Huur opgezegd, alles wel correct?

[KimVdw]

Hallo

Ik heb net mijn huidige appartement opgezegd en wou graag even checken of hetgeen de huisbaas mij terugkaatst correct is.
Het gaat om een 9-jarig contract en ik zeg op in mijn 3de jaar dus de 1 maand "boete" is correct.

1. Mijn opzegbrief is 28 februari aangetekend vertrokken. Start de opzeg dan op postdatum of op ontvangstdatum? Dat zou betekenen ofwel start 1 maart ofwel start 1 april. In het contract staat hier niets specifieks over vemeld.

2. Er is in januari een aangetekend schrijven geweest voor een indexaanpassing door te voeren wat ik ook heb toegepast. Enkele dagen geleden kreeg ik nogmaals een (normaal) schrijven om opnieuw een indexaanpassing door te geven. Nu werkt mijn huisbaas wel met een advocaat samen omdat de huisbaas in spanje verblijft (de eerste aangetekende brief kwam rechtstreeks van de huisbaas, de tweede kwam van de advocaat) en ik vermoed dat zij niet gecommuniceerd hebben met elkaar. Ik meende begrepen te hebben dat de eerste brief dan geldt en dat dus mijn resterende huur en opzegvergoeding met die bedragen uitgerekend moeten worden.

3. Er is bij de start van mijn contract nooit een plaatsbeschrijving opgesteld geweest (of ik heb er toch nooit een te zien gekregen en kunnen ondertekenen). Nu wil de advocaat alsnog een plaatsbeschrijving laten opstellen bij vertrek. Kan er dan ingehouden worden van mijn waarborg als iets niet in orde zou blijken te zijn? (Nu, eerlijk gezegd, laat ik het pand achter in een betere staat dan waarin ik het gevonden heb...)

Bedankt alleszins voor de tijd.
Ik wil graag een beetje zeker zijn voor ik de advocaat opbel met een "ja maar".

mvg
Kim

[Vandebos]

1 datumstempel post telt, dus 1 maart begint uw opzeg. (door tot het einde van de maand te wachten veroorzaakt u wel mogelijkheden tot verwarring en kan leiden tot laatijdige aankomst van de opzegging wat dan weer tot discussie kan leiden).

2 vraag aan de advokaat in kwestie met welke van beide u best rekening houdt. Lijkt me eerlijk gezegd het beste.

3 Er mag best een uittredende plaatsbeschrijving opgemaakt worden. Zonder intredende kan deze weinig of geen invloed hebben op uw waarborg. Ik zou wel aan de advokaat melden,liefst schriftelijk, dat er bij het aangaan van het contract geen plaatsbeschrijving is opgesteld.

Edit: punt 1 tussen haakjes aangepast

[scorpioen]

De opzeg gaat in van 1 april. De eigenaar kan er immers pas kennis van genomen hebben in de loop van de maand maart.

Van belang is welke van de twee brieven de juiste indexaanpassing vermeld.

Dat er geen plaatsbeschrijving is bij het begin van de huur sluit niet uit dat de verhuurder met alle wettelijke middelen mag bewijzen dat er huurschade is. Het is dus moeilijk voor hem, maar niet altijd onmogelijk.

scorpioen

[Vandebos]

@Scorpioen

de indexaanpassing, het cijfer dat wordt gegeven door de gezondheidsindex is toch het maximum dat men mag aanpassen? Als Kim vdw nu 2 brieven heeft ontvangen; eentje van de verhuurder met een lager dan de maximum aanpassing en eentje van de advokaat met de maximum aanpassing; welke is dan de "juiste"? (ik pas bij goede huurders regelmatig een lager dan het vrijgegeven indexcijfer toe)

Bovendien is de eerste aanpassing door de verhuurder verstuurd. Is deze dan dan, op voorwaarde dat hij niet meer verhoogt dan het toegelaten indexcijfer niet automatisch de juiste?

wat betreft opzegging was ik er heilig van overtuigd dat de poststempel telt als bewijs van datum. De postbedeling is niet altijd even snel en met een aangeteknd schrijven heeft de ontvanger toch een aantal dagen de tijd om zelf te beslissen wanneer het te gaan ophalen.

[scorpioen]

De opzeg gaat in nadat de geadresseerde van de opzeg geacht wordt er kennis van te hebben kunnen nemen. Bij een aangetekende brief is dit de dag dat de postbode deze aanbiedt aan de woning van de geadresseerde. Of deze die brief daarna gaat afhalen op het postkantoor, en wanneer, doet niet meer ter zake.

Afstand van recht wordt niet vermoed. Als de eigenaar een brief verstuurd met een verkeerde berekening van de indexatie doet dit geen afbreuk aan zijn recht om daarna het correcte bedrag op te eisen.

Wat de juiste indexatie is hangt niet af van welke brief het eerste verstuurd wordt, maar van wat de juiste toepassing van de wet is.

scorpioen

[JohnD]

Ik vind dat dus ook dat die opzeg pas ingaat op de maand volgend op de maand waarin de postbode het AS voor de eerste maal aanbied aan de betrokkene.

Daar is reeds veel ink over gevloeid. Huurdersbonden vinden nog steeds dat de postdatum telt. Dat is natuurlijk belachelijk, want zo zou het met een feestdag die op een vrijdag valt wel eens kunnen dat een huurder dat AS slechts de 4e van de maand ontvangt.

