Aanleg gemeenschappelijke tuin nieuwbouw appartement

Pascal09 · #1 , 27 dec 2011 12:31

Eind vorig jaar hebben wij (een jong gezin) een nieuwbouw appartement (benedenverdieping) gekocht in een complex van 2 identieke (aparte) blokken van 3 appartementen: 2 appartementen op de benedenverdieping die samen iets minder dan 500/1000sten vertegenwoordigen en 1 dakappartement dat iets meer dan 500/1000sten vertegenwoordigt. Het betreft dus een aankoop in mede-eigendom. In de basis akte en de notariële akte wordt voor de tuin enkel verwezen naar het onderhoud en behoud van de tuin, echter niets over de aanleg van de tuin. Begin dit jaar kwam de bouwheer, tevens eigenaar van de twee andere appartementen in onze blok ons een offerte voor de aanleg van de tuin voorleggen. Daar wij niet op de hoogte waren dat wij hierin zouden moeten bijbetalen en er in de aktes ook niets over aanleg wordt gezegd zijn wij hiermee dus (op advies van onze notaris) niet akkoord gegaan. De bouwheer/eigenaar heeft nu opdracht gegeven aan een tuin aanlegger om de tuin aan te leggen (werken ondertussen uitgevoerd) en heeft de tuin aanlegger een factuur, verrekend in duizendsten, naar ons ten persoonlijke titel laten doorsturen.
Kan dit zomaar? Wij hebben nooit akkoord gegeven voor de uitvoering van de offerte, noch een bevestiging naar de tuin aanlegger. Complex 2 (allemaal senioren) heeft op eigen initiatief hun tuin (volgens een andere offerte door dezelfde tuin aanlegger) laten aanleggen en betaald daar zij er geen procedureslag willen van maken. De tuin aanlegger argumenteert nu dat wij ook moeten betalen daar alle andere mede-eigenaars ook hebben betaald. Wij gaan daar echter niet mee akkoord: het is niet omdat de rest in het water springt dat wij er ook dienen in te springen. Heeft iemand hier ervaring mee? Alle reacties zijn welkom.

Mvg en prettige feesten,

Pascal

Jureca · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

mava105 · #2 , 27 dec 2011 12:39

Wat staat er in het verkoopslastenboek?

Pascal09 · #3 , 27 dec 2011 12:53

Hallo Mava105,

Bedankt voor je snelle reactie. Er is geen verkooplastenboek want we hebben het appartement niet op plan maar afgewerkt gekocht. We hebben het lastenboek bij de bouwheer/mede-eigenaar/aannemer (allen dezelfde persoon) gevraagd maar niet gekregen omwille van voorgaande reden.

Reclame

loeki · #4 , 27 dec 2011 13:45

Wat zegt de basisakte?
Bent U eigenaar van de tuin?
Bent U gebruiker van de tuin?

Luc · #5 , 27 dec 2011 14:41

De factuur kan in ieder geval niet rechtstreeks overgemaakt worden door de tuinaanlegger aan u, want er is geen contract.

Wie is de syndicus?
Wanneer was de laatste AV?
Is het mogelijk dat de twee blokken van 3 appartementen behoren tot één VME?

Het staat vast dat de VME bestaat sinds uw aankoop, voor zover de basisakte is overgeschreven bij de hypotheekbewaarder. Raadpleeg uw notaris, zo u niet in bezit is van een bewijs/referte van overschrijving.

Pascal09 · #6 , 27 dec 2011 15:34

Eerst en vooral bedankt voor de reacties,

@ loeki:
1) de basisakte spreekt niet over aanleg, enkel behoud en onderhoud van de tuin.
2) het is een tuin in mede-eigendom (dus geen privaat gebruik).
3) de gemeenschappelijke tuin is aangelegd met bodembedekkers en planten, dus kunnen we geen gebruik maken van de tuin. Het enige gebruik is een eventueel visueel zicht (indien we de ganse dag door ons slaapkamerraam naar buiten zouden zitten staren ;o)

@ Luc:
Weet u of er ergens een vermelding, verwijzing of artikel in het burgerlijke rechtboek i.v.m. facturatie door derden (be)staat? Wij hebben nl een dagvaarding gekregen van de advocaat van de tuin aanlegger omdat wij de facturen blijven protesteren.

