Over die cijfers van the economist zijn er al ganse discussies gevoerd. Het probleem met hun "diepgravend onderzoek" is dat ze slechts enkele beperkte criteria nemen om de waarde van een huis te bepalen, maar niks anders. evolutie van gemiddelde gezinsgrootte, bevolkingsdichtheid, woningconfort (bvb oppervlakte, energiewaarden, ... ),... worden allemaal niet in rekening genomen. als ik me dat onderzoek goed eherinner hebben ze zelfs gewoon prijzen in bvb 1990 als correct beschouwd voor alle landen en nu de evolutie bekeken. Ze vergeten even dan huizen ivm andere landen hier in de jaren 90 nog historisch laag geprijsd stonden.
mod: even opgezocht: ze vergelijken de ratio aankooprijs/huur en aankoopprijs/inkomen tegenover het langdurig gemiddelde. Kwalitatieve criteria en andere nemen ze niet in aanmerking. http://www.economist.com/node/21560599" onclick="window.open(this.href);return false;
Stel bvb dat een huis in België tot 5 jaar geleden (gecorrigeerd langdurig gemiddeld) 150000 euro kost, terwijl het effectief 200000 waard is en nu tijdelijk 220000 euro waard is, dan is de effectieve overwaardering 10%, terwijl die volgens the economist 40-45% zou zijn.
Dat er ondertussen in ieder belgisch huis minimale conforteisen bijgekomen zijn, die in vele andere landen véél minder streng zijn, maakt voor hen ook al niks uit.
JVP, je kan natuurlijk de zaak zoals elke langs een zodanige kant gaan bekijken dat The Economist ongelijk heeft. Wat is "historisch laag geprijsd"? Dit terwijl toen de economie veel beter functioneerde dan nu. En wat met het feit dat vele mensen , zoniet alle vinden dat wonen hier te duur is geworden? Sorry, maar ik vind toch wel dat je met cijfers het gezonde verstand omver probeert te halen. Ik hou mij ook niet met jullie cijfers bezig. Ik hou mij bezig met mijne portemoné en met de racties in mijn wijde omgeving, het nieuws, etc en dat zegt mij dat wonen hier te duur is. En ja het kan zijn dat er meer volk is hier, spreek ik niet tegen en ja misschien daardoor is alles zo duur. Maar dat neemt de stelling niet weg.
Zelfde reactie van mij aan Vandebos.
Misschien niet slecht dat zoals JohnD voorstelt jullie je beroep eens bekent maken. Dan weten wij toch met wie wij te doen hebben. For the record: Ik ben een leraar, al vele jaren.
Niet alleen The Economist beweert dit , maar ook de OESO, moeten er nog meer gevestigde instanties zijn?
Zelfde reactie van mij aan Vandebos.
Misschien niet slecht dat zoals JohnD voorstelt jullie je beroep eens bekent maken. Dan weten wij toch met wie wij te doen hebben. For the record: Ik ben een leraar, al vele jaren.
Niet alleen The Economist beweert dit , maar ook de OESO, moeten er nog meer gevestigde instanties zijn?
functioneren van een economie is maar 1 element. 't is niet omdat de economie al dan niet goed functioneert, dat dit direct wil zeggen dat huizen stijgen/dalen in prijzen.JVP, je kan natuurlijk de zaak zoals elke langs een zodanige kant gaan bekijken dat The Economist ongelijk heeft. Wat is "historisch laag geprijsd"? Dit terwijl toen de economie veel beter functioneerde dan nu.
gezond verstand is niet hetzelfde als correct verstand. Gezond verstand heeft bewezen er zo vaak naast te zitten.En wat met het feit dat vele mensen , zoniet alle vinden dat wonen hier te duur is geworden? Sorry, maar ik vind toch wel dat je met cijfers het gezonde verstand omver probeert te halen.
ik ben economist (TEW) & maatschappelijk assistent, beroep is juridische dienstverlening vanuit een zwakkere groepering.Ik hou mij ook niet met jullie cijfers bezig. Ik hou mij bezig met mijne portemoné en met de racties in mijn wijde omgeving, het nieuws, etc en dat zegt mij dat wonen hier te duur is. En ja het kan zijn dat er meer volk is hier, spreek ik niet tegen en ja misschien daardoor is alles zo duur. Maar dat neemt de stelling niet weg.
Zelfde reactie van mij aan Vandebos.
