Verhuurder gaat electriciteit afsluiten

[KJ86]

het uitvoeren van werken waarvan hij voor de verhuur wist dat ze nodig zijn om het pand bewoonbaar te houden en die hij willens en wetens niet heeft uitgevoerd voor het verhuren van het niet kunnen vallen onder de definitie "dringende werken".

De woning kan perfect onder de noemer bewoonbaar of geschikt voor bewoning vallen zonder dat ze arei-conform is, de eisen die wonen vlaanderen oplegt zijn veel minder streng dan het AREI. Een keuring is nog altijd niet verplicht bij de verhuur van een woning of appartement, dus heeft de eigenaar ter goeder trouw (in de veronderstelling dat de installatie voldoet aan de normen van Wonen Vlaanderen) zijn appartement verhuurd.

Dit zijn dus wel dringende herstellingen omdat de wet verplicht binnen een termijn van 18 maanden na aankoop van de woning de installatie arei-conform te maken. Aangezien de eigenaar zijn appartement mag verhuren zonder keuring, is het logisch dat hij niet moet wachten tot hij voldaan heeft aan de wetgeving die opgesteld is rond de verkoop van een woning. Die geeft hem immers een termijn van 18 maanden. Je kan dit het best vergelijken met de verplichting die een stad soms oplegt om de gevel te restaureren, een esthetische ingreep valt zeker niet onder dringende herstellingen maar doordat een openbare instantie ze een dwingend karakter geeft, heb je het recht om u als eigenaar te beroepen op een dringende herstelling. Als je de logica van Vandebos zou moeten volgen mag je op dat moment ook geen appartementen meer verhuren omdat de gevel niet proper is.

Ik kan u alleen maar aanraden het schrijven van Vandebos niet te versturen.
Ik denk dat de eigenaar dit zeker als een aanval zal beschouwen en uit ervaring kan ik u zeggen dat er veel komt kijken bij een installatie arei-conform te maken, kappen en slijpen (zelf stofvrij slijpen is niet helemaal stofvrij), het bezetwerk herstellen,...enz.
Als bovenstaande allemaal in een slecht verstandhouding moet gebeuren, hebben beide partijen verloren.
Het beste is duidelijke afspraken te maken, zodat beide partijen dit hoofdstuk zo snel mogelijk kunnen afsluiten. Hou wel in uw achterhoofd dat de eigenaar voor afspraken ook rekening moet houden met een derde partij (elektricien).

[Turaki]

Dit zijn dus wel dringende herstellingen omdat de wet verplicht binnen een termijn van 18 maanden na aankoop van de woning de installatie arei-conform te maken.

Serieus? Dringende werken waarvoor hij 18 maanden de tijd heeft, en al van op de hoogte was zelfs voor het huurcontract inging? Dringend wil zeggen dat hij, zodra hij op de hoogte is van het probleem, dit meteen moet oplossen omdat de situatie een onmiddellijk gevaar vormt, of de woning gedurende de duur van het probleem onbewoonbaar is. Een rechter lacht uw argument meteen weg (en niet op een vriendelijke manier).

[KJ86]

Serieus? Dringende werken waarvoor hij 18 maanden de tijd heeft, en al van op de hoogte was zelfs voor het huurcontract inging? Dringend wil zeggen dat hij, zodra hij op de hoogte is van het probleem, dit meteen moet oplossen omdat de situatie een onmiddellijk gevaar vormt, of de woning gedurende de duur van het probleem onbewoonbaar is. Een rechter lacht uw argument meteen weg (en niet op een vriendelijke manier).

De werken worden pas dringend naarmate de termijn op zijn einde loopt. De eigenaar is vrij om de werken binnen de termijn van 18 maanden uit te voeren volgens de wetgeving. Ik denk niet als dit voor een rechter zou komen dat de discussie zou gaan over al dan niet dringende werken. De discussie zou eerder gaan over dat de eigenaar al dan niet mag verhuren als hij op de hoogte is van werken die dringend worden doordat ze termijngebonden zijn. Ik vind dat de eigenaar correct is geweest door zijn eigendom te verhuren zonder de werken uit te voeren. Er moet volgens de wetgeving geen keuring zijn voor verhuur, dus niets hield hem tegen om te verhuren. Als je uw redenering volgt, mag niemand zijn installatie conform maken, want de wetgever plakt een niet dringende termijn op de herstelling van 18 maanden of misschien mogen alleen de installaties vervangen worden die onveilig zijn en tegelijkertijd niet arei-conform. Graag wat meer duidelijkheid. Dit is echt een interessante discussie want het overgrote deel van de huizen en appartementen die nu verkocht worden zijn niet arei-conform.

