Eindafrekening 2008 ivm caloribel en verhuurder???

[Jote]

Beste,

Op 24/12/10 heb ik via een advocatenbureau een gewone en aangetekende brief gekregen van mijn vroegere verhuurder. Met als volgt dat ik nog schulden moet vereffenen van mijn laatste eindafrekening 2008 tegen 13/01/11 zoniet moet ik voor de kosten opdraaien.
Destijds kreeg ik nooit een officieel papier om te betalen en zelfs geen herinnering. Nu na meer of 2 jaar krijg ik deze brief.

Wat uitleg over de situatie: In 2008 heb ik daar nog 8 maanden gewoond en kreeg ik een opleg van meer dan 1187 euro waarvan er dan 375 euro werd afgetrokken van mijn huurwaarborg,dus het bedrag die ik nu nog moet is 812 euro. terwijl ik in het jaar 2007 nog 166 euro terug kreeg. Wat een verschil maakt van 1353 euro met het jaar voorheen.
Ik betaalde zelfs elke maand 111 euro provisie.

Van de verhuurder kregen wij telkens eind december de kopies van alle facturen en het officiele individuele afrekeningsdocument van mazout verbruik per appartement.

Daaruit bleek dat mijn verbruik spectaculiar gestegen was met bijna het dubbele en alsook dat de verhuurder de mazouttank volgooide terwijl de prijs op zijn duurst stond.(nochtans was daarvoor méér of tijd genoeg om dit te doen wanneer de prijs héél wat lager stond)
Toen ik daar aan de verhuurder om uitleg en details vroeg,kreeg ik als antwoord dat ik de firma maar zelf moest contacteren met als naam caloribel.

Het gebouw bestaat uit 8 appartementen en heeft maar één gezamelijke brander staan voor alles zowel de verwarming alsook het warm water zonder apparte tellers. Zelfs voor het water is dit ook gezamelijk. Hoe ze de berekening maakt is mij nog altijd niet duidelijk.
Het verbruik van de verwarming word door de firma Techem Caloribel opgemeten. De laatste 2 jaar was dat digitaal daarvoor was het met een soort vloeistof-buisjes die ze ieder jaar in het appartement kwamen vervangen. Voor het nieuwe systeem moest men zelfs niet meer binnen zijn in het app. wat ik wel ontdekte dat sinds die verandering mijn verbruik veel hoger was. Daarvoor zat ik altijd onder het gemiddeld en in 2008 is dat het dubbele op 8 maanden.

Alsook van buren die ook verhuisden in september,want hun eindafrekening was ook heel hoog meer dan 1500 euro.Die persoon heeft de verhuurder daar met aangetekend schrijven uitleg om gevraagd maar daar nooit geen antwoord op gekregen behalve dezelfde brief die ik nu kreeg. Na een controle van het verbruik samen kwamen wij uit aan de 49%van het totale verbruik van alle 8 appartementen. Deze week heb ik zelfs nog een derde bewoner gecontacteerd en met zijn verbruik van dat jaar erbij en kwamen we aan 75%. Wat dus wil zeggen dat de andere 5 appartementen samen maar 25% verbruikten. Die derde bewoner heeft nu dit jaar daar ook problemen mee met hoe de verhuurder aan zo'n sommen komt.

Ikzelf heb daarmee naar de vrederechter geweest en op 11/01/11 had ik een gesprek met die advocaat en vrederechter.
Daar kreeg ik het antwoord wanneer de huurder niet akkoord is met een eindafrekening omdat die denkt dat er iets niet juist aan is,hij dit dan zelf moet kunnen bewijzen.

Mijn vraag is of die firma correct is of kan er met de cijfers gesjoemeld worden?
Hoe worden die eenheden uitgerekend?
Want na opzoekwerk via het internet vind je héél wat klachten daar over.

Tot zelfs warmte verlies bij de brander wordt door gerekend aan de huurder.
Eveneens waren er in 2008 zware defecten aan de brander en werden die pas hersteld juist voor ik vertrok.
In die 8 maanden hebben de huisbewaarder ik samen zeker 30 keer water moeten bij steken om toch warmte krijgen van mijn chaufage. Ik woonde op het bovenste en had bijna nooit een warm appartement en tijdens de piekuren was warm water luxe.