Misschien niet slecht dat zoals JohnD voorstelt jullie je beroep eens bekent maken. Dan weten wij toch met wie wij te doen hebben. For the record: Ik ben een leraar, al vele jaren.
zoek eens op wat de OESO zegt, da's niet wat The Economist zegt.
Niet alleen The Economist beweert dit , maar ook de OESO, moeten er nog meer gevestigde instanties zijn?
Ik ben het ook mee eens dat er een lichte overwaardering is. Zaken zoals een crash etc zijn echter zaken die "het gezond verstand" ervan afleidt maar die daar niks mee te maken heeft.
-
patjebrussel
- Berichten: 627
Die bangmakerij is voor niks nodig, en als je je woning zelf verkoopt zonder immo, zit je goed qua prijs zonder hun zware bonus.
En voor de jongeren ? Ja, als je naar villa's gaat kijken met zwembad is het onbetaalbaar ja, misschien iets kleiner, de te renoveren, kopen, handen uit de mouwen, en dan kom je er wel.
En voor de jongeren ? Ja, als je naar villa's gaat kijken met zwembad is het onbetaalbaar ja, misschien iets kleiner, de te renoveren, kopen, handen uit de mouwen, en dan kom je er wel.
"Gezond verstand heeft bewezen er zo vaak naast te zitten."
Toch bedankt voor je antwoord.
De OESO beweerde ook dat de huizen hier overgewaardeerd of te duur zijn. Maar niet in die mate als de Economist.
@Vandebos: Grotere vraag dan aanbod is zeker geldig in de verhuur. Alleszins dan toch in mijn wijde omgeving. Maar wb verkoop huizen staan er wel geweldig veel te koop. De markt is zelfs nog zeker zo dat de kleinere huizen verkocht kunnen worden, maar dit aan een serieus overgewaardeerde prijs: Een krot voor 150.000 euro, klein en zwaar te renoveren. De grotere huizen blijven gewoon staan, sla de advertenties maar eens na hoeveel er van die soort te koop staan en blijven staan. Volgens mij zijn er huizen genoeg om de prijs te laten zakken via vraag en aanbod, maar de "betaalbare" woningen worden in aantal kleiner gehouden zodat hierop de vraag groter wordt dan aanbod.
@patjebrussel: Ik ken hier weinig jongeren die van plan zijn een villa met zwembad te kopen. Hier blijven er genoeg van te koop staan.
Toch bedankt voor je antwoord.
De OESO beweerde ook dat de huizen hier overgewaardeerd of te duur zijn. Maar niet in die mate als de Economist.
@Vandebos: Grotere vraag dan aanbod is zeker geldig in de verhuur. Alleszins dan toch in mijn wijde omgeving. Maar wb verkoop huizen staan er wel geweldig veel te koop. De markt is zelfs nog zeker zo dat de kleinere huizen verkocht kunnen worden, maar dit aan een serieus overgewaardeerde prijs: Een krot voor 150.000 euro, klein en zwaar te renoveren. De grotere huizen blijven gewoon staan, sla de advertenties maar eens na hoeveel er van die soort te koop staan en blijven staan. Volgens mij zijn er huizen genoeg om de prijs te laten zakken via vraag en aanbod, maar de "betaalbare" woningen worden in aantal kleiner gehouden zodat hierop de vraag groter wordt dan aanbod.
@patjebrussel: Ik ken hier weinig jongeren die van plan zijn een villa met zwembad te kopen. Hier blijven er genoeg van te koop staan.
Er is trouwens nog een tweede factor waar men al te vaak geen rekening mee wenst te houden. De almaar toenemende mobiliteit van de laatste 30 jaar heeft als pervers effect dat jongeren steeds minder en minder bereid zijn om uit hun geboorteregio te verhuizen (het aantal 3 opeenvolgende generaties van een familie die binnen een straal van 20km wonen neemt sinds het einde van de jaren 70 significant toe). Dat heeft als gevolg dat de vroeger natuurlijke uitstroom van jonge generaties naar goedkopere bouwgronden beduidend is afgenomen. Dat heeft dan weer als gevolg dat er steeds grotere prijsverschillen optreden in zowel grondprijzen als woningprijzen (verschillen die voor vergelijkbare kavels of panden 300% kunnen bedragen. Toplocaties en kastelen met 18hole golfparcours buiten beschouwing gelaten...)
