Apartement onbewoonbaar verklaard

[Truestar84]

Wij zitten met een redelijk groot probleem.
Sinds verleden jaar februari hebben we problemen met onze huisbaas en dat is nu helemaal uit de hand gelopen.
Vorig jaar in februari begaf onze boiler het. We hebben toen contact opgenomen met onze huisbaas om dit te melden. Hij zei dat hij diezelfde week nog iemand ging langssturen om dit eens na te zien. die week is er dan ook iemand langsgekomen. die zei dat hij een bestek zou opmaken en dit naar de huisbaas zou sturen. Na een maand hadden we nog steeds niks gehoord. we zaten ondertussen al een maand zonder water. hadden al enkele keren naar die aannemer en de huisbaas gebeld maar daar kregen we nooit enige reactie. Toen heb ik een advocaat een brief naar de huisbaas laten sturen en diezelfde week is die aannemer terug langsgekomen en heeft hij de boiler terug aangezet. 3 dagen later begaf die het weer en roken we gas. heb toen iemand laten komen en die zei dat het levensgevaarlijk was. die nam contact op met de huisbaas om dit te laten maken maar weer geen reactie. Na 3 maanden zonder warm water te zitten heeft hij uiteindelijk in mei een nieuwe boiler laten plaatsen en ineens een volledige centrale verwarming. Die werkmannen zijn 3 dagen komen werken en nadien gewoon niet meer komen opdagen. Ik nam contact met hen op en die zei da hij te veel werk had. Dus ons appartement zag ziet er als een stort uit. Overal gaten in de muur en noem maar op.heb verschllende brieven geschreven maar altijd zonder reactie.


Ik heb een inspectie van de stad laten komen en die hebben het appartement in januari ONBEWOONBAAR verklaard. We zijn dan ook getsopt met huur te betalen.de huisbaas had de kans om al de werken te laten uitvoeren die nodig waren en heeft geen reactie gegeven.

2 weken geleden krijgen we ineens een dagvaarding in de brievenbus.Dat we dus zogezegd de toegang weigerde tot ons appartement en dat dat onze schuld is dat de werken niet konden gebeuren. We zijn ook moeten verschijnen voor de vrederechter. heb direct mijn sleuterls moeten afgeven aan tegenpartij zodat die aannemer kon komen werken wanneer hij wou omdat we zogezegd de toegang weigerden. en hij al 6 maanden aan het popelen was om te komen werken. Hij zou beginnen in de garagen en zo al de verdiepingen doen. Wij zitten op het 3de verdiep maar als die aannemer zo aan het popelen was gedurende 6 maanden dan had die al lang in de garage kunnen beginnen. Dus de vrederechter besliste ook dat ze den 22ste februari bij ons moesten komen werken. hebben ze niet gezien. en nu hebben ze een sleutel en komen ze nog niet. Onze huisbaas eist nu ook meer dan 5500 euro van ons. hebben nu de vrijddag een brief gekregen dat we uit ons appartement gezet worden omdat de huisbaas zijn gelijk haalt.We moeten ook de volledige huur betalen maar gaan hier niet met akkoord aangezien er totaal niks in orde is. Kunnen we een vermindering van de huur betalen Weten niet meer wat te doen. kan iemand ons raad geven????

[Vandebos]

Stoppen met betalen van de huur was niet slim. Geen enkele vrederechter houdt ervan dat huurders zelf het recht in eigen handen nemen. Huurreductie wegens genotsderving had u dienen te bekomen middels de vrederechter zelf of u had op zijn minst de verhuurder aangetekend in gebreke dienen te stellen wegens het niet nemen van zijn verantwoordelijkheid en hem verwittigen dat u vanaf datum x een deel van de huur inhield tot het probleem werd opgelost.

U heeft nergens een AS, gewone brief of mail waarin u hem en/of de aannemer aanspreekt over het niet vooruitgaan van de werken?

de brief met uitzetting die u heeft ontvangen, kwam deze van een deurwaarder, geboekstaafd met een vonnis? Of is het gewoon een eis van de verhuurder?

Indien er een vonnis tot uitzetting is, hebben jullie verstek laten gaan op de zitting? (niet geweest)

In dergelijke dossiers zorg je er altijd voor dat je kan bewijzen dat je de verhuurder in gebreke hebt gesteld, dat je alle mogelijke stappen hebt genomen om hem met jou contact te doen opnemen en/of de werken te bespoedigen. Een telefoontje, gesprek of het totale gebrek eraan leg je nadien ALTIJD, ALTIJD vast met een AS. Dat is tot op heden nog steeds de meest waterdichte wijze om later niet in het straatje aan te belanden waar jullie nu in zitten.

