de l’association des copropriétaires
dans le cas de l'application des règles
de la copropriété forcée de (groupes de)
bâtiments.
2) Le texte de l’article 3.82, § 2, alinéa 3,
du Code civil, prévoit qu’une opposition
peut être formée dans les deux mois qui
suivent la réception de l’envoi
recommandé. La loi est donc très claire
sur ce point. Par ailleurs, l’application de
l’article 53bis du Code judiciaire n’est
pas exclue.
1) De notificatieprocedure in artikel 3.82
(oud artikel 577-2, § 10) van het Burgerlijk
Wetboek is opgenomen in het eerste
hoofdstuk – de algemene bepalingen –
van ondertitel 3 dat de gedwongen medeeigendom behandelt. In deze algemene
bepalingen wordt abstractie gemaakt van
de aard van de gedwongen medeeigendom, wat de notificatieprocedure
een ruimer toepassingsgebied geeft.
De wetgever heeft in het kader van het
unilateraal veranderingsrecht gekozen
voor een ruim personeel
toepassingsgebied, met andere woorden
kan de mede-eigenaar of de vereniging
van mede-eigenaars een recht op verzet
uitoefenen. Indien er een vereniging van
mede-eigenaars actief is binnen een
appartementsgebouw dan is het
individueel recht op verzet van de medeeigenaar afhankelijk van de beslissing
van de vereniging van mede-eigenaars
(i.e. algemene vergadering) om haar
recht op verzet al dan niet uit te oefenen.
De wetgever sluit nergens het recht op
individueel verzet van de mede-eigenaar
uit, maar maakt het in geval van
toepassing van de regels van de
gedwongen mede-eigendom van
(groepen van) gebouwen, afhankelijk van
de tussenkomst van de vereniging van
mede-eigenaars.
2) De tekst van artikel 3.82, § 2, derde lid,
van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat
binnen de twee maanden na de
ontvangst van de aangetekende zending
verzet wordt aangetekend. Op dat punt is
de wet dus zeer duidelijk. Daarnaast
wordt de toepassing van artikel 53bis van
het Gerechtelijk Wetboek niet uitgesloten.
QESV 55-2-002092 (2175)
4/4
3) Ici aussi, le texte de loi est en réalité
très clair. L’association des
copropriétaires doit former opposition
dans les deux mois. Pour pouvoir
décider valablement de l'opposition, il
convient d'inscrire ce point à l'ordre du
jour en tant que tel.
4) Le délai de déchéance a pour effet
qu’au terme de la date d’échéance, le
droit (pour la durée du délai préfix)
expire. Ni l'association des
copropriétaires ni les copropriétaires
individuels ne conservent le droit
d’opposition après une déchéance.
5) La déchéance du droit d'opposition
est impérativement prescrite
conformément à l'article 3.78, alinéa 3,
lu conjointement avec l'article 3.82, § 2,
alinéa 3, du Code civil pour protéger les
droits de tous les copropriétaires et le
délai ne peut par ailleurs pas, en vertu
de l'article 50 du Code judiciaire, être
abrégé, ni prorogé, à moins que cette
déchéance n'ait été couverte dans les
conditions prévues par la loi, quod non.
La décision qui est prise à un moment
où le droit d'opposition a déjà expiré
n'est plus juridiquement valable.
3) Ook hier is de wettekst eigenlijk zeer
duidelijk. De vereniging van medeeigenaars dient binnen twee maanden
verzet aan te tekenen. Om geldig te
kunnen beslissen over het verzet, dient
dit als agendapunt zo te worden
geagendeerd.
4) Het gevolg van een vervaltermijn is dat
na de vervaldatum het recht (voor de duur
van de vervaltermijn), komt te vervallen.
Noch de vereniging van mede-eigenaars,
noch de individuele mede-eigenaars
behouden na een verval het recht op
verzet.
5) Het verval van het recht op verzet
wordt overeenkomstig artikel 3.78, derde
lid, juncto artikel 3.82, § 2, derde lid, van
het Burgerlijk Wetboek op dwingende
wijze voorgeschreven ter bescherming
van de rechten van alle mede-eigenaars
en kan bovendien op grond van artikel 50
van het Gerechtelijk Wetboek niet worden
verkort of verlengd, tenzij dat verval
gedekt is onder de omstandigheden bij de
wet bepaald, quod non.
De beslissing die genomen is op een
moment dat het recht tot verzet reeds is
vervallen, is niet langer rechtsgeldig.
P. VAN TIGCHELT
Vice-Premier ministre et ministre de la Justice et de la Mer du Nord
Vice-eersteminister en minister van Justitie e