Dat de verkoop stagneert is niet echt correct, men kan wel spreken van een vertraging vooraleer een pand wordt verkocht doch de overgrote meerderheid wordt nog steeds binnen de 100 dagen verkocht tegen de gestelde richtprijs (-5-10% voor de goede onderhandelaar)
De vraag in de verhuur is zeker groot, beduidend groter dan het aanbod, maar dat verklaart slechts deels de prijsstijgingen. Voor het grootste gedeelte van de prijsstijging vrees ik dat je dient te kijken naar de overheid:
- verplicht publiek maken van de verhuurprijs heeft als effect dat iedereen de maximum verhuurprijs in een regio gaat beschouwen als de gemiddelde en bij de volgende verhuur liefst wat meer dan dat "gemiddelde" heeft.
- verplicht epc.
- verplichte dakisolatie.
- verplichte rookdetectie.
- panden die voor de verhuur bestemd zijn dienen door wetgeving te voldoen aan meer voorwaarden dan de panden waar eigenaars zelf in wonen.
- Het falend sociaal woningbeleid heeft als gevolg dat steeds meer mensen terechtkomen in de private huursector, mensen die absoluut een dak boven het hoofd nodig hebben doch niet altijd over de financiële draagkracht beschikken om hier te huren. Wat dan resulteert in wanbetalers. Verhuurders hebben de neiging deze groep te trachten uit te sluiten door de prijs te verhogen en zodanig hen van in het begin af te schrikken.
- ...
Ter info: ben een informaticus met een degelijke vastgoedportefeulle.
Maar Noodles en dat is iets wat je niet mag vergeten, een privatieve verhuurder verhuurt niet vanuit een sociale doelstelling. Voor hem is die hoop bakstenen een investering die net zoals alle andere dient te renderen. Als de lasten op die investering door de overheid verhoogd worden, dan zal ook opbrengst ervan dienen te stijgen. Dat is spijtig genoeg een besef dat nog niet volledig is doorgedrongen bij onze excellenties. Hoogstwaarschijnlijk heeft het feit dat het kiezerselectoraat van de huurders groter is dan deze van de verhuurders daar wat mee te maken....
Dat de verkoop stagneert is niet echt correct, men kan wel spreken van een vertraging vooraleer een pand wordt verkocht doch de overgrote meerderheid wordt nog steeds binnen de 100 dagen verkocht tegen de gestelde richtprijs (-5-10% voor de goede onderhandelaar)
De vraag in de verhuur is zeker groot, beduidend groter dan het aanbod, maar dat verklaart slechts deels de prijsstijgingen. Voor het grootste gedeelte van de prijsstijging vrees ik dat je dient te kijken naar de overheid:
- verplicht publiek maken van de verhuurprijs heeft als effect dat iedereen de maximum verhuurprijs in een regio gaat beschouwen als de gemiddelde en bij de volgende verhuur liefst wat meer dan dat "gemiddelde" heeft.
- verplicht epc.
- verplichte dakisolatie.
- verplichte rookdetectie.
- panden die voor de verhuur bestemd zijn dienen door wetgeving te voldoen aan meer voorwaarden dan de panden waar eigenaars zelf in wonen.
- Het falend sociaal woningbeleid heeft als gevolg dat steeds meer mensen terechtkomen in de private huursector, mensen die absoluut een dak boven het hoofd nodig hebben doch niet altijd over de financiële draagkracht beschikken om hier te huren. Wat dan resulteert in wanbetalers. Verhuurders hebben de neiging deze groep te trachten uit te sluiten door de prijs te verhogen en zodanig hen van in het begin af te schrikken.
- ...
Ter info: ben een informaticus met een degelijke vastgoedportefeulle.
Maar Noodles en dat is iets wat je niet mag vergeten, een privatieve verhuurder verhuurt niet vanuit een sociale doelstelling. Voor hem is die hoop bakstenen een investering die net zoals alle andere dient te renderen. Als de lasten op die investering door de overheid verhoogd worden, dan zal ook opbrengst ervan dienen te stijgen. Dat is spijtig genoeg een besef dat nog niet volledig is doorgedrongen bij onze excellenties. Hoogstwaarschijnlijk heeft het feit dat het kiezerselectoraat van de huurders groter is dan deze van de verhuurders daar wat mee te maken....
los met je 'gezond verstand' eens dit op:"Gezond verstand heeft bewezen er zo vaak naast te zitten."
