Verkoper wil voorwerp wijzigen, na aanvaarding bod

[Deppe]

Besten,

ik zit met een vrij ingewikkeld probleem...
Eigenaars X hebben aan hun kinderen Y gevraagd om hun gronden en huizen te verkopen.
De kinderen hebben vervolgens een huis te koop aangeboden via een notarishuis, zogezegd op 26 are, zo stond het in een zoekertje. Net naast dit huis ligt nog een bouwgrond die ze apart verkopen (ongeveer 8 are).

Wij zijn het huis gaan bezichtigen en hebben een bod uitgebracht.
Dit bod werd aanvaard door de kinderen in naam van de eigenaars (staat op mail).

Enkele weken terug zijn we de voorlopige compromis, opgesteld door hun notaris, kunnen gaan inkijken (nog NIET tekenen).
In dit compromis is sprake van het huis, gelegen op een perceel van 30are (!!!).
Wanneer wij dan het bijgevoegd uittreksel uit de kadastrale legger bekijken, stellen wij vast dat het huis met tuin en de naastgelegen bouwgrond één perceel vormen.
Er is nog geen verkaveling. In dit uittreksel staat tevens dat er nog geen verkavelingsaavraag werd gedaan.

Wij waren natuurlijk aangenaam verrast dat de grond wat groter bleek te zijn.

Twee weken later (ondertussen al bijna twee maand na aanvaarding van het bod), moesten de eigenaars de compromis gaan tekenen. Bij de notaris aangekomen, hebben zij zelf gezien dat de bouwgrond niet afgesplitst was en dat ze dus eerst nog moeten verkavelen. Zij hebben dus de compromis niet willen tekenen en willen eerst verkavelen.
Zij beweren nu mondeling dat er juist nog een klein document op de gemeente moet aangevraagd worden en een nieuw plan door de landmeter moet worden opgemaakt, maar dat dit alles op een tweetal weken kan geregeld zijn.
Zij trekken nu dus de handrem aan.

Nu kunnen jullie misschien de problemen al raden:
1) als er in het uittreksel van de kadastrale legger nog geen melding is van een verkavelingsaavraag, kan zoiets dan op en tweetal weken geregeld zijn? Verkavelingen duren doorgaans toch maanden?

2) Wij hebben een bod gedaan op een huis op 26 are (met of zonder bouwgrond, 26 are maakt deel uit van de bod dat aanvaard werd). Kunnen de eigenaars zomaar beslissen om van het perceel, van in totaal 30 are, de bouwgrond van ongeveer 8 are afknippen? Op die manier wordt onze grond dan een héél stuk kleiner op papier.
Als er 26 are is afgesproken en dit door de eigenaars ook te leveren is, zijn zij dan niet verplicht dit te leveren? Zomaar voor dezelfde prijs een kleiner perceel kopen dan afgesproken, is voor ons geen optie. Dit willen we niet.

3) Kunnen de eigenaars nu beslissen om eenzijdig de overeenkomst te verbreken? Er was evenwel nog niets getekend, maar een bod is even bindend, dacht ik zo.
En als ze dit doen, kunnen wij dan aanspraak maken op een schadevergoeding?

Ons inziens hebben de kinderen van de eigenaars een kassa horen rinkelen, en alles zo snel mogelijk willen verkopen. Dit zonder er bij stil te staan dat ze ons perceel niet in stukken MOGEN verkopen. Dommigheid dus!

Wij hebben net vraag 1 en 2 naar onze notaris doorgestuurd, deze ging dit voorleggen aan die van de verkopers. Maar ik ben toch benieuwd naar wat jullie er van denken...

[mava105]

Indien de koop niet doorgaat moete zij een schadevergoeding van 10 % van uw bod betalen.

[Turaki]

Op het moment dat u uw bod deed, en dit aanvaard werd, was de koop gesloten. Als uw bod spreekt op een perceel van 26 are, dus min het stuk bouwgrond, vormt dit het onderdeel van de koop. Van belang is dus hoe alles hier op papier staat. Vooral de beschrijving van het stuk grond zal van belang zijn.
Voor de oppervlakte geldt dat een foutief opgemeten oppervlakte tot een bepaald niveau toegestaan is (ik dacht zelfs tot 30%), zolang u maar de het stuk grond heeft kunnen zien. U had toen zelf de oppervlakte kunnen meten, en kunnen vaststellen dat de beschreven oppervlakte niet klopte.

