vruchtgebruik

[meesje]

Sedert het overlijden van mijn vader ben ik voor de helft naakte eigenaar van de onroerende goederen die mijn ouders samen hadden
aangekocht. Mijn moeder leeft nog maar is hoogbejaard (91 jaar) en heeft het vruchtgebruik.
Ze heeft een pensioen hetwelk fiscaal een voorkeursbehandeling geniet, maar wegens het vruchtgebruik van de onroerende goederen blijft er niet veel over van die lichtere taxatie. (ik ga niet in detail, fiscalisten weten wat ik hiermee bedoel).
Ikzelf heb amper inkomsten, beduidend minder dan de fiscaal vrijgestelde sommen. Ik betaal dus geen belastingen.
Het zou daarom fiscaal interessant zijn moest ik mijn naakte eigendom kunnen omzetten in een volle eigendom. Mijn moeder is daarmee akkoord,
ze geeft nu toch ook al vrijwillig de helft van de huuropbrengsten aan mij.

Hoe kunnen we dit best regelen en wat zouden de kosten zijn eraan verbonden?
Uit de simulaties blijkt dat mijn moeder jaarlijks 3500 à 4000 EUR minder belastingen zou moeten betalen.
Mijn "ongebruikte" marge van de belastingvrije sommen beloopt ruim 4000 EUR.

[wanton]

U spreekt van meerdere onroerende goederen. Als dat woningen zijn, kan moeder niet beter doen dan die aan U te schenken - of sommige zelfs te verkopen. Dat ligt ook in de lijn van uw persoonlijke verwachtingen. Sinds 1 juli 2015 zijn de schenkingsrechten ouder-kind fel verlaagd. Het is dus - ook wegens de 91 jaar - de moment. Dat zal goedkoper uitkomen dan de successierechten die gemakkelijk 27 % zulle bedragen.
Wacht niet te lang en contacteer een notaris met concrete gegevens.

[meesje]

Aanvullend op info Wanton:

Ik bezit reeds de helft van de onroerende goederen in naakte eigendom.
Die helft wordt na overlijden van mijn moeder alleszins mijn volle eigendom zonder één Euro aan erfenisrechten.
De helft die nog aan mijn moeder toebehoort zal ingevolge testament geërfd worden door vijf personen, namelijk
ikzelf en mijn vier kinderen. Erfenisrechten worden dus gesplitst berekend op vijf hoofden.
Het nog te vererven bedrag per hoofd bedraagt dan ongeveer 50 000 EUR per erfgenaam.
Erfenisrechten zullen dus zelfde zijn dan de recent verlaagde schenkingsrechten en geen notarisereloon.

Losstaand hiervan zoek ik de beste weg om mij reeds nu volle eigenaar te maken van mijn huidige naakte eigendom,
wegens de redenen uiteengezet in mijn vraag.
Hoe dat aanpakken en tegen welke kosten?

[wanton]

Als uw moeder het niet schenkt, zal er niets veranderen.
Over hoeveel onroerende goederen gaat het eigenlijk? Als uw moeder zoveel moet bijbetalen aan belastingen, moet ze alleszins en zo vlug mogelijk af geraken van de goederen die niet de gezinswoning zijn. Als zij in een rusthuis verblijft, kan zij toch nog een KI indienen als gezinswoning.
Nogmaals, bespreek één en ander met een notaris met concrete gegevens.
(of geef minstens hier meer info - desnoods via PB)

[meesje]

Het betreft 1 woonhuis en 2 appartementen.

woonhuis: ik heb 100 percent in naakte eigendom (huis was pers.eigendom van overleden vader); moeder vruchtgebruik, maar aangezien ex-gezinswoning geen fiscale gevolgen;

appartementen: ik ben voor de helft naakte eigenaar; moeder vruchtgebruik; deze KI's hebben nadelige fiscale gevolgen voor moeder (verliest o.a. fiscaal voordeel lagere belasting pensioen).

Waarde twee app.: samen maximum 500 000 EUR waarvan nog 250 00 EUR te erven door vijf erfgenamen.
Iedere erfgenaam zal bij overlijden moeder op 50 000 EUR erfenisrechten moeten betalen.
Het nieuwe schenkingsrecht is dus gelijk aan erfenistarief (beiden 3 percent op dit bedrag).
Bij schenking komt er wel notarisereloon bij. Dus duurdere eigendomsoverdracht in dat geval.

