onbewoonbaarverklaring gehuurde woning

[scorpioen]

In het meest recente nummer van het Tijdschrift van de Vrederechters is een vonnis gepubliceerd van de rechtbank van eerste aanleg te Leuven van 19 januari 2011 i.v.m. onbewoonverklaring van een woning door de burgemeester en de gevolgen hiervan voor de huur.

Samengevat wordt hierin het volgende gezegd:
- Het ongeschikt en onbewoonbaar verklaren van de woning door de burgemeester heeft niet de nietigheid van de huurovereenkomst
tot gevolg, maar wel de van rechtswege ontbinding op datum van de beslissing van de burgemeester wegens het volledig tenietgaan
van het voorwerp van de overeenkomst
- Vanaf die datum is geen huur meer verschuldigd
- Voor de daaraan voorafgaande periode is de vordering van de verhuurder om betaling van achterstallige huur te bekomen niet toelaatbaar, omdat hij geen rechtmatig belang heeft
- Dit betekent daarom niet dat de huurder recht heeft op terugbetaling van de door hem betaalde huurgelden
- Of de huurder recht heeft op vergoeding voor mingenot wordt beoordeeld volgens de regels van het gemeen recht. Onder meer is belangrijk of de verhuurder in gebreke gesteld werd.
- Als de onbewoonbaarverklaring het gevolg is van een fout van de verhuurder, is deze schadevergoeding verschuldigd aan de huurder voor de schade die hij ondervindt door deze ontbinding

[pukje]

Is de volledige tekst ergens te vinden ?
dadelijk heeft huurder zelf de woning onbewoonbaar gemaakt of
zijn de problemen ontstaan tijdens de huur

[scorpioen]

Het vonnis is voor zover ik kan zien niet terug te vinden op het internet. Enkel op sites (betalend) zoals Jura.

De rechtbank onderzoekt of de onbewoonbaarverklaring het gevolg is van handelingen van de eigenaar of de huurder. Het besluit dat het komt door de eigenaar. Als het de fout van de huurder zou zijn heeft de eigenaar recht op schadevergoeding (niet meer op huur). Die schadevergoeding is dan de huur die gederfd wordt sedert de onbewoonbaarverklaring tot op het ogenblik dat de eigenaar redelijkerwijze de gebreken kan laten herstellen, een einde kan laten maken aan de onbewoonbaarverklaring en de woning opnieuw kan verhuren.

De rechtbank oordeelt dat het geen belang heeft of de slechte staat van de woning aanwezig was bij het begin van de huur, dan wel ontstaan is tijdens de huur. In het vonnis staat te lezen:

Uit het kwaliteitsverslag dat werd opgemaakt door Wonen Vlaanderen blijkt duidelijk dat de verhuurde woning niet voldeed aan de vereisten van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode. Het is hierbij niet van belang of de woning op het ogenblik van het afsluiten van de huurovereenkomst aan deze vereisten voldeed. Het volstaat vast te stellen dat de woning niet aan die vereisten voldoet en de verhuurder niets onderneemt om hieraan een einde te stellen om een inbreuk op artikel 20 van de Vlaamse Wooncode vast te stellen.

[pukje]

Wat ik uit het citaat lees was de woning bij aanvang huur in orde dus art2 is niet van toepassing.

Wordt de woning tussentijds onbewoonbaar is de schadevergoeding gelijk aan de tijd die
nodig is om de woning weer geschikt te maken.

[JohnD]

- Dit betekent daarom niet dat de huurder recht heeft op terugbetaling van de door hem betaalde huurgelden
- Of de huurder recht heeft op vergoeding voor mingenot wordt beoordeeld volgens de regels van het gemeen recht. Onder meer is belangrijk of de verhuurder in gebreke gesteld werd.

Stel: een woning die onbewoonbaar verklaard werd of word en waarbij perfect en onweerlegbaar kan vastgesteld en bewezen worden dat de woning bij aanvang van de huur door de huurder in feite reeds onbewoonbaar was of in feite niet mocht bewoond of verhuurd worden door de eigenaar. Hier zou een huurder recht hebben om alle huurgelden terug te eisen. In de praktijk echter word dit niet toegepast in het voordeel van de verhuurder. M.a.w. volgen rechters deze redenering niet in hun uitspraken. Niettegenstaande hier op het forum al een paar maal gesteld is dat de huurder in feite perfect de reeds betaalde huurgelden zou mogen terugeisen. Een onrecht ?

[scorpioen]

Volgens het vonnis dat ik hier aanhaalde heeft de huurder dus geen recht op terugbetaling van de huur omdat de woning vanaf het begin in feite onbewoonbaar was (de rechtbank spreekt in het vonnis van: "dat de verhuurde woning niet voldeed aan de vereisten van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode").

De rechtbank past hiervoor het "gemeen recht" toe. De huurder heeft recht op vergoeding voor mingenot (=vermindering huur) als de verhuurder foutief in gebreke blijft de nodige herstellingen uit te voeren. De huurder moet daarvoor beginnen de verhuurder in gebreke te stellen. Doet hij dat niet, dan heeft hij geen recht op een vergoeding voor mingenot.