1) Wegens de kleinschaligheid van het project (de twee blokken zijn opgesplitst in 2 aparte entiteiten waarvan wijzelf en de bouwheer/eigenaar/aannemer de entiteit van 1 blok bezitten) hebben wij tot op heden geen syndicus aangesteld. Het is m.a.w. wij tegen hem.
2) De laatste AV waarbij de 4 eigenaars van de 2 entiteiten aanwezig waren was in mei maar de bouwheer/eigenaar/aannemer zat deze voor. Er zijn tijdens deze AV een aantal afspraken gemaakt maar deze zijn nooit in notulen omgezet omdat de bouwheer/eigenaar/aannemer de volgende dag iedere mede-eigenaar een mail heeft gestuurd beginnende met de zin: " IK HEB BESLIST", waarna hij een lijst eigen genomen beslissingen heeft opgesomd.
3) Wegens de kleinschaligheid van het project is er geen VME (net geïnformeerd bij de notaris)

mava105 · #7 , 27 dec 2011 15:49

3) Wegens de kleinschaligheid van het project is er geen VME (net geïnformeerd bij de notaris)

Hoe worden de gemeenschappelijke kosten dat aangerekend aan de 4 mede-eigenaars?

Pascal09 · #8 , 27 dec 2011 16:01

volgens de verdeelsleutel der 1000sten

mava105 · #9 , 27 dec 2011 16:33

Wie betaald de gemeenschappelijke rekeningen, wie beslist, worden er voorschotten betaald, ......

Pascal09 · #10 , 27 dec 2011 17:20

Momenteel betaalt de bouwheer de gemeenschappelijke rekeningen. Vermits hij zijn verplichtingen, vermeld in de notariële akte, tot op heden nog niet heeft uitgevoerd betalen wij momenteel geen gemeenschappelijke kosten. Er worden bijgevolg ook geen voorschotten betaald.

mava105 · #11 , 27 dec 2011 19:35

Zonder een VME en syndicus (prof of amateur) zal dit vroeg of laat problemen opleveren.

Luc · #12 , 27 dec 2011 20:26

Zonder een VME en syndicus (prof of amateur) zal dit vroeg of laat problemen opleveren.

Akkoord. Eerder nu dan later.

Het project is kleinschalig, maar complex. Volgens mij kan de exceptie van ARt. 577-3 niet ingeroepen worden en is Art. 577-2 BW niet van toepassing.

Bijkomend is de bouwheer mede-eigenaar gebleven en is minstens in prakijk de syndicus.

Praktisch: één of twee notarissen bij de aankoopakte van je appartement?

Werd de verklaring voorzien door Art. 577-3 BW afgelegd, ondertekend door alle VIER ME en overgeschreven door de hypotheebewaarder?
Zo neen: de VME bestaat.

Doe de test:
- ga naar http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/z ... nform.html
- zoek de ondernemingen op gevestigd op je adres (of de andere huishummeer van de mede-eigendom)
- je zal vermoedelijk je VME terugvinden, als de basisakte dateert van voor 01.09.2010.

... IK HEB BESLIST" ...

De bouwpromotor kan dat perfect toepassen als de andere mede-eigenaars hebben verzaakt aan de status van gedwongen mede-eigendom (Art. 577-3 BW) en in feite akkoord zijn dat de status van gewone mede-eigendom wordt toegepast (Art. 577-2 BW).

Hij maakt volgens mij misbruik van het feit dat op die wijze de volgende bepaling van Art. 577-6 niet van toepassing is als Art. 577-2 toegepast wordt:

Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

Elke notaris kan perfect de gevolgen van die bepaling voor de mede-eigenaar met een meerderheidaandeel uitleggen.
Of hij het wil/mag hangt de facto enkel af van het feit of hij ook optrad voor die mede-eigenaar/bouwpromotor/... .

Pedro · #13 , 27 dec 2011 22:32

Zonder een VME en syndicus (prof of amateur) zal dit vroeg of laat problemen opleveren.
Akkoord. Eerder nu dan later.