Alsook vond ik nog in mijn eindafrekening facturen van leveringen mazout op 29 juli en 22 oktober(samen 6635l)terwijl ik vanaf juni al geen verwarmingsverbruik meer had en daar heb ik bewijzen van.Op 23 augustus verhuisde ik daar.
Daarbij stel ik mij ook de vraag of dat al die liters mazout wel op één adres werd geleverd en messchien wel ook bij de verhuurder twee straten verder?


Indien ze alles juist volgens de wet wil ik gerust die rekening betalen. Maar tot nu toe weiger ik dat nog altijd.

Wat kan ik nog doen?

Kunnen jullie mij helpen?

Moet ik nu ook een advocaat nemen?


Alvast bedankt voor de wijze raad

[j.demoor]

“Art.1315.Hij die de uitvoering van een verbintenis vordert, moet het bestaan daarvan bewijzen...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).
“Art.870.Iedere partij moet het bewijs leveren van de feiten die zij aanvoert.”(Gerechtelijk Wetboek).

Het is dus aan de verhuurder om het bestaan en de omvang van uw schulden te bewijzen. Het enkele toesturen van een factuur is niet zulk bewijs

“Art.1728ter.§ 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen. Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven. De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd. In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt...”(B.W.).

Het is aan de huurder (=zijn gemachtigde) om die stukken in te zien. Meer in het bijzonder dient onderzocht of de bewezen leveringen betrekking hebben op de volledige of slechts gedeeltelijke huurperiode en of de verdeelsleutel correct werd toegepast.

Indien er ERNSTIGE aanwijzingen zijn dat de opnameTECHNIEK van het verbruik gebrekkig is dan zal desnoods een gerechtsdeskundige dit moeten onderzoeken.

[JohnD]

Daar kreeg ik het antwoord wanneer de huurder niet akkoord is met een eindafrekening omdat die denkt dat er iets niet juist aan is,hij dit dan zelf moet kunnen bewijzen.

Sorry voor het late antwoord maar ik kwam pas op deze draad terecht via een andere link. Wat die vrederechter daar durft uitkramen is wel in tegenspraak met art 1728 ter, zoals hierboven door j.de moor correct geciteerd.

Mijn vraag is of die firma correct is of kan er met de cijfers gesjoemeld worden?

De firma zelf is gewoonlijk correct. Wat nog niet wil zeggen dat de deur niet wagewijd openstaat voor allerhande geknoei. Ik heb het al eens vergeleken met de kat bij de melk zetten. Hoe dat in het werk gaat daar heb ik in andere posts al eens een tipje van de sluier gehaald, maar door het feit dat hier op het forum ook heel wat verhuurders zitten wil ik daar niet verder op ingaan.

Tot zelfs warmte verlies bij de brander wordt door gerekend aan de huurder.

Dat zijn dan de zgn. vaste kosten die u bedoelt denk ik. Dat mag, alleen denk ik dat de quotiteiten die hiervoor gehandhaafd worden zeer onrechtvaardig en oneerlijk zijn. De quotiteitssleutel is doorgaans het aantal appartementen, terwijl dat het aantal personen in een appartementsblok zou moeten zijn (althans wat betreft de vaste kosten van CV die in de afrekeningen van Caloribel vermeld worden)

Daarbij stel ik mij ook de vraag of dat al die liters mazout wel op één adres werd geleverd en messchien wel ook bij de verhuurder twee straten verder?

Klopt voor de volle 100%, want wat u niet wist maar ik wel weet is dat verhuurders niet verplicht zijn hun formulieren die zij naar bvb. Caloribel sturen te laten vergezellen van facturen !!! Een verhuurder kan daar dus opzetten wat hij wil. Caloribel doet de berekening aan de hand van de ingevulde formulieren van aankoop en verbruik en de bedragen van aankoop gasolie die vermeld worden op die formulieren. Neem van mij aan dat hier lustig a volonte kan gefraudeerd worden.