Dit vonnis wijkt dus af van wat op dit forum (en ook in de rechtspraak en rechtsleer) vaak verkondigd wordt: als de woning onbewoonbaar verklaard wordt en de gebreken al van bij het begin aanwezig zijn is de overeenkomst nietig, moet de verhuurder alle huurgelden terugbetalen en moet de huurder een bezettingsvergoeding betalen. Het leek mij juist daarom nuttig de aandacht te vestigen op dit vonnis, dat in graad van hoger beroep, werd uitgesproken.

[pukje]

Inderdaad raar dat aanvullend recht boven dwingend recht gezet is en
zelfs het absolute recht (de grondwet) geschonden wordt.

Daarom zou ik graag de overwegingen van de rechter willen lezen

[scorpioen]

Inderdaad raar dat aanvullend recht boven dwingend recht gezet is en
zelfs het absolute recht (de grondwet) geschonden wordt.

Kan u dat verduidelijken?
Als u zegt over welke rechtsvraag u de overwegingen van de rechter wil lezen wil ik de desbetreffende overwegingen wel weergeven.

[pukje]

1.wooncode is een decreet die de grondwet invult (recht op geschikte woning)
2.schenden wooncode doet afbreuk aan openbare orde art6 BW
3.huurovereenkomst is dan een opgeoorloofde oorzaak of voorwerp art 1131-1133 BW
4.betaalde huur is dan onverschuldigde betaling en moet terug betaald worden art 1235 en 1376 BW
5.omdat wooncode grondwettelijk recht is staat ie hoger als huurwetten en gemeen recht
dus wooncode stelt art2 huurwet buiten werking (bevestigd door veel VR's)

[scorpioen]

De motivering van de rechtbank

2. Franky H. voert aan dat de woning van bij de aanvang van de huur niet voldeed aan de eisen van de Vlaamse
Wooncode (1), zodat de huurovereenkomst absoluut nietig is.
3. Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Indien deze voorwaarde niet is vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met deze vereisten, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding (2). De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan deze vereisten (3).
Artikel 5, § 1 Vlaamse Wooncode bepaalt op welke vlakken een woning moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, die door de Vlaamse Regering nader worden bepaald (4).
4. Het Grondwettelijk Hof besliste (5) dat als een woning niet beantwoordt aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode, de burgerrechtelijke gevolgen van deze toestand niet worden beheerst door de Vlaamse Wooncode, maar door de regels van het verbintenissenrecht en van de
Woninghuurwet. De Vlaamse Wooncode regelt enkel de betrekkingen tussen de verhuurder en de openbare overheid.
De Vlaamse decreetgever heeft niet de bedoeling gehad om burgerrechtelijke sancties te koppelen aan de niet-naleving van de in de Vlaamse Wooncode vervatte veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten.
5. Ter zitting heeft de rechtbank gewezen op de inhoud van dit arrest van het Grondwettelijk Hof. Partijen hebben de gelegenheid gehad hun standpunt hierover uiteen te zetten.
6. Artikel 2, § 1 van de Woninghuurwet bepaalt dat, indien het gehuurde goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid de huurder de keuze heeft ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met deze vereisten, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.
De huurder heeft de keuze tussen het vorderen van de uitvoering van de werken of het vorderen van de ontbinding van de overeenkomst.
7. De absolute nietigheid van de overeenkomst omdat niet voldaan is aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode, is onverenigbaar met artikel 2 van de Woninghuurwet. De huurder zou dan nooit de uitvoering van werken kunnen vorderen wanneer bij het afsluiten van de overeenkomst niet voldaan is aan de kwaliteitsvereisten van de Woninghuurwet.
Dergelijke woning beantwoordt immers ook niet aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode en, volgens deze stelling, zou de rechter de nietigheid van de huurovereenkomst moeten vaststellen, wat uitsluit dat de rechter de verhuurder verplicht werken aan de woning
uit te voeren.
Artikel 2 van de Woninghuurwet werd niet, ook niet impliciet, gewijzigd door de Vlaamse Wooncode (6). Dit betekent dat wanneer de verhuurde woning niet voldoet aan de kwaliteitseisen van de Woninghuurwet (en dus ook niet voldoet aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse
Wooncode) de huurder nog steeds het recht heeft van de verhuurder de uitvoering van de noodzakelijke werken te eisen en de huurovereenkomst niet nietig is.
8. Er is geen reden om de huurovereenkomst nietig te verklaren enkel en alleen omdat de woning op het ogenblik dat de huurovereenkomst werd afgesloten niet zou voldaan hebben aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode.

(1) Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(2) Artikel 2 Woninghuurwet (Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2. Regels betreffende de huurovereenkomsten met
betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder).
(3) Zie het koninklijk besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed
dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
(4) Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen.
(5) GwH 11 maart 2009, nr. 47/2009, http://www" onclick="window.open(this.href);return false;. const.-court.be
(6) Rechtsoverweging B.4.3. van het arrest nr. 47/2009 van het Grondwettelijk Hof.