Stel dat je deelneemt aan een spelprogramma en je mag kiezen uit drie deuren: achter een van de deuren staat een auto, achter de andere twee staan geiten. Je kiest een deur, zeg nr. 1, en de presentator, die weet wat er achter de deuren staat, opent een andere deur, zeg nr. 3, met een geit erachter. Hij zegt dan tegen je: "Zou je deur nr. 2 willen kiezen?" Is het in je voordeel om van deur te wisselen?
oplossing staat hier:
http://nl.wikipedia.org/wiki/Driedeurenprobleem" onclick="window.open(this.href);return false;
zie hierboven. Een correcte waardering van om het even welk product is zeldzaam/Toch bedankt voor je antwoord.
De OESO beweerde ook dat de huizen hier overgewaardeerd of te duur zijn. Maar niet in die mate als de Economist.
ok, dus ben je al akkoord dat dit een element is om een prijsstijging tov de normale marktwerking mogelijks te verantwoorden is.@Vandebos: Grotere vraag dan aanbod is zeker geldig in de verhuur. Alleszins dan toch in mijn wijde omgeving.
als men zo zeker is, is de vraag veel groter dan het aanbod. Dat doet de prijzen dus stijgen, opnieuw geen overwaardering, maar een correcte waardering gezien verhouding vraag/aanbod.Maar wb verkoop huizen staan er wel geweldig veel te koop. De markt is zelfs nog zeker zo dat de kleinere huizen verkocht kunnen worden, maar dit aan een serieus overgewaardeerde prijs: Een krot voor 150.000 euro, klein en zwaar te renoveren.
er zijn huizen genoeg, maar niet in alle segmenten. Dat een luxevilla aan 1 miljoen niet zal zakken in prijs tot 200000 euro, lijkt je toch ook logisch. Die zal dan mss zakken tot 800.000 euro en binnen een jaar verkocht worden.De grotere huizen blijven gewoon staan, sla de advertenties maar eens na hoeveel er van die soort te koop staan en blijven staan. Volgens mij zijn er huizen genoeg om de prijs te laten zakken via vraag en aanbod, maar de "betaalbare" woningen worden in aantal kleiner gehouden zodat hierop de vraag groter wordt dan aanbod.
Volgens de laatste gegevens (1e kwartaal 2012) zijn tegenover 2005 de prijzen van villa's trouwens al (relatief) sterk gedaald:
Rijhuizen +47,04% (van 139.652 naar 205.343)
Villa's +27,11% (van 281.642 naar 357.997)
Appartementen +43,94% (van 144.029 naar 207.309)
Dit tegenover een inflatie van zo'n 20%, zijn Villa's op al die tijd nauwelijks duurder geworden en in vergelijking met rijhuizen al sterk gedaald in waarde.
Dit is op zich interessant voor een simulatie:Volgens de laatste gegevens (1e kwartaal 2012) zijn tegenover 2005 de prijzen van villa's trouwens al (relatief) sterk gedaald:
Rijhuizen +47,04% (van 139.652 naar 205.343)
Villa's +27,11% (van 281.642 naar 357.997)
Appartementen +43,94% (van 144.029 naar 207.309)
Dit tegenover een inflatie van zo'n 20%, zijn Villa's op al die tijd nauwelijks duurder geworden en in vergelijking met rijhuizen al sterk gedaald in waarde.
Van 01/2005 tot 01/2012 is de gezondheidsindex met 17.02% gestegen. Cumulatief is dat een stijging van 2.27% op jaarbasis.
Als je deze afhoudt van de prijsstijging voor rijhuizen (de voorkeur voor het modale gezin) kom je op een prijsstijging van 30.02% op 7 jaar tijd. Cumulatief is dat een stijging van 3.8% op jaarbasis.
Beiden samengevoegd levert dat een stijging op jaarbasis van 6.08% op.
Indien de koper van een pand in 2005 zijn € 200.000 had belegd in een klikfonds met inleggarantie zou het rendement niet beduidend lager zijn. Als je rekening houdt met de vaste kosten die met een pand (bewoner of verhuurder) gepaard gaan zijn beide vergelijkbaar.
Als verhuurder heb je wel een extra rendement maar dit dien je dan weer te koppelen hogere vaste kosten (belastingen en taksen) en risico op wanbetalers (1/6 gemiddeld).
Nu het is niet al kommer en kwel, ik ga hier uit van de gemiddelde prijzen, iedereen die tegenwoordig een beetje zijn weg weet op internet, geduld heeft en een pand op zijn reële waarde kan inschatten komt nog steeds op regelmatige basis koopjes tegen. Natuurlijk is dat voor iemand die een investering zoekt makkelijker dan voor iemand die een woning voor eigen gebruik zoekt doch niets verhindert deze in beginsel dezelfde zoekstrategie te gebruiken.
