klagende huurder die zelf de wetten stelt

[miloke]

betreffende geregistreerd huurcontract van 3 jaar,met ingang 1/8/2010
voorgeschiedenis;
na huurster op 4/2/2012 nogmaals vriendelijk aan te manen om haar huur tijdig te betalen en om een copy van brandverzekering door te mailen en het onderhoud van de cv-brander tijdig te laten uitvoeren kreeg ik een mail(6/2) en een AS op 9/2 terug;

betreft herstellingswerken aan de woning gelegen te xxxxx
Geachte,
Eerder bracht ik u op de hoogte van de herstellingswerken die moeten uitgevoerd in de woning die ik van u huur(mail van 06/02/2012)
Met dit schrijven laat ik u weten dat zich volgende herstellingen opdringen;
- de deur van de slaapkamer en bureau kan niet dicht:ze kunnen niet in het slot vallen omdat ze niet passen
- de deur die de hal met de garage verbindt is te kort/te smal,wat tot een enorm warmteverlies leidt. (Is nochtans een standaarddeur) Alle nieuwe binnendeuren zijn door schrijnwerker voorzien van aangepaste slotplaat,zodat ze "op slot" kunnen gedraaid worden, de deuren vielen per 01/08/2010 wel in slot doch konden niet vast.
- Bij de minste wind rammelt de voordeur.Hierdoor is er ook warmteverlies. (tochtstrip gekleefd en 'twas opgelost)
- Het toilet in de badkamer lekt; het water in de jachtbak blijft lopen. (druktoetsen waren losgekomen,binnenwerk zat geforceerd en vlotter kon zijn werk niet doen,was direct in orde wanneer druktoetsen vast stonden)
- de halogeenlampen springen steeds. Is de electriciteit nageken na de branden?
(electriciteit is na keukenbrand nagezien door electricien,maar is nog nooit beschadigd geweest! Bij ons springen er ook lampen en zeker halogeentjes,ik wil een andere soort verlichting hangen maar dat weigerde ze.)
- de zekering springt als de oven en wasmachiene samen aanstaan.(op haar vraag heb ik een aparte oven in de garage geplaatst omdat ze de ingebouwde in de keuken te klein vond,ze moest de oven wel apart gebruiken of de zekering zou springen.Ze moet dit dan ook doen zoals afgesproken)
- de vaatwas is versleten. De vaat komt er vuil uit. Ik hen op 27/2 nieuwe vaatwasser geplaatst,de oude is thuis getest en dit toestel is perfect in orde en geeft een zeer propere vaat!)
- de septische put stinkt. Er hangt regelmatig een vervelende geur in huis en dit vooral in de badkamer.(Telkens wij er zijn,ruiken we niets,het blijkt dus "maar soms" te zijn.Dit zouden we gaan oplossen op 31/3/2012 en ze heeft ons gewoon voor de deur laten staan,ons materiaal dat ad voordeur bleef staan omdat we na een boodschap te doen toch terug kwamen stond aan straat gezet!
- Als de verwarmingsketel opstaat, wordt de vloer op verschillende plaatsen héél warm.Zo warm dat er blootvoets niet kan over gelopen worden.( Ze overdrijft hier zeer erg,ikzelf heb 20jaar de woning bewoond, het betreft een 1-pijpsysteem dat voor warmte in de buizen zorgt die onder de vloer lopen en zij is de eerste die hier over klaagt)
- de verwarmingsketel slaat om de minuten aan en de radiators maken een heel vervelend geluid.(radiators ontluchte is toch voor de huurder)
-de chauffagist die ik zou moeten bellen,kan pas deze week komen. Hij kan zelfs nog geen exacte datum doorgeven. Wat mij brengt op het punt betreffende het onderhoud van de verwarmingsketel. Deze werkte al niet zoals het moet als ik in de woning ben gekomen, dus is het nu niet aan mij om op te draaien voor de kosten. De kosten van het plaatsen van de nieuwe kamerthermostaat dienen ook niet door mij te worden gedragen. Dit omdat er al problemen waren van toen ik hier ben ingetrokken. Het was aan u om deze problemen eerst en vooral op te lossen.(Na mijn mail aan haar ivm onderhoud en plaatsen thermostaat heeft ze dan toch de loodgieter laten komen met haar gefrustreerde mail aan mij tot gevolg) