kosten mede-eigendom

[roharro]

Zojuist een kostenafrekening gekregen die vragen oproept.

Het betreft een appartementencomplex bestaande uit 5 aparte "blokken" en 1 ondergrondse garage met staanplaatsen die doorloopt onder al de vijf blokken.
In de basisakte staan de aandelen van ieder privatief, zowel appartementen als garages, vermeld als aandeel in de 10000den van het complex.
De ruwbouw van het complex, omvattende o.a. het betonnen geraamte, wordt omschreven als de gemeenschappelijke delen van het complex.
Ook staat er een verdeling vermeld per blok van appartementen in duizendsten.
De statuten vermelden voorts dat alnaargelang het geval de verdeling volgens de tienduizendsten dient te gebeuren (indien betrekking op geheel complex) ofwel volgens de duizendsten per blok indien enkel betrekking op één blok. In de verdeling van de duizendsten per blok worden de garages niet vermeld. Dat gaat enkel over appartementen (zo worden dakreparaties steeds per blok verrekend, nooit via de verdeelsleutels van het complex).

PROBLEEM: Er is een probleem met een draagbalk (grote barst) onder één van de app. blokken. Die draagstructuur is zichtbaar in de garages (tegen het plafond).
In de kostenafrekening worden de kosten van het ingenieursbureau dat de balk onderzocht volledig aangerekend aan de eigenaars van de garages. Hetzelfde zal vermoedelijk gebeuren met de kosten van de nakende herstelling.

Volgens mij klopt dat niet en moeten die kosten:

ofwel volledig worden aangerekend aan de app. van het app.blok dat door die balk wordt ondersteund(volgens de duizendsten van dat blok)(1)
ofwel worden verdeeld over het ganse complex (volgens de tienduizendsten)(2)

Of (1) of (2) geldt is niet duidelijk. Maar het lijkt me overduidelijk dat deze kosten niet enkel kunnen worden toegerekend aan de ondergrondse garages?

info: er is slechts één VME voor het ganse complex

[Luc]

Het lijkt me dat de statuten (deel basisakte) niet in overeenstemming zijn met de wet van 1994, en niet in overeenstemming gebracht werden met de wet van 1994 en 2010. Werd de basisakte per authentieke akte aangepast? Zo neen, zijn de bepalingen van rechtswege vervallen ten laatste op 01.09.2014 (en vermoedelijk op 01.09.2010 zo de basisakte niet werd ingezet voor 01.09.2014). Mijn VME heeft een analoge fysieke structuur.

Art. 577-3 §1, vierde lid. BW

De basisakte kan, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit twintig kavels of meer, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of, ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.

Er is geen duidelijk onderscheid tussen de draagstructuur van een blok en de garage = ten laste van de hoofdvereniging.

Art. 577-7. BW

§ 1. De algemene vergadering beslist
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering.

Draagbalk blok & garage = kosten ten laste van de hoofdvereniging

[Luc]

info: er is slechts één VME voor het ganse complex

Als de statuten niet in overeenstemming werden gebracht met de wet van 1994 en de wet van 2010 per authentieke akte, kunnen geen kosten ten laste gelegd worden van een subgroep van mede-eigenaars.

Suggestie:

1. Vraag per aangetekende brief aan de syndicus (en aan de VME) om het punt “Coördinatie van de statuten met de wet van 1994 en 2010” op de dagorde van de eerstvolgende AV te plaatsen.
2. Meld hem ook dat, zolang hij geen voorstel van de statuten heeft voorgelegd aan de AV, hij vermoedelijk voor 100% aansprakelijk kan gesteld worden voor de eventuele schade berokkent aan de VME.
3. Vraag hem het bewijs van zijn verzekering BA te leveren aan u binnen de 14 dagen (Art. 577-8 §4 10° BW)
4. Last but not least stuur ter informatie een afschrift van uw brief aan de leden van de RvME en aan de commissaris van de rekeningen 2014.