Aankoop verkoopbelofte

[Anoniem178]

Dag iedereen,

Vorig jaar in april kochten mijn man en ik een woning in aankoop verkoopbelofte.
Onze woning diende eerst verkocht te geraken alvorens we de nieuwe konden aankopen. Hierdoor hebben wij geen voorschot betaald.
In de compromis stond er ook niets betreffende schadevergoedingen indien annulatie.
Onze woning werd door een immokantoor geschat op 325.000 euro. Wij hadden een termijn van 6 maanden alvorens de akte moest verleden worden. Echter merkte we na 2 maanden al dat we geen kijkers hadden voor onze woning en is de prijs gezakt naar 299.000 eur. Van de bank hadden we alvorens ondertekenen van de compromis een papier gekregen dat indien onze woning voor 300.000 verkocht werd we een lening konden verkrijgen anders niet. Dit hadden we ook bezorgd aan het immokantoor.
Na nog 2 maanden hadden we nog steeds geen kijkers. Contact opgenomen met verschillende banken en de notaris om dit probleem te melden. We konden hoe dan ook géén lening krijgen bij verkoop onder de 299.000. Dus hebben we aan de notaris gevraagd in september (in oktober moest de akte verlijden) om samen te zitten me de eigenaars en hun uit te leggen dat we dus niet de financiële middelen hebben om de woning te kopen. Intussen was de makelaar die ons huis geschat ontslaan omwille van wanpraktijken en bleek bij een nieuwe schatting dat onze woning maar 280.000 waard was. Indien we dit op voorhand hadden geweten hadden we uiteraard nooit een bod gedaan op het nieuwe huis.
Wettelijk gezien waren we niet gebonden aan een boete, maar omdat wij redelijk zijn en ons schuldig voelde stelde wij voor om hun lening op de woning te betalen van april tot oktober zodat ze geen verlies deden. Dit weigerde de verkopers. Zij wouden ofwel 25000eur boete ofwel dat we het aankochten.
Wij hadden toen advies ingewonnen bij een advocaat en die bevestigde dat er geen vorm van schadevergoeding is opgenomen in de compromis. Zij namen ook een advocaat. Omdat hun eis aankoop of boete is kwamen de advocaten niet tot een overeenkomst. Heden hebben zij een rechtzaak in de rechtbank van eerste aanleg aangespannen tegen ons.
19 april is de eerste zitting.
Nu vraag ik mij af, zijn er mensen die dit hebben meegemaakt?
Hebben zij recht op bepaalde zaken?
Nu is het zo, wij zijn een jong gezin, dit is ons door puur ongeluk en totaal buiten onze macht overkomen. Wij hebben geen spaargelden en geen middelen om de boete te betalen laat staan het huis te betalen. Aangezien al ons spaargeld in ons huidige huis zit. Wij hebben ook bewijzen van meerdere banken dat we geen lening kunnen krijgen.
Hoe zou dit kunnen eindigen? Kan dit in ons nadeel uitgesproken worden? Aan hoeveel advocaatkosten mogen we ons ongeveer verwachten? Iemand ervaringen?

Dank je wel!
Een bezorgde burger...

[Lanox]

Wat heeft u nu juist getekend? Compromis of aankoop-verkoopbelofte? Stond er een opschortende voorwaarde in aangezien u wist dat u eerst uw huis moest verkopen?

[Thomas_A]

De verkopers van de woning die u graag wou hebben natuurlijk niets te maken met het grootste deel van uw post.

Dat u uw woning moet verkopen, deze slecht gewaardeerd is, u geen hogere lening kan krijgen, geen spaargeld hebt, … maken hun zaak niet.

Het zal er inderdaad op neerkomen wat u samen met hen vorige jaar in april ondertekend hebt. Ik kan me moeilijk voorstellen dat dit volledig vrijblijvend is langs jullie kant en bovendien zonder termijnen.

Welke verkoper geeft zijn potentiële koper nu een jaar bedenktijd zonder schadevergoeding als de verkoop uiteindelijk niet doorgaat? Die mensen willen toch ook verder met hun eigen plannen.

