Verkoop appartement onder btw stelsel

[Sinclar]

Vraagje voor de btw specialisten op dit forum.
Wij hebben onlangs een huis gekocht en gaan daarom het appartement dat we momenteel bewonen verkopen. We zijn in dit nieuwbouw appartement gaan wonen in maart 2009, dus kunnen we dit verkopen onder btw stelsel tot einde dit jaar.

Vraag 1: We hebben voor de aankoop van dit kunnen genieten van de 6% regel op de eerste schijf van 50.000 euro. Dus een korting van 7500 euro. Ik had ergens vernomen dat je vijf jaar in het goed moet blijven wonen, anders moet je die korting terug geven. Kan dit kloppen? En hangt er een boete aan vast als je vroeger verkoopt?

Vraag 2: Bij aankoop appartement betaalden we op de grondwaarde registratierechten en op de bouwwaarde btw. Nu sinds 1 januari 2011 moet bij verkoop nieuwbouw grond en bouwwaarde onder btw worden verkocht. Volgens wat ik weet wordt na verkoop appartement de btw dat ik zelf betaald heb, vergeleken met de btw dat ik ga krijgen voor verkoop en hetgeen ik meer krijg ga ik moeten teruggeven aan de staat. Maar aangezien de grond nu wel onder btw wordt verkocht en bij aankoop niet, ga ik toch automatisch veel meer btw krijgen dan dat ik er zelf ingestoken heb. En wordt zo de geringe meerwaarde die ik bij het huidige bod heb, teniet gedaan. Is het normaal dat de btw die nu voor de grond wordt betaald wordt vergeleken met de btw die ik heb betaald bij aankoop?

Hopelijk heb ik het duidelijk omschreven en kan iemand me helpen. Indien verduidelijking nodig, hoor ik het graag.

[tvd25]

Zit met een gelijkaardige situatie hier:

We willen onze nieuwbouwwoning verkopen. Hierbij hebben we ook de belastingvermindering gekregen en dus 7500 EUR "korting" gehad.

Moet deze volledig terugbetaald worden als domicilie wordt veranderd voor de termijn van 5 jaar? en hangt er een boete aan vast?

Indien men verkoopt onder BTW-stelsel, dan veronderstel ik dat die 7500 EUR vervalt, aangezien de BTW volledig kan worden teruggevorderd.
Klopt dit?

[roharro]

Inderdaad. Het belastingsvoordeel ivm 6 percent btw vervalt.
Men is dus in eerste instantie het verschil aan btw met 21 percent schuldig indien men woning verlaat of verkoopt binnen de 5 jaren.
Betekent dus dat men per saldo slechts de destijds betaalde btw minus die 7500 EUR zal kunnen "terugtrekken".

[Fortega]

Kan iemand dit uitleggen met een concreet voorbeeld? We zitten in dezelfde situatie, maar ik begrijp het niet zo goed.

Stel:

We hebben een appt gekocht van 150000 euro. BTW: 0,06x50.000+0,21*100.000 = 3.000+21.000 = 24.000
We verkopen dit appt voor 180000 euro. BTW: 0.21x180.000 = 37.800

Wil dit nu zeggen dat we
- die 24.000 euro btw kunnen overdragen en dus 37.800 - 24.000 = 13.800 euro btw moeten afdragen aan de staat.
- EN een 'boete' betalen van 7500 euro? = (0.21-0.06)x50.000
=> totaal van 21.300 euro naar de staat.

OF
- Een 'boete' betalen van 7500 euro btw en dan hebben we dus zogezegd 31.500 euro aan btw betaald voor ons appt, waardoor we dus nog 37.800 - 24.000 = 6300 euro extra moeten betalen?
=> totaal van 13.800 euro naar de staat.


Het laatste lijkt me eigenlijk het meest logische, maar dat wil dan zeggen dat we geen echt nadeel hebben van het niet langer dan 5 jaar gewoond te hebben, dus dat er niet echt een 'boete' van toepassing is...

[Fortega]

Nu sinds 1 januari 2011 moet bij verkoop nieuwbouw grond en bouwwaarde onder btw worden verkocht.

Is dat wel van toepassing hier?

[gebruiker]

Kan iemand dit uitleggen met een concreet voorbeeld? We zitten in dezelfde situatie, maar ik begrijp het niet zo goed.

Stel:

We hebben een appt gekocht van 150000 euro. BTW: 0,06x50.000+0,21*100.000 = 3.000+21.000 = 24.000
We verkopen dit appt voor 180000 euro. BTW: 0.21x180.000 = 37.800

Wil dit nu zeggen dat we
- die 24.000 euro btw kunnen overdragen en dus 37.800 - 24.000 = 13.800 euro btw moeten afdragen aan de staat.
- EN een 'boete' betalen van 7500 euro? = (0.21-0.06)x50.000
=> totaal van 21.300 euro naar de staat.

OF
- Een 'boete' betalen van 7500 euro btw en dan hebben we dus zogezegd 31.500 euro aan btw betaald voor ons appt, waardoor we dus nog 37.800 - 24.000 = 6300 euro extra moeten betalen?
=> totaal van 13.800 euro naar de staat.


Het laatste lijkt me eigenlijk het meest logische, maar dat wil dan zeggen dat we geen echt nadeel hebben van het niet langer dan 5 jaar gewoond te hebben, dus dat er niet echt een 'boete' van toepassing is...

Ik ben voorstander om de vereiste niet-bewoning van 5 jaar (ten einde van het tarief van 6% te kunnen genieten) zelf spontaan te gaan regularizeren bij de bevoegde BTW controle (ook teneinde nog bijkomende boetes te vermijden).

Met jouw voorbeeld verkrijgen we dan het volgende:

1. regularisatie van de BTW op de aankoop = 21% BTW te voldoen op 50.000 = 10.500 - de reeds voldane 6% op datzelfde bedrag van 3.000 = saldo aan BTW te vereffenen van 7.500 euro;
2. op de verkoop volgens jouw voorbeeld zal er 21% van 180.000 of 37.800 BTW dienen betaald te worden door de koper, hiervan moet er vereffend worden : 37.800 - jouw betaalde BTW van (10.500 (3.000 + 7.500) + 21.000) = 6.300

Bespreek alles met de tussenkomende notaris teneinde verdere onduidelijkheden te vermijden.