Mag ik jullie aanraden op zijn minst ten spoedigste contact op te nemen met de huurdersbond in jullie regio? Voor een klein jaarlijks lidgeld (€15) kunnen ze jullie misschien nog helpen hier wat te redden.


http://www.vob-vzw.be/HB/Adressen/tabid/68/Default.aspx

[Truestar84]

Hey, Wij hebben verschillende brieven naar die aannemer en de huisbaas gestuurd maar die zeggen dat ze die nooit heeft gekregen. Zelfs mijn advocaat heeft brieven geschreven naar de advocaat van tegenpartij en die zei gewoon op de rechtbank dat hij die nog nooit ontvangen heeft.Ik had er zelfs bewijzen van. maar de vrederechter gaf ons geen enkele kans om naar onze kant van het verhaal te luisteren. Het is ook zo dat die aannemer zeer goed bevriend is met de huisbaas en dat die onder één hoedje spelen.
Zoals bv onze nieuwe boiler hing er pas vanaf mei en die zeggen dat hij er al hing van maart en daar had hij zo een factuur van. Terwijl dit helemaal niet waar is. Het is ook zo we waren op de zitting aanwezig want ik heb mijn sleutels moeten afgeven van de vrederechter zodat de aannemer toegang had tot appartement om de werken uit te voeren en die is tot heden nog steeds niet omgezien.

[JohnD]

Hey, Wij hebben verschillende brieven naar die aannemer en de huisbaas gestuurd maar die zeggen dat ze die nooit heeft gekregen.

Best mogellijk, maar u kan het niet bewijzen. En die gelooft natuurlijk ekel dat wat je kan bewijzen, alhoewel ik opmaak uit je uitleg dat de tegenpartij blijkbaar geloofd word zonder bewijzen (hoe kan het anders dat die aannemer klakkeloos door de geloofd word dat hij zgz. langsgeweest is ? > bewijs hiervan is dat je je sleutels moest afgeven)

Zelfs mijn advocaat heeft brieven geschreven naar de advocaat van tegenpartij en die zei gewoon op de rechtbank dat hij die nog nooit ontvangen heeft.

Uw advoaat zegt dat, maar bent u daar zeker van ? Het is verder niet gebruikelijk dat advokaten AS nr. elkaar sturen.

Maar de vrederechter gaf ons geen enkele kans om naar onze kant van het verhaal te luisteren.

Is ook al normaal, die krijgen zoveel zaken te verwerken dat ze amper luisteren naar wat je te zeggen hebt.

Het is ook zo dat die aannemer zeer goed bevriend is met de huisbaas en dat die onder één hoedje spelen.

Jouw huisbaas is zijn werkgever.

Zoals bv onze nieuwe boiler hing er pas vanaf mei en die zeggen dat hij er al hing van maart en daar had hij zo een factuur van.

Dat had je kunnen vermijden door een 1 of meer AS rond maart, met de melding dat de boiler nog steeds op zich laat wachten.

... om de werken uit te voeren en die is tot heden nog steeds niet omgezien.

In feite had je dat onmiddellijk aan de tegenpartij per AS moeten vermelden dat die niet langsgekomen was op die dag die door de vrederechter vastgelegd was.

Ik heb een inspectie van de stad laten komen en die hebben het appartement in januari ONBEWOONBAAR verklaard

Dat is hoogstwaarschijnlijk een advies van onbewoonbaarheid. Is het document getekend door de burgemeester ? Nee ? Dan is de woning niet "officieel" onbewoonbaar.

Als wat je zegt, de waarheid is, dan blijkt hieruit eens te meer, in tegenstelling met het gezegde dat een vrederechter steeds de partij van de huurder kiest; dat dit geenszins steeds het geval is.

In elk geval raad ik je aan een fikse schadevergoeding van €150/maand te eisen voor de periode (indien je het kan bewijzen natuurlijk), dat je huisbaas je zonder nutsvoorziening (warm water) heeft gezet.

Neem eventueel een goede (andere) advocaat onder de arm (huurdersbonden weten adressen van advocaten gespecialiseerd in huurdersaangelegenheden.)

