noutulen AV aan huurders

[RENWIN]

Hallo,

Ik vind in de ondernemingsbank de info terug dat ingevolgde de nieuwe appartementswet, invoege sinds 1/1/19, voortaan de verhuurder verplicht is om zijn huurders te informeren over de notulen van de AV.(en dus niet langer de syndicus).

Nu wil ik dat graag onderbouwen met de behorende wettekst alleen... in het bewuste artikel wordt daar niet naar verwezen. Heeft iemand een idee welke artikel uit die wetgeving dit behandelt?

Alvast dank en nog de beste wensen aan alle leden van dit forum

[Leo peeters]

Dag Erwin, misschien kunnen de gegevens uit " tips en advies " ondernemingsdatabank van 27 juni 2023 je wat klaarheid schenken in je vraag. Hierin staat vermeld onder rubriek " Notulen " art. 3.93, §5, 2° BW.

[LYNX XX]

ook voor u een voorspoedig 2024 Renwin

https://www.meulewatervme.be/wet-op-de-mede-eigendom

U moet als verhuurder de notulen bezorgen. Na de AV is het daarom van belang dat u als verhuurder de notulen bezorgt aan de huurder. U moet dat doen binnen de 30 dagen nadat u de notulen van de syndicus heeft ontvangen. Dat moet in principe zelfs per aangetekend schrijven gebeuren.

De syndicus moet zelf die notulen niet aan de huurders bezorgen.

De huurder kan in principe niet aanwezig zijn op de AV ( tenzij als volmachtdrager van de verhuurder of een eigenaar ).
Huurder kan geen agendapunten voorstellen, hij mag wel schriftelijk vragen of opmerkingen over de gemene delen maken en meedelen.
Hij kan beslissingen van de AV aanvechten en bezwaren tegen kosten op dezelfde modaliteiten als de overige mede eigenaars.
Tegen bedrieglijke, onregelmatigheden, onrechtmatige beslissingen, die hem ook een persoonlijk nadeel berokkenen. Vordering in te stellen binnen de 2 maanden nadat de verhuurder hem de notulen heeft bezorgd en uiterlijk binnen de 4 maanden na de AV.

[RENWIN]

Bedankt aan allebei om dit zo snel uit te klaren

[Leo peeters]

Tevens mijn beste wensen Edwin. Mijn antwoord was misschien wat onvolledig, maar ik ben pas nieuw op deze site. Als je op uw P.C. het volgende ingeeft "Moet uw huurder de beslissingen van de algemene vergadering naleven?", kan je het volledige artikel lezen bij tips en advies - Ondernemingsdatabank". Groetjes Leo.

[lebragard]

Nu wil ik dat graag onderbouwen met de behorende wettekst alleen.....

wet mede-eigendom Art. 3.93 - Tegenwerpelijkheid
..........
§ 5. Iedere bepaling van het reglement van interne orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.
.........
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen na de vestiging van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, door de kennisgeving die hem bij aangetekende zending wordt gedaan binnen dertig dagen na ontvangst van het proces-verbaal, op initiatief van degene die dat proces-verbaal heeft ontvangen overeenkomstig artikel 3.87, § 12

[cga]

Procedure onder 2° is pas van toepassing ingeval het gevestigde zakelijk of persoonlijk recht reeds is overgeschreven bij Patrimoniumdocumentatie, bijvoorbeeld een geregistreerd huurcontract.

[Leo peeters]

Beste Renwin, nog even wat informatie op uw vraagstelling. In het tijdschrift " Propertytoday " editie 9 kan je bij het artikel " De rechten en verplichtingen van de huurder in het appartementsrecht ", onder punt B.5. ook het antwoord vinden op je vraag. Via je P.C. kan je elke editie van propertytoday.be inlezen. Succes en veel leesplezier. Groetjes Peeters Leo.

[RENWIN]

Bedankt voor de waardevolle tip Leo

[lebragard]

# 7 , cga
Procedure onder 2° is pas van toepassing ingeval het gevestigde zakelijk of persoonlijk recht reeds is overgeschreven bij Patrimoniumdocumentatie, bijvoorbeeld een geregistreerd huurcontract.