[Anoniem178]

het was een aankoop verloop belofte.
Er stond een termijn op van 6 maanden, geen tot weinig opschortende voorwaarden en geen schadevergoeding.
Uiteindelijk is dit wel hun zaak want wij kunnen de woning niet aankopen en een boete niet betalen aangezien er geen middelen zijn. Die waren er geweest indien onze woning verkocht was voor het bedrag dat nodig was om een lening te krijgen.
De reden dat we inmiddels een jaar verder zijn:
In september lieten wij al weten dat er problemen waren en de verkoop niet zou kunnen doorgaan.
Zij hadden tot 7 november tijd om de verkoop te lichten, hebben ze niet gedaan, maar heeft hun advocaat gedaan zonder hiervoor een mandaat van voor te leggen. Wij zijn hier niet op ingegaan. Maanden niks gehoord. In januari lieten ze weten dat ze ons gingen dagvaarden. Die dagvaarding hebben wij pas eind maart ontvangen.

[basejumper]

Verwachting moet zijn dat verkopers wel enige schadevergoeding zullen krijgen. Echter forfaitair 10 % wordt quasi nooit toegekend. In die zin dat een verrijking tengevolge contractbreuk niet gesteund wordt. Die 25.000 lijkt me dus hoog. Eisers zullen dexeffectief geleden schade moeten kwantificeren en bewijzen. Als er al een veroordeling komt zal die van dat bedrag vertrekken..

[Anoniem178]

Wel de schade die zij leden: hun overbruggingskrediet hebben wij voorgesteld om te vergoeden, maar dat willen ze niet. Ze willen of die 25.000 eur of de verkoop. En daarbovenop dat wij advocaat kosten betalen van hen, en leegstand van de belastingen.

[Lanox]

Er stond een termijn op van 6 maanden, geen tot weinig opschortende voorwaarden en geen schadevergoeding.

Is het nu geen of weinig? U gaat geen tot weinig advies krijgen waar u iets aan heeft als u de omstandigheden van de case niet duidelijk omschrijft.
Vijgen na Pasen, maar waarom heeft u geen opschortende voorwaarden laten opnemen als u wist dat u volledig afhankelijk was van de verkoop van uw huis?

Uiteindelijk is dit wel hun zaak want wij kunnen de woning niet aankopen en een boete niet betalen aangezien er geen middelen zijn.

U gaat hier zeer lichtzinnig overheen. Er zijn wel degelijk middelen voor een schadevergoeding, er is immers een huis dat gedwongen verkocht kan worden.

Zij hadden tot 7 november tijd om de verkoop te lichten, hebben ze niet gedaan, maar heeft hun advocaat gedaan zonder hiervoor een mandaat van voor te leggen.

Staat er een procedure beschreven hoe de optie uitgeoefend moet worden? Bij afwezigheid hiervan zie ik niet in waarom dat niet via hun advocaat zou kunnen gaan en ook niet dat een rechtbank dit anders zou interpreteren.

Wij zijn hier niet op ingegaan. Maanden niks gehoord. In januari lieten ze weten dat ze ons gingen dagvaarden. Die dagvaarding hebben wij pas eind maart ontvangen.

Dat lijkt me de normale manier van zaken als er een partij is die niet kan/wil meewerken.

[Anoniem178]

Wat is bijzonder jammer dat mensen vandaag de dag elkaar steeds negatief moeten benaderen. Ik vroeg ervaringen en naar de advocaatkosten.
Wij zijn een getrouwd koppel met zoontje van 6 maanden. Niets kwaad bloed. In de aankoop verkoop belofte staat er GEEN boete, GEEN 10%,... Wij hebben ons uiterste best gedaan want wouden het huis heel graag. Dat de makkelaar fouten maakt, het verkopende immokantoor, ligt buiten ons. Wij hebben alles gedaan. Wij hebben, ondanks ze juridisch geen recht hebben op een schadevergoeding voorgesteld om voor 6 maanden hun overbruggingskrediet te betalen. Ze wouden dit niet en wouden de verkoop of de 10%. Maar hun advocaat kan de verkoop niet lichten ZONDER papier waarbij ze hem toelating geven dat de doen. Ze moeten dit zelf doen.
Wij willen meewerken al van in het begin, met de mogelijkheden die er zijn. Helpen verkopen, die overbruggingskrediet betalen... allemaal niet goed. ZIJ werken niet mee.
Ons huis in gedwongen verkoop: leuk om te lezen hoe licht u hierover gaat. Dat kan in theorie. Maar in praktijk, wij wonen daar 2 jaar daar uit halen we ook niet voldoende om het nieuwe aan te kopen en zoals er staat 300.000 is nodig om nog maar een lening te kunnen krijgen. Dus als we dat zo niet krijgen in openbare verkoop zeker niet.
Wij gaan hier alles behalve licht over en beseffen dat we ergens fout zijn, maar niet helemaal. Dit was GEEN kwaad opzet of wat dan ook!