Het project is kleinschalig, maar complex. Volgens mij kan de exceptie van ARt. 577-3 niet ingeroepen worden en is Art. 577-2 BW niet van toepassing.

Bijkomend is de bouwheer mede-eigenaar gebleven en is minstens in prakijk de syndicus.

Praktisch: één of twee notarissen bij de aankoopakte van je appartement?

Werd de verklaring voorzien door Art. 577-3 BW afgelegd, ondertekend door alle VIER ME en overgeschreven door de hypotheebewaarder?
Zo neen: de VME bestaat.

Doe de test:
- ga naar http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/z ... nform.html
- zoek de ondernemingen op gevestigd op je adres (of de andere huishummeer van de mede-eigendom)
- je zal vermoedelijk je VME terugvinden, als de basisakte dateert van voor 01.09.2010.

... IK HEB BESLIST" ...

De bouwpromotor kan dat perfect toepassen als de andere mede-eigenaars hebben verzaakt aan de status van gedwongen mede-eigendom (Art. 577-3 BW) en in feite akkoord zijn dat de status van gewone mede-eigendom wordt toegepast (Art. 577-2 BW).

Hij maakt volgens mij misbruik van het feit dat op die wijze de volgende bepaling van Art. 577-6 niet van toepassing is als Art. 577-2 toegepast wordt:
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Elke notaris kan perfect de gevolgen van die bepaling voor de mede-eigenaar met een meerderheidaandeel uitleggen.
Of hij het wil/mag hangt de facto enkel af van het feit of hij ook optrad voor die mede-eigenaar/bouwpromotor/... .

Een VME ontstaat van rechtswege als aan de voorwaarden daartoe (meer dan één mede-eigenaar en de statuten werden op het hypotheekkantoor overgeschreven) wordt voldaan. Onder dezelfde voorwaarden bekomt zij haar rechtspersoonlijkheid, tenzij de opsteller van de akte notarieel en voor de verkoop van de eerste kavel (wat i.c. het geval zal zijn) toepassing heeft gemaakt van de mogelijkheid om niet onder de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen te ressorteren, wat in deze blijkbaar is gebeurd. In die hypothese was geenszins de goedkeuring van alle (toekomstige) eigenaars nodig. M.a.w. in de huidige situatie bestaat de VME doch zij bezit geen rechtspersoonlijkheid.
Wenst de VME deze thans te verwerven, dan dient de AV hierover met eenparigheid van stemmen (in dit geval alle eigenaars zonder uitzondering) te beslissen. Wordt deze meerderheid niet bekomen, dan kan de vrederechter worden gevat.

N.B. Artikel 577-2 B.W. is ALTIJD van toepassing op een gedwongen mede-eigendom. Het enige verschil is dat enkel en alleen artikel 577-2§9 B.W. van dwingend recht is en de andere artikelen niet zodat partijen er kunnen van afwijken.

Pascal09 · #14 , 28 dec 2011 00:14

Bedankt voor jullie reacties.

Via deze hebben we ontdekt dat er blijkbaar er een VME is (waarvan zelfs de notaris niet op de hoogte was/is). Verder gaat het voor ons iets te technisch...en vragen we ons nog steeds af of we nu dienen te betalen voor de aanleg van de tuin waar wij helemaal geen opdracht of goedkeuring voor hebben gegeven of niet. De eiser (die ons in deze zaak dagvaardt) is in deze de tuinaanlegger die de opdracht van de bouwheer/eigenaar/aannemer heeft gekregen en zoals in voorgaande reeds uitgelegd dus niet van ons. Volgens ons is de eiser een derde partij: wij hebben een contract met de bouwheer/eigenaar/aannemer waarbij helemaal geen sprake is van de aanleg van de tuin (niet in de basisakte en ook niet in de notariële akte); de bouwheer/eigenaar/aannemer heeft een contract gemaakt voor de aanleg van de gemeenschappelijke tuin met de tuinaanlegger; maar wij hebben geen contract getekend noch een overeenkomst van welke aard dan ook met de tuinaanlegger....

roharro · #15 , 28 dec 2011 00:19

Aangezien er een VME is moet u nagaan of die een rechtsgeldige beslissing heeft genomen met betrekking tot de aanleg van de tuin.
In dat geval moet u uw deel betalen.