[sloeberken]

Als er gevaar op brand of elektokutie bestaat voor de bewoners, mag men in feite niet verhuren, en daar hij het toch verhuurd heeft voordat hij de werken uitvoert word het zeker dringende werken. Ik denk dat Vandebos en Turaki wel weten waar ze over spreken. Is niet omdat na de keuring u 18 maand de tijd hebt dat je huurders moogt in gevaar brengen.

[KJ86]

Als er gevaar op brand of elektokutie bestaat voor de bewoners, mag men in feite niet verhuren, en daar hij het toch verhuurd heeft voordat hij de werken uitvoert word het zeker dringende werken. Ik denk dat Vandebos en Turaki wel weten waar ze over spreken. Is niet omdat na de keuring u 18 maand de tijd hebt dat je huurders moogt in gevaar brengen.

Dat weten we toch helemaal niet, in veel gevallen zijn installaties van voor 1981 veilig (geen brandgevaar en geen gevaar op elektrocutie), maar zijn ze wel niet AREI-conform.

Hieronder vind je de AFWIJKENDE VOORSCHRIFTEN VOOR OUDE INSTALLATIES

Met “oude installaties” wordt bedoeld: alle installaties die aangelegd werden vóór 1 oktober 1981 en die na
deze datum geen belangrijke uitbreidingen ondergaan hebben (bijvoorbeeld: toevoegen van een stroombaan).
Elektrisch materiaal dat voldeed aan de norm op het ogenblik van de installatie en waar geen stroomverliezen
optreden of waar geen niet-geïsoleerde delen onder spanning staan, moet niet vervangen worden.
• Oude types differentieelschakelaars mogen gebruikt blijven worden en moeten niet verzegeld zijn (type AC
en nominale stroom < 40 A).
• Leidingen van 1mm² mogen in dienst blijven, maar moeten beveiligd zijn door zekeringen van max. 6A of
automatische zekeringen van max. 10A).
• Volgende elementen mogen in dienst blijven:
− actieve of beschermingsgeleiders met groene of gele kleur;
− een beschermings-, aard- of equipotentiaalverbinding die niet gemerkt is door de groen-gele
kleurcombinatie.
Het gebruik als actieve geleider met een groen-gele kleurcombinatie is verboden.
• Elektrische leidingen die geen beschermingsgeleider bevatten, mogen in dienst blijven als er geen
toestellen van klasse I op aangesloten worden (vaatwas, koelkast, kookfornuis, ...).
• Er moet geen (hoofd)equipotentiaalverbinding zijn.
• Stopcontacten zonder aarding en zonder kinderveiligheid mogen in dienst blijven, er mogen meer dan 8
contactdozen op een stroombaan aangesloten worden.
• Eén enkele verlichtingsstroombaan per installatie is toegelaten.
• Beschermingsvolume 2 rond het bad moet uitgebreid worden tot 1 m indien er geen (bijkomende)
differentieelschakelaar van maximum 30 mA geplaatst is.
• Wasmachines, vaatwasmachines en droogkasten moeten niet beschermd zijn met een afzonderlijke
differentieelschakelaar van maximum 30 mA.
• Koperen aardgeleiders met een min. doorsnede van 6.00 mm² mogen in dienst blijven.
Belangrijke opmerking:
Ook elke (oude) elektrische installatie moet algemeen beveiligd zijn met een differentieelschakelaar van
max. 300mA. Deze vereiste wordt noodzakelijk geacht om van een veilige installatie te kunnen spreken.
afwijkingen die wonen vlaanderen toestaat voor installaties van voor 1981:

Zolang dat je geen onderbouwde mening geeft (vandebos en turaki kennen dat is geen onderbouwde mening), blijf ik erbij dat de verhuurder een appartement mag verhuren dat niet AREI-conform is en zich mag beroepen op dringende herstellingen om het arei-conform te maken door de termijn die de wetgever hem heeft opgelegd.

[sloeberken]

Denk dat wonen vlaanderen in dat opzicht heel streng is, wat ik ook aan de lijve heb ondervonden.

[Turaki]

Verhuurder mag perfect een appartement verhuren dat niet conform is, op zich is er geen wetgeving die dit verbied (zolang de woning voldoet aan alle andere wettelijke bepalingen).