[Thomas_A]

Ik denk dat de hevige reacties ook mede veroorzaakt zijn door het feit dat u leek te insinueren zelf weinig of geen schuld te hebben. Het is goed dat u in uw laatste bericht op zijn minst aangeeft zelf ook in fout te zijn.

Doordat u zo stellig zei dat het wel het probleem van de verkopers was, aangezien jullie geen geld hebben, was mijn eerste reflex ook “er is een huis dat kan verkocht worden”.

[Lanox]

Tja, als ik mijzelf in de nesten heb gewerkt heb ik toch liever dat iemand mij de consequenties uitlegt, dan gewoon zegt "komt goed".

Hoeveel de advocaatkosten gaan zijn hangt voor een groot deel af van hoe duidelijk de zaak is. Hoe duidelijk de zaak is lijkt mij vooral af te hangen of de verkopers hun optie gelicht hebben of niet, en dat lijkt mij dan weer af te hangen of er vormvereisten hiervoor in het contract staan of niet. U herhaalt al enkele keren dat hun advocaat dit niet kan doen zonder een getekend document, maar zegt er niet bij of dat uw mening is, de mening van een advocaat, ..., of dat dit effectief in het contract beschreven staat.

Indien zou blijken dat de optie correct gelicht is, zullen de verkopers minstens de geleden schade vergoed willen zien, en deze kan blijven aangroeien tot er een uitspraak is. Denk dan aan alle dingen die u zelf al opgenoemd heeft zoals het overbruggingskrediet, leegstandsbelasting, ... maar over een langere tijd. Eventuele lagere verkoopprijs, ...

En of u het nu graag hoort of niet, een gedwongen verkoop van uw huis kan dan ook tot de mogelijkheden behoren om die schadevergoeding te kunnen betalen.

[Anoniem178]

Dag iedereen,

Ik ga hier voor de laatste keer op reageren en dan sluit ik het toppic af.
Het is zo dat wij zeker een schuldbesef hebben en ik ronduit onrespectvol vind dat er werd geimpliceerd dat wij dit niet hebben.
Mijn echtgenoot en ik hebben gisteren onze aankoopverkoopbelofte nog eens nagelezen en ik leg hier nog 1x de situatie uit.

In februari 2023 gingen we naar de woning kijken. We brachten een bod uit. De eigenaars gingen niet akkoord. Na tegenbod en tegenbod kwamen we tot een akkoord. Er werd een een aankoopbelofte/bodformulier opgesteld. Wij tekenende dit thuis, en vulde aan dat er géén(!) voorschot zou betaald worden aangezien AL onze gelden in onze huidige woning zitten. Wij noteerde er ook bij dat de akte pas mag verlijden na verkoop van onze huidige woning.
Het bod was geldig tem 6 maart. Per mail werd op 6 maart bevestigd dat het bod aanvaard was. Pas 8 maart kregen we het getekende bodformulier terug, MET een nieuwe aanvulling, een termijn van 6 maand. Wij hadden al getekend dus dingen aan toevoegen is opzich al niet wettelijk. Fout van ons: hier niets op zeggen.

Wij lieten onze woning schatten: de immomakelaar (inmiddels ontslaan) schatte onze woning op €335.000. Na bezoek van de bank, wij hadden toen een gezamelijk loon van €4000, en nog een lening lopen van €40.000. Dus om de hypothecaire lening te verkrijgen moest onze huidige woning verkocht worden aan €305.000.
Wij hadden een document dat dit letterlijk zei en hebben dit ook bezorgd aan het immokantoor.