In het geval van een niet geregistreerd kontrakt heeft die huurder dus zelfs niet het recht op de volle minimum 3m. vooropzeg bij bvb een nieuwe eigenaar die het pand zelf wenst te bewonen.

GELDIGHEID VAN AANBIEDING

- "In de interpretatie dat de voorzieningstermijnen tegen een beslissing waarvan bij gerechtsbrief kennis-geving wordt gedaan, ingaan op de datum van verzending van de gerechtsbrief, schenden de artikelen 32, 2o, 46, § 2, in samenhang gelezen met artikel 792, tweede lid, van het Gerechtelijk Wetboek, de artikelen 10 en 11 van de Grondwet."
- "In de interpretatie dat de voorzieningstermijnen ingaan op de datum waarop de gerechtsbrief door de postdiensten ter hand is gesteld aan de geadresseerde in eigen persoon of aan diens woonplaats, schenden dezelfde artikelen, de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet" (Arbitragehof nr.170/2003, 17 december 2003, R.W.2003-04,1145-1147, noot LAENENS.J.

- "De kennisgeving van de beslissing van de arbeidsinspecteur die de termijnen doet lopen om beroep in te stellen bij het arbeidsgerecht, geschiedt op het ogenblik waarop de aangetekende brief aangeboden wordt op het dienende adres" (Cass. 16 september 1991, R.W.1991-92, 885).

- "De betekening van een overheidsbeslissing moet worden geacht te zijn geschied op de datum dat de brief aan de woning van verzoeker is aangeboden, ook al heeft hij hem pas later op het postkantoor afgehaald" (R.v.St. nr.45.117, 2 december 1993, Arr.R.v.St. 1993, z.p.).

[artemis]

Wat ik dan vervelend vind is dat je nooit exact op voorhand weet hoe snel de post zal zijn. In principe wordt de brief de volgende werkdag aangeboden maar je kan op de post geen staat maken. En wat als er staking is bij de post, zoals 3 dagen begin deze maand?

Daarom zou ik het logisch vinden dat je als afzender een bewijs hebt dat je brief tijdig verzonden werd, aan de hand van een poststempel dus, want anders weet je nooit precies welke tijdmarge je moet nemen.

[artemis]

Wat hier ook nog niet werd aangehaald:

Het is niet omdat de huuropzeg mogelijk een dag te laat is verstuurd/aangekomen volgens de letter van de wet, dat de verhuurder hem daarom niet accepteerd.

Persoonlijk zou ik van 1 dag geen punt maken tegenover een huurder... Wat zou mij die ene dag uitmaken.....

[Vandebos]

Inderdaad. Postempel lijkt me logischer.. het is immers een vaste niet anders interpreteerbare datum.

Ik ben zojuist terug van een voormiddagje vredegerecht (verzoening huurder achterstallen, succesvol voor de verandering) Aangezien alle zaken met advokaten voorrang hebben dus weer een paar uurtjes naar interessante gedingen kunnen luisteren. ( van wanbetalers tot samenlevende minderjarigen onder het dak van de ouders waar pa en ma er elkaar voor voor het vredegerecht dagen... gezellige familie) Wat me enorm opviel is dat zelfs nu, een week na de staking, in meer dan de helft van de dossiers stukken nog steeds niet waren toegekomen zodat de meeste vruchteloos dienden uitgesteld te worden en één geval waar het niet tijdig binnenkomen van een betalingsbewijs effectief heeft geleidt tot een vonnis.

Is dat dan wel verantwoord?

Ik weet dat het niet de bedoeling is hier discussiëren over goede of slechte wetten maar vertrouwen op een eerste aanbieding van de post leidt in een aantal gevallen tot waanzinnige situaties. Ik heb het zelf een paar jaar geleden meegemaakt dat een huurder mij belt om mede te delen dat hij gaat opzeggen. Ik ken de huurder in kwestie goed, aanvaard telefonisch de opzegging doch dring er toch op aan dat hij deze schriftelijk doorstuurt om problemen langs beide zijden te vermijden. Week later nog niets gehad (einde januari). Ik bel hem dus, blijkt dat hij de brief de avond zelf heeft opgesteld en de volgende ochtend aangetekend verzonden. Ik krijg het nummer en check het na. Inderdaad verzonden en onderweg (nog niet aangeboden!!) Hij stuurt me een copie, getekend en gedateerd per fax zodat iedereen op twee oren kan slapen. Uiteindelijk heb ik dat AS gekregen in de derde week van februari. Moest ik dan, wegens de laattijdigheid en onzorgvuldigheid van de koerierdienst die huurder verplichten een extra maand te blijven? Daar kan die huurder toch niets aan doen?

Moet die huurder dan misschien de post vervolgen?

In dergelijke dingen leg ik eerlijk gezegd de wet naast me neer en volg de logica die normale rationele mensen zouden volgen, een onvervalsbare en duidelijke poststempel heeft voor mij meer waarde dan te vertrouwen op de tijdige levering van een postbode.

[JohnD]

Het logische of niet hangt af van welke kant je het bekijkt. In de voorbeelden die ik gegeven heb en de uitspraken die er op volgden blijkt duidelijk dat de datum waarop de belanghebbende het AS ontvangt primeert.