Daarom mijn vraag of er geen mogelijkheid is waarbij ik nu reeds (op goedkope wijze) mijn naakte eigendom in volle eigendom kan laten omzetten.
Dan dalen de aan te geven KI's voor mijn moeder toch al met de helft. Soort tussenoplossing dus.

Ik vermoed dat het ingeval van volledige schenking uiteindelijk een afwegen zal worden tussen de te betalen notariserelonen en de daardoor uitgespaarde belastingen uit hoofde van mijn moeder. En uiteraard weten we ook niet hoe lang mijn moeder zal blijven leven, maar familiegeschiedenis doet vermoeden dat het nog behoorlijk lang kan zijn.

[wolf2]

Ik heb destijds geleerd dat afstand doen van een geërfd vruchtgebruik mogelijk is via een onderhandse akte. Te registreren aan 50 euro, maar de motivatie voor de afstand moet er in staan (de fiscus moet overtuigd worden dat het geen schenking is). Voor hoogbejaarde mensen kan dat zijn: "Mijn ouderdom en gezondheidstoestand laten me niet meer toe aan mijn talrijke plichten als vruchtgebruiker te voldoen.; ik kan de geestelijke en lichamelijke belasting daarvoor niet meer aan."

[roharro]

Ik treed Wolf2 bij want ik lees:

"Een nieuwe rechtshandeling die op de zwarte lijst geplaatst werd, is de techniek waarbij de langstlevende echtgenoot verzaakt aan het vruchtgebruik over een onroerend goed dat hij/zij heeft gekregen naar aanleiding van het overlijden van zijn/haar echtgenoot. In principe zijn er geen registratierechten verschuldigd bij een dergelijke afstand van vruchtgebruik. Echter, indien er aangetoond kan worden dat een begiftigingsoogmerk bestaat, bijv. omdat de langstlevende kortelings of gelijktijdig aan de verzaking zijn eigen helft van de woning schenkt aan de kinderen, kunnen er volgens de nieuwe circulaire schenkingsrechten geheven worden over de verzaking aan het vruchtgebruik."

bron: http://www.vhg.be/en/node/1035

Aangezien TS reeds voor de helft blote eigenaar is, is er geen verzaking aan eigendomsrecht zolang zijn/haar moeder haar helft behoudt.
Ik denk bijgevolg ook dat het kan zonder tussenkomst notaris én zonder betaling schenkingrechten.
Onderhands document laten registreren tegen vast recht zou moeten volstaan.

Weet niet of nog een andere instantie dient te worden op de hoogte gebracht (kadaster, fiscus,...?).

[meesje]

In de tekst is sprake van een akte. Moet dat dan een notariële akte zijn?

Hoe pak ik deze procedure practisch aan?
Wie moet er ingelicht worden?

[wolf2]

Nee, een notariële akte heb je alleen maar nodig om de inschrijving bij de hypotheekbewaarder te kunnen uitvoeren. Maar dat heeft hier geen belang, want de erfenis staat ook niet bij de hypotheekbewaarder te lezen. Bij die M/V staat er nog altijd dat het goed gekocht werd door man en vrouw samen (U schreef zelf dat uw ouders samen hebben aangekocht). En dat zal zo blijven tot het goed verkocht wordt (via notariële akte). Er bestaan goederen die al 3, 4 generaties na elkaar vererfd zijn en waar de hypotheekbewaarder als laatste inschrijving heeft: aankoop 1868 door X.

Je moet niemand inlichten. Door de registratie wordt de kadastrale legger aangepast, waar Vlabel uit put om het aanslagbiljet onroerende voorheffing te maken.

-------------

Je schrijft zelf een "akte": de gegevens die er in moeten vermeld worden zijn zeker deze:
- de voornamen, de achternaam, het rijksregisternummer, het domicilie, de plaats en de datum van geboorte
van vruchtgebruiker en blote eigenaar
- de nauwkeurige aanduiding van elk goed afzonderlijk, alsook de vermelding van de kadastrale afdeling, het kadastraal perceel en de ligging als het een onroerend goed betreft;
- verwijzing naar de erfenis waarbij het vruchtgebruik is ontstaan
- datum
- de motivering van de afstand zoals eerder beschreven.

[roharro]

Ik meen me te herinneren dat voor afstand van vruchtgebruik van een onroerend goed een authentieke (notariële) akte noodzakelijk is.