Zoals ik uw uitleg begrijp, denk ik niet dat u hier uw gelijk gaat halen. U wist dat er een stuk niet bij de woning hoorde, u heeft zich zelf kunnen vergewissen van de oppervlakte, en u heeft hierop een bod gedaan dat aanvaard is. Dat de verkopers een compromis die fout is niet willen tekenen, is dan ook niet meer dan normaal. Dit vormt dan ook geen eenzijdige verbreking van de koop.

[Deppe]

Turaki,
ik denk dat ik je daarin wel kan tegenspreken:
artikel 1617 van het burgerlijk wetboek zegt dat indien de verkoop van een onroerend goed gebeurt met vermelding van de omvang en de prijs, de koper kan eisen dat dit geleverd wordt, ofwel dat de prijs daalt, evenredig met de vermindering van de grond.
Dus als het 30% scheelt in oppervlakte, zou er kunnen bedongen worden dat er 30% van de prijs af gaat.

[Turaki]

Ik heb ondertussen volgende thread teruggevonden, vanwaar ik die 30% vandaan haal:
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 54&t=23680" onclick="window.open(this.href);return false;

Die 30% is dus wel degelijk fout, maar bij kleine afwijkingen kan u geen minprijs krijgen. U heeft echter een bod gedaan op een stuk grond van 26 are, dus kan u een minprijs vragen die in verhouding staat met deze oppervlakte. Dat de compromis fout is, maakt niet uit, want deze is nog niet getekend door beide partijen. U kan dus enkel terugvallen op uw aanvaarde bod, en de omschrijving die hier bij hoort.

[Deppe]

Bedankt voor de link. Interessante thread, een beetje vergelijkbaar met onze situatie.

In ons geval, als ze van de theoretische 30are (volgens mijn eigen berekeningen is het maar een dikke 26), een heel stuk van ongeveer 8 are afsplitsen, blijft er voor ons 22 over.
4 are minder dan vooropgesteld, hetgeen toch een redelijke oppervlakte is. (sommige mensen bouwen op héél wat minder dan dat, en mijn schapen stellen die 4 are zeker op prijs).

We gaan nu aan de verkopers sturen dat, als ze toch eerst willen verkavelen, wij niet akkoord gaan met een wachttijd van zovele maanden (redelijke termijn wordt schromelijk overschreden).
En bij hun verkaveling, als de landmeter komt, dat wij dan verwachten dat ze eerst en vooral zorgen dat wij onze 26are afgebakend krijgen. Wat ze met de rest doen, hoeveel het ook mag zijn, is onze zaak niet.
Als blijkt dat er minder dan 26 are over schiet, verwachten wij inderdaad dat de prijs evenredig daalt.

Het zou me verbazen dat ze hiermee akkoord gaan. Stel dat ze inderdaad 8 are afnemen van de 30, dan schiet er voor ons 22 over. Er was 26 beloofd, dus is dat een verschil van 4, wat overeenkomt op 1/6.5.
Als ik de prijs dan verminder met 1/6.5, zullen ze moeten verkopen aan 220000 in plaats van de afgesproken 260000.
Als de eigenlijke oppervlakte, zoals volgens mijn berekeningen, effectief al maar 26 are is. Dan zijn ze in feite verplicht om de grond er integraal bij te geven, aan afgesproken prijs.

En anders zullen we een schadevergoeding eisen van 10%. De schadevergoeding komt hun hier duidelijk beter uit, want die kost hen "maar" 26000, in plaats van 40000 minder te krijgen door verkoop.
En hierbij, als ze dus van onze overeekomst verlost zijn, kunnen ze later nog naar hartelust verkavelen en de stukken apart verkopen.

Ik vermoed niet dat het tot een dagvaarding zal komen. Een deurwaarder zal geen dagvaarding voor zoiets gaan betekenen als de registratierechten nog niet betaald zijn. En die zouden ze dan ook al moeten voorschieten. Het is trouwens beschreven dat een rechter in geval van twijfel steeds zal uitspreken in voordeel van de kopers.
Wij hopen alleszins tot een degelijke regeling te komen. Desalniettemin voelen wij ons wel bedrogen in deze zaak. De verkopers hebben misschien gehandeld uit "dommigheid", maar daar hoeven wij het slachtoffer niet van te zijn.