[Truestar84]

Het appartement is officieel onbewoonbaar verlaard. Heb van al de brieven die ik verstuurd heb aangetekende bewijzen en dat van de advocaat ook. Mijn advoaat heeft ondertussen ook een brief naar advocaat van tegenpartij gestuurd om te melden dat ze nog steeds niet zijn komen werken maar die reageren niet. Heb ook een brief die aangetekend verstuurd is geweest op 18 mei om te zeggen dat we nog steeds geen warm water hebben en dat de oude boiler nog steeds kapot is. Maar de advocaat van de huisbaas heeft die als nietig laten verklaren ofzoiets. We zijn nu ook gewoon terug de volledige huur aan het betalen terwijl ik dat niet juist vind omdat het appartement onbewoonbaar is verklaard.

[j.demoor]

“Art.15.§ 1. Onverminderd...kan de burgemeester, op eigen initiatief of op verzoek, een woning die niet beantwoordt aan de in artikel 5 bedoelde normen of aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort, bedoeld in artikel 31 van het decreet op de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting bij besluit ongeschikt of onbewoonbaar verklaren, op voorwaarde dat de gewestelijk ambtenaar de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring heeft geadviseerd en na de eigenaar en de bewoner te hebben gehoord...”(15 JULI 1997. - Decreet houdende de Vlaamse Wooncode).

‘Ik heb een inspectie van de stad laten komen en die hebben het appartement in januari ONBEWOONBAAR verklaard’ is nog geen onbewoonbaarverklaring door de burgemeester. Onderzoek dus of zulke onbewoonbaarverklaring bestaat.

Indien ze bestaat dan geldt: 'De elementaire vereisten van veiligheid,hygiëne en bewoonbaarheid zijn beschikkingen van openbare orde. Een woning die daar niet aan voldoet wordt onttrokken aan de handel en kan niet het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst(art.6 en 1128 B.W.).Mocht zodanige woning toch verhuurd worden,dan is de overeenkomst nietig(art.1131 en 1133 B.W.)'(Vred.Grâce-Hollogne 11 juli 2000,Echos log. 2000,123,noot THOLOME,L.).

[scorpioen]

De onbewoonbaarverklaring van een woning heeft m.i. niet tot gevolg dat de overeenkomst retroactief, dus met ingang van de datum waarop de huurovereenkomst werd afgesloten moet nietig verklaard worden.

Vooreerst staat dan nog niet vast dat de staat van de woning op het ogenblik dat de huurovereenkomst afgesloten was dezelfde was. En vervolgens moet voor de sanctie als de woning op het ogenblik van het afsluiten van de huurovereenkomst niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, gekeken worden naar de Woninghuurwet (Zie voor een andere mening Rb. Turnhout nr. 08/76/A, 24 november 2008, Huur 2009, afl. 2, 101; vergelijk echter met Grondwettelijk Hof, arrest 47/2009 van 11 maart 2009).

Vanaf het ogenblik dat de woning onbewoonbaar verklaard wordt zijn de gevolgen m.i. de volgende:
- de huurovereenkomst is van rechtswege ontbonden wegens het volledig tenietgaan van het voorwerp van de overeenkomst (art. 1741 B.W.);
- een woning die onbewoonbaar verklaard werd, mag niet verhuurd worden. Het innen van huurgelden is onrechtmatig. De eigenaar heeft geen rechtmatig belang om huurgelden te vorderen voor de periode vanaf datum dat de woning onbewoonbaar verklaard werd.

scorpioen

[JohnD]

En vervolgens moet voor de sanctie als de woning op het ogenblik van het afsluiten van de huurovereenkomst niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, gekeken worden naar de Woninghuurwet (Zie voor een andere mening Rb. Turnhout nr. 08/76/A, 24 november 2008, Huur 2009, afl. 2, 101; vergelijk echter met Grondwettelijk Hof, arrest 47/2009 van 11 maart 2009).

Als op het ogenblik dus dat de woning in feite niet mocht verhuurd worden omdat ze niet voldeed aan .... , is dat natuurlijk iets heel anders. Ik vraag me dan ook af wat die uitspraak Rb Turnhout zegt en wat het Gr Hof daarover zegt. Hebt gij daar links van ?