Om de aankoop verkoopbelofte te tekenen die de compromis vervangt moesten we heel lang wachten omdat de verkopers het asbestattest niet hadden betaald. Een attest dat dateert van NA het bodvoorstel. Fout van ons: wij hadden hierop moeten spreken.

Uiteindelijk werd het getekend.

Na enkele maanden geen bezoekers te hebben voor de woning trokken we aan de alarmbel bij ons immokantoor. Wij deden nog verbouwingen aan onze huidige woning in de hoop meer mensen te trekken. Wij zelf woonden er op dat moment nog geen jaar. We waren niet van de buurt en leerde gaande weg dat wij in een uitgangsbuurt woonden. Hier was de immomakelaar niet van op de hoogte (nochtans wel haar job). Onze woning daalde in prijs naar het minimum en trok nog geen mensen. In juni trokken we aan de alarmbel bij het immokantoor van welke we de nieuwe woning aankochten. Zij gingen in overleg gaan met de eigenaars. Na meerdere mails, telefoons, brieven, hulproepen hebben we nooit antwoord ontvangen. Tot de stress begon toe te nemen. We gingen terug naar banken, nu naar meerdere banken, verkochten zaken om alsnog te proberen de lening te krijgen. Tevergeefs. De woning MOEST aan €305.000 verkocht worden, anders konden wij geen lening krijgen voor de nieuwe woning. We lieten een nieuw immokantoor naar onze woning komen kijken en een schatting uitvoeren en die gaf de eerlijke schatting €299.000. Fout van ons: Wij hadden meerdere schattingen moeten laten uitvoeren.

De alarmbel stond nu gloeiend. Dus we contacteerde de gemeenschappelijke notaris. Op 6 september 2023 zaten we samen met de notaris en de eigenaars. We melde het probleem. We hadden ervoor de verkoop aankoopbelofte grondig doorgenomen, laten doornemen door een onafhankelijke notaris en 2 advocaten. Qua opschortende voorwaarden hadden we geen poot om op te staan. Maar bij sanctionering en boetes wel. Er staat letterlijk dat bij het niet nakomen of niet tijdig nakomen van de optie: 1 de verkoper kan eisen dat het goed aangekocht word 2 INDIEN ER EEN WAARBORG betaald is (wat dus niet gebeurd is) die als boete kan gelden en ingehouden kan worden. Iedereen zei dat het de raarste aakoop verkoop belofte is die ze ooit hebben gezien. Omdat er dus géén sancties zijn in opgenomen. Ook de gemeenschappelijke notaris gaf dit toe. Maar vond wel dat we een tegemoetkoming moesten doen. Ondanks dat alle externen ons hadden gezegd dat dit niet moest vonden wij dit meer dan schappelijk. Van 8 april (datum van tekening aankoop verkoopbelofte) tot 8 oktober waren wij bereid om het overbrugginskrediet te betalen. Een €5000. Onze laatste spaargelden. Maar we vonden dit normaal en wouden die mensen tegemoet komen. Zij hebben dit geweigerd. Meteen bij de notaris. En dit gesprek is met verwijten van hun kant geëindigd.

Wij hadden al juridisch advies ingewonnen en niet veel later namen zij ook een advocaat. Volgens onze advocaat hebben we een hele sterke zaak. Het is geen compromis, geen aankoop verkoop belofte, maar een optie. Een optie houdt in dat we niet verplicht zouden zijn om de aankoop te lichten. Wij moesten dus laten weten dit niet te doen. De eigenaars hadden toen nog 20 dagen om dit wel te doen. Na die 20 dagen lichte hun advocaat de verkoop. Een lichting van verkoop kan enkel door de verkopers, kopers of notaris gebeuren.