Het niet conform zijn van de woning heeft voor de huurder op zich geen gevolgen, enkel voor de verhuurder (boete, mogelijke problemen met terugbetaling verzekering). Maar deze gevolgen maken niet dat de werken dringend zijn, en in theorie kunnen deze perfect worden uitgesteld tot na het einde van de huur. Bijgevolg kan de verhuurder zich niet beroepen op de wetgeving betreffende dringende werken (art 1724 BW), en moet de huurder niet akkoord gaan met de werken. Enkel als de installatie een onmiddellijk gevaar vormt zou dit kunnen, maar dan zou de verhuurder ook geen termijn van 18 maanden hebben gekregen (of mogen verhuren).

Nogmaals, net omdat er een termijn is, kan er geen sprake zijn van dringende werken. De werken kunnen nog perfect uitgesteld worden, alleen heeft de verhuurder hierdoor mogelijks nadelige gevolgen. Deze gevolgen zijn echter het gevolg van beslissingen die de verhuurder heeft genomen, en de huurder mag hierdoor zelf geen nadeel ondervinden (of toch geen onredelijk). Of, wie zijn gat brandt, moet op de blaren zitten. Verhuurder is dom geweest, hij moet hiervoor de gevolgen dragen, en niemand anders.

[sloeberken]

In geval van brand kan uw verzekeringsmaatschappij het keuringsverslag opvragen dat bewijst dat uw installatie overeenkomstig de wetgeving is.
Dus vraag ik me af of de verhuurder geen groot risico loopt bij eventuele brand veroorzaakt door dit en er vallen doden
Bron wonen vlaanderen:
Bij verhuur van een woning is de keuring van de elektrische installatie niet verplicht. Als de eigenaar van de huurwoning een bestaand keuringsverslag bezit, dan moet hij wel een kopie van dat keuringsverslag bezorgen aan de huurders.

[chantika]

De huurder heeft reeds werken in het appartement toegestaan, nieuwe verwarmingsketel en radiatoren. Hij wist dus waarschijnlijk dat ook de installatie verouderd was. Hier op dit forum komt enkel een kant van het verhaal aan bod. Huurder en verhuurder komen in conflict. Huurder zoekt alleen maar een uitweg om zijn overeenkomst kosteloos te kunnen verbreken. Bovenbuur is volgens mij slimmer en zoekt geen moeilijkheden. Bovenbuur maakt veel kans om ook nog nieuwe ramen en een nieuwe keuken te krijgen. Niet veel verhuurders liggen er van wakker dat hun huis niet in orde is, als ze maar betalen. Als verhuurder slim is meld hij het probleem aangetekend bij de netwerkbeheerder. Het zal dan wel dringend worden. En hij is dan ook ingedekt.

[Turaki]

@chantika: nergens wordt zelfs maar gesteld dat huurder dit kan gebruiken om zijn contract te verbreken. En werken aan ketel en radiatoren beteken niet dat de installatie zodanig verouderd is, dat vernieuwing van de rest noodzakelijk is. Netwerkbeheerder gaat ook maar tot aan de kast, verder zijn zij niet bevoegd en zullen dit ook niet nakijken.

[KJ86]

Verhuurder mag perfect een appartement verhuren dat niet conform is, op zich is er geen wetgeving die dit verbied (zolang de woning voldoet aan alle andere wettelijke bepalingen).

Het niet conform zijn van de woning heeft voor de huurder op zich geen gevolgen, enkel voor de verhuurder (boete, mogelijke problemen met terugbetaling verzekering). Maar deze gevolgen maken niet dat de werken dringend zijn, en in theorie kunnen deze perfect worden uitgesteld tot na het einde van de huur. Bijgevolg kan de verhuurder zich niet beroepen op de wetgeving betreffende dringende werken (art 1724 BW), en moet de huurder niet akkoord gaan met de werken. Enkel als de installatie een onmiddellijk gevaar vormt zou dit kunnen, maar dan zou de verhuurder ook geen termijn van 18 maanden hebben gekregen (of mogen verhuren).

Nogmaals, net omdat er een termijn is, kan er geen sprake zijn van dringende werken. De werken kunnen nog perfect uitgesteld worden, alleen heeft de verhuurder hierdoor mogelijks nadelige gevolgen. Deze gevolgen zijn echter het gevolg van beslissingen die de verhuurder heeft genomen, en de huurder mag hierdoor zelf geen nadeel ondervinden (of toch geen onredelijk). Of, wie zijn gat brandt, moet op de blaren zitten. Verhuurder is dom geweest, hij moet hiervoor de gevolgen dragen, en niemand anders.