Vanaf het ogenblik dat de woning onbewoonbaar verklaard wordt zijn de gevolgen m.i. de volgende:
- de huurovereenkomst is van rechtswege ontbonden wegens het volledig tenietgaan van het voorwerp van de overeenkomst (art. 1741 B.W.);
- een woning die onbewoonbaar verklaard werd, mag niet verhuurd worden. Het innen van huurgelden is onrechtmatig. De eigenaar heeft geen rechtmatig belang om huurgelden te vorderen voor de periode vanaf datum dat de woning onbewoonbaar verklaard werd.

Vanmiddag nog tegengekomen ... een woning word officieel onbewoonbaar verklaard (handtekening van de burgemeester) na de hele rompslomp van controles, hoorplicht enz ...die natuurlijk xtra lang duurt. Niettegenstaande dat blijven de huurders huurgeld betalen. In feite moeten ze dus weer naar de vrederechter stappen om beleefd de toelating te vragen aan deze laatste om de huurgelden te mogen opschorten, niettegenstaande dat wat jij zegt klopt, nl. De eigenaar heeft geen rechtmatig belang om huurgelden te vorderen voor de periode vanaf datum ..... Wat een komedie toch in dit apenland. De huurder zal misschien zelfs nog een advokaat onder de arm moeten nemen om er zeker van te zijn dat de vrederechter hem niet met een kluitje in het riet stuurt om een of andere procedurefout. Het komt er weer op neer dat niettegenstaande ettellijke wetten het hem toestaan om te stoppen met betalen van het huurgeld, hem dit recht enkel toegekend word via de vrederechter. Waarvoor zijn die wetten dan goed als er enkel, misschien dan nog, een toepassing ervan kan bekomen worden via de rechtbank ?

[Truestar84]

hebben vandaag weer een brief van de advocaat van de huisbaas gekregen dat we het appartement opzettelijk onbewoonbaar hebben laten verklaren en die wilt nu schadevergoeding omdat die lijdt door onze houding zouden nu het appartement willen opzeggen . Willen niet in appartement blijven wonen dat niet in orde is. Kunnen we appartement opzeggen

[Truestar84]

de advocaat van tegenpartij heeft een brief gestuurd om te zeggen dat al de werken in de garage zijn uitgevoerd maar dit is niet het geval. kan ik dit laten vaststellen en zoja door wie?

[JohnD]

de advocaat van tegenpartij heeft een brief gestuurd om te zeggen dat al de werken in de garage zijn uitgevoerd maar dit is niet het geval. kan ik dit laten vaststellen en zoja door wie?

Zoiets laten vaststellen, dat dan eventueel voor een rechtbank ontegensprekelijk moet aanvaard te worden, kan alleen door een beedigd persoon zoals gerechtelijk expert, deurwaaarder enz... (dus ook door de dove vrederechter van uw arrondissement die, steeds volgens u, blijkbaar geen tijd heeft om naar u te lusteren)

Dat kost u wel een minimum van € 250 voor de deurwaarder. Recuperatie van dat bedrag zal dan hoogstwaarschijnlijk via rechtswege niet mogelijk zijn. Dat is me reeds door ettelijke deurwaarders zelf en door advocaten bevestigd. Triestige zaak terwijl een doodgewone flik ook beedigd is en ogen in zijn kop heeft (vermoed ik)

[scorpioen]

Wanneer de woning onbewoonbaar verklaard werd is de overeenkomst m.i. van rechtswege ontbonden. De woning mag niet meer bewoond worden. De huur moet niet meer opgezegd worden. De huur is beëindigd. Er is dan ook geen enkele reden waarom de huurder nog huur zou betalen.

Arresten van het Grondwettelijk Hof vind je op:

http://www.const-court.be

scorpioen

[Truestar84]

mag een wijkagent niet zoiets komen vaststellen? Ik heb ook gehoord dat je kunt zien of uw huurcontract geregistreerd is.

[JohnD]

Hij kan dat, en dat is ook een wettig bewijs in feite, vermits dat hij beedigd is, maar hoe ga je zoiets gedaan krijgen van een wijkagent ?

Ik heb ook ooit eens iets eenvoudigs willen laten vaststellen. Kon niet volgens hen. Er moest eerst een misadaad of iets degelijks aan de hand zijn. Enfin volgens hen, want ze weigerden langs te komen.

[Truestar84]

ja zal er morgen eens voor gaan horen. Hij beschuldigt ons van iets dat niet zo is. alle ja anders gaat da spelleke blijven duren.