Zij stuurde een aangetekend schrijven waarin ze de aankoop eisten. Tegen advies van hun jurist en notaris, want dit zorgt ervoor dat ze de woning ook niet kunnen verkopen aan anderen en nog meer verlies maken. Nogmaals werd door onze advocaat aangestuurd op een bemiddelend gesprek. Dit werd opnieuw geweigerd. Tot de dagvaarding.
Zij eisen:
- aankoop van de woning
- boete van 25.800 euro + interesten
- dat wij de leegstand betalen van de belastingen
- alle gerechtskosten

Onze fout hierin is vooral geloven in externen, geloven dat onze woning verkocht zal geraken, geloven dat die €335.000 waard is, geloven dat het goed komt,...

Wat hebben wij goed gedaan: een blad afgegeven waarin er letterlijk staat dat de lening alleen verkregen kan worden als de woning verkocht werd aan €305.000, op tijd aan de alarmbel getrokken, ondanks dat we niet verplicht waren toch aangeboden om een 'boete' te betalen.

Wij zijn 27 en 30, aan het begin van ons leven. Logischerwijze zit al ons spaargeld in onze woning. En hebben wij géén spaargelden. Wij hebben ook een kindje van 6 maanden. Voor er hier stenen geworpen worden: dit is gewoon om achtergrond te geven.

Dus wij zijn zeker niet zonder empathie of zonder 'schuldbesef'. Maar de grootste schuld ligt bij de immokantoren en de notaris. De aankoop-verkoop belofte is gewoonweg niet wettelijk correct opgesteld.

Mijn vraag was niet: moei u met geen juridische kennis. Mijn vraag was heeft iemand hier ervaring mee. Maar de klassieke belg in iedereen moet meteen stenen gooien en mensen afbreken op karakter en gevoel.

Schuldbesef of niet: er staat letterlijk in INDIEN ER EEN WAARBORG BETAALD IS en dit is niet het geval. Wij stellen dingen voor, probeerden tot bemiddeling te gaan maar zij wouden maar 2 dingen. 2 dingen die wij niet kunnen bieden.

Klopt dat het kan dat ze ons alsnog die boete geven, verplichte aankoop is zeer onwaarschijnlijk omdat er geen gelden zijn en geen mogelijkheid tot lening.
Indien ze die boete geven zullen wij in CSR gaan. Hier kijken wij niet naar uit maar is voor ons de enige optie. Wij hebben geen €25.800 en gaan onze woning niet verkopen (hier kom ik nog op terug). Dus dan hebben ze ook nog niet wat ze willen. Zij willen de rechtzaal buitenwandelen met €25.800 of €258.000.

Onze woning verkopen heeft geen zin: wij wonen nu bijna 2 jaar in de woning, zoveel van het krediet is er niet afbetaald. Mijn echtgenoot heeft nog een lening van €40.000 lopen van in het verleden. Dus met terugbetaling van de gelden voor de hypothecaire lening van onze huidige woning komen we er zelfs nog niet om de €25.800 te betalen.

Onze advocaat gelooft in een win situatie of alleszins een 0-0 operatie. Net zoals nog 2 andere advocaten waarbij we juridisch advies hebben ingewonnen en een externe notaris. Natuurlijk weet je dat niet zeker. Daarom vroeg ik ervaringen, mensen die dit ook hebben meegemaakt. Mensen die buiten hun wil dit tegenkomen. Wij hebben niet met de intentie om die mensen te bedotten een bod gedaan. Wij wouden dat huis, wij wouden er wonen en er werd ons gezegd dat dit financieel haalbaar was.

Nog 1 aanvulling: er is ook geen geldig stedenbouwkundig attest meer. Het stedenbouwkundig attest was geldig op moment van ondertekening van de aankoop-verkoopbelofte maar NIET op datum van de akte.

[bullgod]

wat is er gezegd op de zitting van 19 april?

[Anoniem178]

We weten enkel dat de rechter verder gaat met de zaak. Op de eerste zitting mochten we niet bij zijn. We krijgen een datum waarop de zitting effectief van start gaat. Blijkbaar bij de rechtbank in eerste aanleg doen ze zo een voor zitting ofzo. Ik ken daar niet veel van.

[Franciscus]

Van wie mocht u daar niet bij zijn?

[bullgod]

vaak laat een advocaat zijn cliënten niet opdraven voor een inleidingszitting waar toch alleen maar conclusietermijnen gevraagd worden, denk ik.