Even de puntjes op de I zetten. Art.3.93 is op zich wat ze is en de formulering kan fout geïnterpreteerd worden.
Uit de memorie van toelichting blijkt dat zowel het RIO als de beslissingen van de AV zowel tegenstelbaar door kennisgeving dan bij overschrijving in het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
Het is géén vereiste dat men het RIO of de AV beslissingen moet overschrijven , om ze tegenstelbaar te maken.
Dit geldt zowel voor 1° als 2° van art.3.92 §5 :
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen vóór de vestiging van het zakelijk of persoonlijk recht,
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen na de vestiging van een zakelijk of persoonlijk recht

https://www.dekamer.be/FLWB/PDF/54/2919/54K2919006.pdf
pag.115

De huidige formulering kan fout geïnterpreteerd kunnen worden waardoor het reglement van interne orde en alle beslissingen van de algemene vergadering verplicht in het register van de hypotheekbewaarders dienen te worden overschreven. De memorie van toelichting van het wetsontwerp stelt dat de beslissingen aan desbetreffende titularissen zowel tegenstelbaar zijn door kennisgeving als in voorkomend geval bij overschrijving in het register van de hypotheekbewaarders.[/i]

[cga]

# 10, Lebragard

Mijn standpunt berustte op een foute interpretatie en was ondoordacht. Dom dus.
Dank overigens voor uw gedocumenteerd weerwoord.
Na de parlementaire voorbereiding ter zake iets grondiger te hebben doorgenomen kan ik het evenwel niet eens zijn met de gestelde gelijkwaardigheid van kennisgeving en overschrijving in de registers van rechtszekerheid zoals door u geformuleerd: “….Uit de memorie van toelichting blijkt dat zowel het RIO als de beslissingen van de AV zowel tegenstelbaar door kennisgeving dan bij overschrijving in het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie…”.
Diezelfde kritiek geldt uiteraard ook ten aanzien van de tussenkomst van de woordvoerder van CIB Vlaanderen tijdens de hoorzittingen bij het verslag van de eerste lezing van het wetsontwerp (stuk 54K2919006 pagina 115), dat u ter staving aanhaalde.
Ik durf het wetsartikel dan ook als volgt te interpreteren: het tegenstellen van beslissingen en reglementen aan de partij aan wie het zakelijke of persoonlijke recht wordt toegekend dient altijd en steeds te gebeuren door kennisgeving volgens de voorwaarden vermeld in artikel 3.92 §5 sub. 1° of 2°, met als gemene voorwaarde dat (“…voor zover men…”) , ingeval het ter kennis te brengen gegeven dient overgeschreven te worden (“… in voorkomend geval…”), de overschrijving dient te gebeuren alvorens tot kennisgeving te kunnen overgaan.

[cga]

# 11 Correctie: "altijd en steeds" moet zijn "altijd en uitsluitend"

[lebragard]

#cga 10,11
De contractuele verbintenissen van de VME , AV beslissingen en RIO , zijn tegenstelbaar NA kennisgeving.
Het is zeker niet zo dat de overschrijving "vereist is" alvorens men tot kennisgeving kan overgaan.
Maak een onderscheid tussen de statuten van het gebouw = basisakte en reglement van mede-eigendom EN het RIO en al de beslissingen die de VME/AV neemt , welke men niet telkens moet gaan overschrijven.....tenzij , deze , de bepalingen van de statuten wijzigen of veranderen , art.3.93 "tegenwerpelijkheid" kan fout geïnterpreteerd worden.

De wetgever stelt wel duidelijk dat :
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep
van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn
van een authentieke akte
Art. 3.100. Dwingend recht
De bepalingen van dit hoofdstuk zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement
van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de
overeenstemmende wetsbepalingen

Merk op :
Statuten = authentieke akte = overschrijving vereist
AV beslissingen moeten niet worden overgeschreven = apart register en vallen (helaas) NIET onder art.3.100 (!!)
Rio moet niet worden overgeschreven.....bepalingen in het RIO niet conform de wet = art.3.100

[cga]

# 13, Lebragard

Wens nog één keer terug te komen op dit thema, meer bepaald op uw standpunt dat ik hier citeer:

Merk op :
Statuten = authentieke akte = overschrijving vereist
AV beslissingen moeten niet worden overgeschreven = apart register en vallen (helaas) NIET onder art.3.100 (!!)
Rio moet niet worden overgeschreven.....bepalingen in het RIO niet conform de wet = art.3.100


Art. 3.30 BW §1 inzake het regime van de onroerende publiciteit somt de akten op die onderworpen zijn aan overschrijving. Dit treft onder andere de beslissingen van een AV die de statuten van de VME wijzigen maar meer algemeen alle beslissingen van een AV die rechtsgevolgen doen ontstaan van zakelijke aard. In de wet op de mede-eigendom worden beslissingen die hieraan beantwoorden opgesomd in artikel 3.88, §1, 2° BW (en gebeurlijk §3 van hetzelfde wetsartikel).