Mijn twee cent.
-
patjebrussel
- Berichten: 627
Je weet goed genoeg wat ik bedoel.@patjebrussel: Ik ken hier weinig jongeren die van plan zijn een villa met zwembad te kopen. Hier blijven er genoeg van te koop staan.
Ik ga hier net NIET vanuit...het bedrag dat ik berekende is ENKEL voor de waarde van het huis (dus zelfs niet van de hypotheek volledig), dus buiten alle extra kosten van schade, KI, hypotheek interesten, slijtage, ...Jij gaat ervan uit dat alle kosten op de huurder moeten verhaald worden. Daardoor krijg je een prijs van 800 euro. Jonge mensen verdien rond de 1500 als normaal loon. Maak de berekening maar zelf. Met zulk en huur en loon kan je niet meer sparen om later de overstap te maken. Ik vind het niet juist dat alle kosten door de huurder moeten betaald worden. De verhuurder heeft dan niks kosten maar hij behoudt wel een huis van zovele honderdduizenden euros. En alles is door de huurders betaald.
Ik heb ook niets tegen verhuurders maar om te gaan beweren dat de huizen 55% te duur verhuurd worden is gewoon pure larie en apekool, dat kan het kleinste kind toch zien. Zou jij je huis verhuren aan 400€ ? Ik dacht het niet. Die cijfers zijn ZEER veralgemeend en werken niet, dit moet nationaal, of zelfs per provincie bekeken worden want er zijn massa's elementen die men niet meeneemt (logistiek, natuur, omgeving, bedrijven, stadskernen, bereikbaarheid, materialen van het gebouw, oppervlak,...).
Daar sla je volgens mij een nagel op de kop: iedereen wil dicht bij werk wonen, in een mooie omgeving, dicht bij stad en alle faciliteiten, met veel grond, grote mooie tuin, met modernste materialen en keuken/badkamer, .......... nogal wiedes dat het te duur wordt, normaal is zoiets voor op je 45-50ste, nu willen de jongeren onmiddellijk zo'n huis, ze moesten het eerste huis van hun ouders of grootouders eens zien.Die bangmakerij is voor niks nodig, en als je je woning zelf verkoopt zonder immo, zit je goed qua prijs zonder hun zware bonus.
En voor de jongeren ? Ja, als je naar villa's gaat kijken met zwembad is het onbetaalbaar ja, misschien iets kleiner, de te renoveren, kopen, handen uit de mouwen, en dan kom je er wel.
-
patjebrussel
- Berichten: 627
Dat bedoel ik.Daar sla je volgens mij een nagel op de kop: iedereen wil dicht bij werk wonen, in een mooie omgeving, dicht bij stad en alle faciliteiten, met veel grond, grote mooie tuin, met modernste materialen en keuken/badkamer, .......... nogal wiedes dat het te duur wordt, normaal is zoiets voor op je 45-50ste, nu willen de jongeren onmiddellijk zo'n huis, ze moesten het eerste huis van hun ouders of grootouders eens zien.Die bangmakerij is voor niks nodig, en als je je woning zelf verkoopt zonder immo, zit je goed qua prijs zonder hun zware bonus.
En voor de jongeren ? Ja, als je naar villa's gaat kijken met zwembad is het onbetaalbaar ja, misschien iets kleiner, de te renoveren, kopen, handen uit de mouwen, en dan kom je er wel.
En ik zit in jouw aangehaalde leeftijdscategorie en heb die villa met zwembad (nog) niet, maar schrap die 'nog' maar, het zal er vermoedelijk nooit van komen, hoeft ook niet meer.
Doch heb ik er wel voor gezorgd dat ik alles moeiteloos kan betalen, nu ik even in moeilijkheden zit. Mijn kleine rijwoning volstaat, en dat ik hiervoor eigenlijk teveel heb betaald voor wat het is, het zij nu zo, daar kan ik weinig aan veranderen. Maar ik kan het wel (voor mezelf in de eerste plaats) wat mooier maken en de handen uit de mouwen steken, dan is alles netjes betaalbaar.
Als ik hoor dat jonge mensen gaan lenen op 30 jaar, aan een paar duizend euro per maand, ja zeg,....moet dat echt ?