Goedenavond allen,
Ik heb een aantal vragen waarmee ik worstel n.a.v. onderstaande situatie. Hopelijk kunnen jullie mij helpen.
Ik woon met mijn vriendin (feitelijk) samen in een woning in het Vlaams Gewest die voor 100% eigendom is van mijn moeder. We hebben zelf al heel wat geïnvesteerd in het huis (onderhoud en meubels) en wensen er de komende jaren dan ook in te blijven wonen. Mijn moeder woont zelf elders. De woning werd in 2009 geschat op 350.000 EUR en is nu dus wellicht 360.000 EUR waard.
Mijn vriendin heeft enkele jaren geleden d.m.v. een onderhandse lening 50.000 EUR geleend aan mijn moeder. Mijn moeder dient deze lening binnenkort met rente terug te betalen aan haar, maar beschikt momenteel niet over voldoende liquide middelen.
Mijn moeder is bereid het huis aan mij te verkopen zodat zij, met het geld dat ze daardoor ontvangt, mijn vriendin kan terugbetalen.
Mijn loon volstaat echter niet om de volledige kostprijs van het onroerend goed + registratiekosten te dekken en het is geen optie dat mijn vriendin mee een lening afsluit aangezien zij zelf al een lening heeft.
Daarom had ik gedacht aan volgend scenario:
Ik neem een hypothecaire lening van 220.000 EUR voor 60% van het onroerend goed (haalbaar volgens de bank) en betaal dit aan mijn moeder zodat ik mede-eigenaar word.
Mijn moeder heeft dan meteen voldoende liquide middelen om de 50.000 EUR (+ rente) aan mijn vriendin terug te betalen.
De overige 40% van het onroerend goed waarvan zij dan nog eigenaar is, kan ze dan nadien aan mij schenken zodat ik 100% eigenaar word.
Vraag 1: Is het mogelijk een hypothecaire lening af te sluiten voor 60% van een woning? (Ik neem aan dat dit kan als mijn moeder meetekent zodat het hele huis borg wordt?)
Vraag 2: Worden de registratierechten (aktekosten bij aankoop) berekend op 60% van het onroerend goed (220.000 EUR) of de volledige waarde van het onroerend goed (360.000 EUR)?
Wanneer mijn moeder de overige 40% van de woning aan mij schenkt, worden de schenkingsrechten dan berekend volgens de schijf van 10% (gebaseerd op 140.000 EUR) of die van 24% (gebaseerd op 360.000 EUR)?
Via http://www.notaris.be/rekenmodule_aanko ... ce=content" onclick="window.open(this.href);return false; en http://www.notaris.be/rekenmodule_schen ... ce=content" onclick="window.open(this.href);return false; kwam ik op volgende berekening van de kosten:
- Aktekosten voor aankoopgedeelte: +/- 24.500 EUR
- Schenkingskosten: +/- 11.700 EUR
Zie ik nog bijkomende kosten over het hoofd? (bv. verdelingskosten wanneer ik voor 100% eigenaar word?)
Vraag 3: Wanneer mijn moeder beslist om de overschot van het geld dat ze van mij heeft ontvangen door de verkoop van het huis, terug te schenken aan mij (bv. om de schenkingskosten van de 40% onroerend goed te dekken of om mij te helpen bij het afbetalen van de lening die ik nam?), kan de fiscus hier dan een probleem van maken?
Alle suggesties zijn uiteraard welkom.
Alvast bedankt voor de moeite!