Ik vind ook dat de verhuurder op het randje van rechtvaardig gehandeld heeft, maar dit kan toch niet de bedoeling van de wetgever zijn (zij willen systematisch de installaties arei-conform). In dit geval heeft de verhuurder kunnen beslissen om de werken al dan niet uit te voeren voor het huurcontract, maar als ik uw redenering doortrek kunnen verhuurde woningen die verder verhuurd worden aan de bestaande huurder niet in regel gebracht worden zonder toestemming van de huurder. Hoe zou jij dat probleem oplossen vanuit het standpunt van verhuurder als de huurder niet wil meewerken. Je kan toch niets afdwingen als je je niet mag baseren op art. 1742.

[Turaki]

Het is wel zo dat, ingeval van noodzakelijke werken, de verhuurder in het uiterste geval (als de huurder niet wil meewerken) dot ook via de rechtbank kan afdwingen. Maar er moet een onderscheid gemaakt worden tussen dringende werken (meteen bij vaststelling uit te voeren) en noodzakelijke werken (nodig om de woning in goede toestand te houden). In het laatste geval is het dus ook in het belang van de huurder om deze toe te laten, maar wanneer zal in onderling overleg moeten vastgelegd worden. Een huurder die hier te moeilijk doet zal op zijn vingers getikt worden, maar een verhuurder die meent dat hij zomaar mag bepalen wanneer eveneens.

[chantika]

@chantika: nergens wordt zelfs maar gesteld dat huurder dit kan gebruiken om zijn contract te verbreken. En werken aan ketel en radiatoren beteken niet dat de installatie zodanig verouderd is, dat vernieuwing van de rest noodzakelijk is. Netwerkbeheerder gaat ook maar tot aan de kast, verder zijn zij niet bevoegd en zullen dit ook niet nakijken.

De verhuurder heeft de woning in deze staat verhuurd hij wist dat de installatie was afgekeurd kan ik het contract rechtsgeldig ontbinden?

Staat ook nergens dat de installatie volledig moet vernieuwd worden. Als netwerkbeheerder beschikt over het vervallen keuringsattest gaat hij inderdaad enkel naar de kast gaan om de toevoer af te koppelen. Het is zelfs niet nodig om te vermelden dat er ook kinderen in de woning verblijven.

[Turaki]

Staat ook nergens dat de installatie volledig moet vernieuwd worden. Als netwerkbeheerder beschikt over het vervallen keuringsattest gaat hij inderdaad enkel naar de kast gaan om de toevoer af te koppelen. Het is zelfs niet nodig om te vermelden dat er ook kinderen in de woning verblijven.

Klopt, en in dat geval zal de verhuurder mogen instaan voor de kosten gemaakt door de huurder die hier hert rechtstreeks gevolg van zijn, zoals, bijvoorbeeld al aangehaald door Vandebos, hotelkosten.

[KJ86]

Het is wel zo dat, ingeval van noodzakelijke werken, de verhuurder in het uiterste geval (als de huurder niet wil meewerken) dot ook via de rechtbank kan afdwingen. Maar er moet een onderscheid gemaakt worden tussen dringende werken (meteen bij vaststelling uit te voeren) en noodzakelijke werken (nodig om de woning in goede toestand te houden). In het laatste geval is het dus ook in het belang van de huurder om deze toe te laten, maar wanneer zal in onderling overleg moeten vastgelegd worden. Een huurder die hier te moeilijk doet zal op zijn vingers getikt worden, maar een verhuurder die meent dat hij zomaar mag bepalen wanneer eveneens.

Het is zo dat de vrederechter altijd een minnelijk oplossing gaat zoeken, maar als hij zijn vonnis niet kan onderbouwen met art 1724 (dringende herstelling gedogen), heeft het geen waarde, want de beroepsprocedure in eerste aanleg kijkt puur naar het wettelijk aspect. Als de rechter zou oordelen dat het een noodzakelijk werk is, blijft de keuze toch bij de huurder of dat hij deze werken al dan niet niet laat uitvoeren binnen de periode van zijn huurcontract. Het is toch te begrijpen dat een huurder deze werken niet wilt (overlast waar hij geen voordeel uit haalt). Een elektrische installatie moet namelijk niet arei-conform zijn om veilig te gebruiken. Ik denk dat we moeten concluderen dat een verhuurder zich mag beroepen op art 1724 (dringende herstellingen gedogen), doordat de overheid hem een tijdslimiet heeft opgelegd in de wetgeving.