Het is me in uw standpunt niet duidelijk wat uw argumenten zijn om vanuit het dwingend karakter van de artikelen 3.78 BW tot en met 3.99 BW te besluiten dat art. 3.30 BW niet werkzaam is ten aanzien van beslissingen van de AV die zakelijke rechten doen ontstaan, wijzigen of doen tenietgaan, andere dan wijziging van de statuten.

[lebragard]

#14 , cga
In mijn antwoord #12 geef ik aan dat : “..de beslissingen die de VME/AV neemt , welke men niet telkens moet gaan overschrijven.....tenzij , deze , de bepalingen van de statuten wijzigen of veranderen “

Het is dus duidelijk wanneer de AV een beslissing neemt met een gekwalificeerde meerderheid , art. 3.88 , dat men de statuten moet aanpassen via authentieke akte. (zakelijke rechten , erfdienstbaarheid , persoonlijke rechten....) Veel VME’s “vergeten” dit zogezegd te doen !
AV beslissingen met een volstrekte meerderheid vallen daar niet onder !

Nochtans verwerven ALLE AV beslissingen , zowel de gekwalificeerde dan die met volstrekte meerderheid , na 4 maanden , het administratief statuut van “Gezag van Gewijsde.” zijn dan rechtsgeldig , uitvoerbaar en tegenstelbaar aan/voor die VME. cfr. art.3.93§5 / art.399.

Men kan/moet stellen mbt.art.3.93 : Uit de memorie van toelichting :……
De huidige formulering kan fout geïnterpreteerd kunnen worden waardoor het reglement van interne orde en alle beslissingen van de algemene vergadering verplicht in het register van de hypotheekbewaarders dienen te worden overschreven. De memorie van toelichting van het wetsontwerp stelt dat de beslissingen aan desbetreffende titularissen zowel tegenstelbaar zijn door kennisgeving als in voorkomend geval bij overschrijving in het register van de hypotheekbewaarders.

Het is niet zoals u weergaf en nadien aangepast ”de overschrijving dient te gebeuren alvorens tot kennisgeving te kunnen overgaan” Art.3.93 geeft aan in §5 , 1° , kennisgeving voor de vestiging en in 2° na de vestiging van een persoonlijk of zakelijk recht , kennisgeving via aangetekende zending binnen de dertig dagen . De kennisgeving 1° en 2° moet gebeuren en is niet onderworpen/afhankelijk , aan de overschrijving.

AV beslissing(en) genomen met een gekwalificeerde meerderheid (art.3.88) en zo men persoonlijke rechten toekent zijn onderworpen aan een overschrijving , persoonlijk toegekende rechten worden opgenomen niet in de basisakte maar in het reglement van mede-eigendom.

Indien men beroep doet op een rechter en het betreft een AV beslissing waar de wet vereist dat die beslissing voorwerp uitmaakt van een overschrijving in het bevoegde register , zal de rechter "gebieden" en pas uitspraak doen nadat de overschrijving een feit is. Wijzigingen in de zakenrechtelijk statuten van de mede-eigendom moet worden gekantmeld. (arrest Hof van Cassatie 05/01/2012 = alvorens de debatten hervat worden , eerst de "kantmelding". Exceptie van niet-kantmelding raakt de Openbare Orde.)

Mijn Besluit : ALLE beslissingen van de AV zijn wat ze zijn en zo niet aangevochten bij een rechter (Gezag van Gewijsde) zijn deze bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de AV op het tijdstip van goedkeuring ervan …..maw de kennisgeving tijdens de AV en nadien via de notulen van de AV. Vandaar het belang van art.3.93 §5 , 1° en 2° voor de andere titularissen van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel , die geen stemrecht heeft , bewoners in het algemeen , alsook degenen in onverdeeldheid , waar de “kennisgeving” in 1° dient te gebeuren en in 2° aangetekend dient te gebeuren en dit binnen de dertig dagen (2°) door “de stemgerechtigde.” , een overschrijving in het register van de hypotheekbewaarders kan nadien.

Rechtszekerheid moet er zijn ook voor een potentiële “koper” = statuten up to date .