[KJ86]

Het zou me verbazen dat ze hiermee akkoord gaan. Stel dat ze inderdaad 8 are afnemen van de 30, dan schiet er voor ons 22 over. Er was 26 beloofd, dus is dat een verschil van 4, wat overeenkomt op 1/6.5.
Als ik de prijs dan verminder met 1/6.5, zullen ze moeten verkopen aan 220000 in plaats van de afgesproken 260000.
Als de eigenlijke oppervlakte, zoals volgens mijn berekeningen, effectief al maar 26 are is. Dan zijn ze in feite verplicht om de grond er integraal bij te geven, aan afgesproken prijs.

Ik denk niet dat je zo mag rekenen want in de afgesproken € 260 000 euro zit ook nog de constructie van de woning. Het is dan toch logisch dat je eerst de waarde van de constructie aftrekt en dan met de overschot gaat rekenen. Is het perceel volledig bouwgrond of is er een stuk agrarisch bij? Je wist dat de bouwgrond er af moest, ik veronderstel dat bij bezichtiging de verkoper de straatbreedte van uw perceel duidelijk gemaakt heeft. De verkopers zouden dan toch kunnen argumenteren dat ze u 4 are achtergrond verschuldigd zijn ipv 4 are bouwgrond, naar waardebepaling zit daar ook een groot verschil in.

Het kan ook zijn dat de oppervlakte van het kadaster fout is en de effectieve oppervlakte 34 are is. Hebben de verkopers een opmetingsplan van het geheel? Waar hebben zij die 26 are vandaan gehaald? Ik denk dat zoals je zelf zegt eerst de landmeter duidelijk moet uitmeten hoe groot het perceel is en bepalen wat bij welk perceel hoort.

Als het niet klopt denk ik dat je best minnelijk uit elkaar kan gaan. Die 2 maanden dat je kwijt bent om uit te kijken naar een andere woning is toch geen zware procedureslag waard.

[Deppe]

Artikel 1617 van het BW zegt niets over het soort grond waar de woning op staat, enkel over de omvang en de prijs die evenredig moeten dalen als de kopers dit eisen.

Ondertussen hebben wij de verlopen verkavelingsaanvraag op de gemeente kunnen inkijken (ze hebben reeds trachten te verkavelen, doch deze aanvraag is vervallen twee weken nadat zij ons bod hebben aanvaard).
Hieruit blijkt dat het totale perceel 30.5a is, en dat er na verkaveling 21 overblijft.
Waar zij dus die 26 vandaan halen... Joost mag het weten...

Volgens ons hebben ze maar wat gegokt, zonder eerst eens degelijk onderzoek uit te voeren.
Het zijn immers de kinderen van de eigenaars die de verkoop regelen. Waarschijnlijk zijn ze te lui en te hebberig geweest om degelijk hun huiswerk te doen.
Volgens andere artikels is het trouwens verboden om een grond te verkopen die nog moet verkaveld worden.

Ze mochten dus het goed niet verkopen, en hebben dan nog eens gelogen over de oppervlakte...

Het straffe is dat ze ons nu een aankoopverplichting willen laten tekenen, waarbij we akkoord gaan dat zij eerst verkavelen en dat we niet moeilijk zullen doen over de oppervlakte. Goed zot, zeggen ze hier dan!

Het is ons evenwel niet te doen om een waardevermindering.
Wij willen effectief minnelijk ontbinden (of de koop zelfs nietig laten verklaren). En liefst zo snel mogelijk, 'k heb er al genoeg nachten van wakker gelegen.

Wat wel is, is dat wij er vanuit gingen dat de koop rond was nadat ons bod aanvaard was (hetgeen ook zo zou geweest zijn, als de verkopers in orde waren). En in de nasleep van Batibouw, hebben wij wel met korting reeds vloer gekocht ter waarde van ongeveer 2000 €.
En wat met de kosten van de notaris...

Wij willen absoluut minnelijk ontbinden, maar wel dat zij de kosten van de notaris dragen, een schadevergoeding voor de kosten van de vloer.

Wij hopen natuurlijk niet dat het tot een procedureslag komt. Maar als zij nu weigeren om hiermee akkoord te gaan en toch willen dagvaarden, zal ik niet terugdeinzen om tot 20% schadevergoeding te vragen (hetgeen gebruikelijk is als koper in zo'n zaken).
Ik denk wel dat we sterk staan in zo'n zaak, ook al hoop ik uit de grond van mijn hart dat het zo ver niet komt. Ik wil met niemand ruzie, maar elkeen moet zijn verantwoordelijkheid dragen. En als de verkopers fouten gemaakt hebben, moeten ze er de gevolgen van dragen.