[pukje]

OK duidelijk

de burger kan alleen art 2 huurwet inroepen (ontbinding met schadevergoeding)

Maar art2 is alleen van toepassing als de gebreken alreeds aanwezig waren bij aanvang huur en diverse
VR's stellen dat na 3 jaar niet meer geklaagd mag worden.

Dus bij onbewoonbare woningen die later onbewoonbaar geworden zijn of langer dan
3 jaar verhuurd zijn heeft de burger geen poot om op te staan om bij een ongewilde verhuis
schade vergoeding te vragen

[pukje]

het grondwettelijk hof schrijft wel nog:
Weliswaar zal het aan de verwijzende rechter staan te oordelen of de niet-naleving van de
in de in het geding zijnde bepaling vervatte kwaliteitsvereisten van dien aard is dat ze hetzij
de nietigheid van de huurovereenkomst meebrengt, hetzij de geldigheid van de instemming
van de huurder aantast, hetzij de ontbinding van de huurovereenkomst verantwoordt, of nog
als grondslag dient om de verhuurder ertoe te veroordelen aan de vereisten van de Vlaamse
Wooncode te voldoen. Het gaat dan echter om een toepassing van de regels van het
verbintenissenrecht en van de huurwetgeving met betrekking tot de hoofdverblijfplaats en niet
om een toepassing van het decreet.


Dus bij ernstige gevallen kan de oude methode met nietigverklaring van toepassing zijn

[scorpioen]

Als er tijdens de huur gebreken aan het gebouw zijn die door de eigenaar moeten hersteld worden kan de huurder op grond van het huurrecht (het gewone verbintenissenrecht) de eigenaar hiervoor in gebreke stellen, de uitvoering van deze werken vorderen, eventueel de ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van de eigenaar vorderen, lagere huur voor mingenot vorderen ...

Bij onbewoonbaarverklaring door de burgemeester kan hij schadevergoeding vorderen omdat hij verplicht is te verhuizen.

[pukje]

Het grondwettelijk hof op Rolnummer 4477
Arrest nr. 47/2009
van 11 maart 2009

in rechte vastgesteld dat een ongeschikte woning de openbare orde raakt (art 6 BW) en dat daardoor
artikel 1128 1131-1134 1235 en 1376 gewoon toepasbaar zijn en er eigenlijk niets veranderd is



A.1.2. De Vlaamse Regering meent dat de elementaire veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsvereisten
van de Vlaamse Wooncode de openbare orde raken, omdat die vereisten een van de elementen zijn die het
grondrecht op een behoorlijke huisvesting, zoals vervat in artikel 23 van de Grondwet, moeten verzekeren. 4
Vermits de in het geding zijnde bepaling de openbare orde raakt, moet, met toepassing van het algemeen
burgerlijk recht, worden aangenomen dat contractspartijen niet in onderling overleg daarvan kunnen afwijken.
De regel dat overeenkomsten geen afbreuk kunnen doen aan regels van openbare orde vloeit rechtstreeks voort
uit het contractenrecht. De Vlaamse Regering verwijst daarbij naar artikel 6 van het Burgerlijk Wetboek, dat de
algemene regel bevat betreffende de wetten die de openbare orde raken, naar artikel 1128 van dat Wetboek, op
grond waarvan kan worden geoordeeld dat woningen die niet aan de kwaliteitsvereisten voldoen als buiten de
handel dienen te worden beschouwd, en naar artikel 1134 van dat Wetboek, op grond waarvan kan worden
geoordeeld dat een overeenkomst betreffende een als onbewoonbaar te beschouwen woning een ongeoorloofde
oorzaak heeft. De Regering verwijst eveneens naar rechtspraak volgens welke huurovereenkomsten betreffende
woningen die niet aan de vereisten van de in het geding zijnde bepaling voldoen, op grond van een of meer van
de aangehaalde bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, nietig zijn. De woningkwaliteitsvoorwaarden opgelegd
in de Vlaamse Wooncode sorteren dus enkel burgerrechtelijke gevolgen door de toepassing van het klassieke
burgerlijke recht, zonder dat de Vlaamse Wooncode op dit punt ingrijpt. De bestuursrechtelijke regeling van de
woonkwaliteitsvereisten in de Vlaamse Wooncode en de burgerrechtelijke verplichtingen dat de woning in een
goede staat van onderhoud moet worden geleverd (artikel 1720, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek) en dat
het goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
(artikel 2 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, hierna : Woninghuurwet)
blijven los van elkaar bestaan. Dit blijkt overigens duidelijk uit de formulering van artikel 2 van de
Woninghuurwet, zoals gewijzigd bij artikel 101 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV).
Sinds die wijziging bepaalt dat artikel 2 immers dat het verhuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire
vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, « onverminderd de normen betreffende de woningen,
opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden ».

[scorpioen]

U citeert de stelling van de Vlaamse regering, niet het standpunt van het Grondwettelijk Hof.

Wat is de bedoeling daarvan?