[mava105]

De warmteverliezen aan brander en via de leidingen wordt altijd meegerekend aan de huurders.
De firma die de afrekening maakt telt al de kosten voor de verwarming samen (stookolieverbruik, stroomverbruik, onderhoudskosten, opname metertjes, enz). Daarnaast worden alle caloriemetertjes opgenomen, en het TOTAAL opgenomen verbruik aan eenheden van het hele gebouw wordt dan verrekend met het totale verbruik van de CV installatie. Alzo bekomt men een eenheidsprijs die dan wordt vermenigvuldigd met de door u verbruikt eeenheden.
Best ALTIJD zelf aanwezig zijn bij de opname van de metertjes (of u laten vervangen door een vertrouwenspersoon)

[roharro]

Als er zou gefraudeerd zijn geweest met de leveringen van mazout (deellevering op ander adres) dan zou dat aantoonbaar moeten zijn op basis van de verhouding tussen totaal aantal liters verbruikte mazout en het totaal verbruikte calorieën. Vergelijking van die verhouding jaar per jaar kan fraude aanwijzen of uitsluiten.

Ook: baseer u voor het aan u aangerekende verbruik niet op de te betalen bedragen maar maak de vergelijking tussen de verschillende jaren door de verbruikte calorieën te vergelijken. Vergeet niet dat de mazoutprijzen enorm zijn gestegen.
Mijn persoonlijk calorisch gebruik is de laatste jaren steeds gedaald wegens verbeteringen aan de isolatie van mijn woning. Desondanks zijn mijn verwarmingskosten gigantisch gestegen.

[Ronald_VR]

...
Best ALTIJD zelf aanwezig zijn bij de opname van de metertjes (of u laten vervangen door een vertrouwenspersoon)

TS heeft te kennen gegeven dat er digitale meters worden gebruikt, dus indien de meteropnames gebeuren KAN dit zonder meeweten van de bewoner van het betreffenden goed. Ik weet (nog) niet of de opnames i.d.g. tijdig worden meedegedeelt. Met de vloeistofmeterkes moest men dit doen omdat deze dan vervangen konden worden.

[mava105]

Hangt ervan af welke digitale metertjes geplaats zijn. De gewone zijn op de radiatoren bevestigd, en moeten nog steeds gewoon worden afgelezen. Inplaats van een vloeistof is er nu een cijfer af te lezen.
De digitale meters die van buitenaf kunnen worden afgelezen zijn nog een zeldzaamheid en kosten zeer duur, en daarom nog niet wijd en zijd verspreid.

[JohnD]

Er zijn over die laatste manier van aflezen trouwens al de nodige klachten geweest wat betreft kompleet onjuiste metngen. Persoonlijk zijn die bij mij bij de laatste aflezing van vloeistofmeters geplaatst geweest. Moest ik volgend jaar abnormale waarden vaststellen zal ik stante pede dat systeem van metingen aanvechten.

Als huurder werden mij die dure metertjes niet aangerekend. Ik wil hier elke huurder voor waarschuwen dat die kosten ten eerste niet aan de huurder mogen doorgerekend worden en ten tweede dat de extra uren voor het plaatsen van die metertjes ook niet mogen doorgerekend worden.

Verder is het plaatsen van die metertjes aan de buitenkant i.p.v. aan de zijkant onverantwoord omdat ze zo veel makkelijker kwetsbaar zijn.

[Justianus]

Ik krijg de afrekening mbt verwarming ingevolge van de meteropnamen door Techem.
Het betreft een appartement waar het verbruik in de voorbije jaren constant rond 7,0 was (2010 = 7,5, 2011 = 7,0, 2012 = 7,0).
De meteropnamen in 2013 geven volgende waarden:
datum opname 12/07/2013: 3,0 (8x0 en 1x3)
datum opname17/01/2014: 13,5 (1.0/6.0/2.0/2.0/0.5/1.0/2.0/1.0/1.0)
Het vreemde aan deze opnamen is dat het appartement sinds 1 juli 2013 leeg is en dat alle verwarming sindsdien volledig is afgesloten.
HOE VALT HET TE VERKLAREN DAT DE TELLER 13,5 AANGEEFT?
Wie kan mij helpen?

[Franciscus]

Misschien een eigen topic openen ... ipv een vraag te stellen in een topic van drie jaar geleden?

[mava105]

Je hebt dit al een ergens anders gepost en er antwoord op gekregen.