[Turaki]

Wij hopen natuurlijk niet dat het tot een procedureslag komt. Maar als zij nu weigeren om hiermee akkoord te gaan en toch willen dagvaarden, zal ik niet terugdeinzen om tot 20% schadevergoeding te vragen (hetgeen gebruikelijk is als koper in zo'n zaken).

Waar haalt u dat getal vandaan? Voor zover ik weet is 10% (of hetzelfde als een gebruikelijk voorschot) de norm.

Voor de rest moet ik u wel gelijk geven. Zij hebben u iets verkocht, en moeten nu leveren. Kunnen ze dit niet (en dit is blijkbaar het geval), dan heeft u recht op een schadevergoeding.

[Deppe]

10% is de gebruikelijke norm voor de verkoper om te eisen van de koper. Langs de koper zijn kant daarentegen, kan deze tot 20% gaan. Daar is rechtspraak over (weet het wel niet onmiddellijk meer terug te vinden).
Tegenwoordig wordt de koper beter beschermd dan de verkoper alleszins.

Nu ja, we willen er ook geen geld uit kloppen. We willen gewoon dat onze schade vergoed wordt. Hopelijk komt het nooit tot een rechtzaak.

[Turaki]

10% is de gebruikelijke norm voor de verkoper om te eisen van de koper. Langs de koper zijn kant daarentegen, kan deze tot 20% gaan. Daar is rechtspraak over (weet het wel niet onmiddellijk meer terug te vinden).
Tegenwoordig wordt de koper beter beschermd dan de verkoper alleszins.

Dat betwijfel ik ten sterkste. En zonder enige bronnen ...
Rechtspraak heeft in België trouwens geen invloed op een volgende uitspraak (de zogenaamde precedent), dus een enkele uitspraak is ook onvoldoende bewijs.

[Fore]

10% is de gebruikelijke norm voor de verkoper om te eisen van de koper. Langs de koper zijn kant daarentegen, kan deze tot 20% gaan. Daar is rechtspraak over (weet het wel niet onmiddellijk meer terug te vinden).
Tegenwoordig wordt de koper beter beschermd dan de verkoper alleszins.

Dat betwijfel ik ten sterkste. En zonder enige bronnen ...
Rechtspraak heeft in België trouwens geen invloed op een volgende uitspraak (de zogenaamde precedent), dus een enkele uitspraak is ook onvoldoende bewijs.

mogelijk valt dit onder:

Art. 1590. Indien bij de verkoopbelofte handgeld is gegeven, is ieder van de contractanten vrij van de verkoopbelofte af te zien :
Hij die het handgeld heeft gegeven, door het te laten behouden.
En hij die het handgeld heeft ontvangen, door het dubbel terug te geven.

[Turaki]

Dubbel teruggeven wil zeggen het oorspronkelijke voorschot, plus nog een keer hetzelfde bedrag. In de praktijk komt het er op neer dat beide partijen hetzelfde bedrag kunnen verliezen, dus de percentages blijven gelijk.

[sn3ax]

"Schadevergoeding" -> Notariskosten zijn hier schade? Dat dient dus om uw notariskosten te betalen als ik zo denk. Nogal vreemd om die ook terug te eisen. Stenen terugbetalen? Terugbetaling eisen maar ze dan wel ergens anders gaan leggen wss.

Volgens mij heb jij nu geld geroken, en ruzie wil je niet echt vermijden, anders zou je gewoon eenzijdige ontbinding vragen en tevreden zijn met 10% en direct van alles vanaf. Je wil er niet wakker van liggen maar je wenst wel een procedureslag uit te voeren voor aan 20% te geraken, notariskosten, stenen ... man toch. Vraag uw 10% en laat het zo, direct van al uw zorgen vanaf.

[Deppe]

@ sn3ax:
ik denk niet dat je me volledig begrepen heb.
Hetgeen wij eisen is dat zij de notariskosten dragen ( als die er al zijn, er is immers geen koop geweest), zij onze vloer terugbetalen (ongeveer 2000€), en verder gewoon een minnelijke ontbinding. Wij eisen dus véél minder dan 10% (dat zou immers 26000€ zijn) en willen gewoon onze kosten terug. Ze mogen gerust de vloer hebben als ze mij die hebben terugbetaald. Ik kan er toch niks meer mee doen, want die was berekend op dat huis.
Ik zou pas voor 10 of zelfs 20% gaan als ZIJ ons zouden dagvaarden en niet zouden willen ontbinden.
Is dat dan zo verkeerd van ons?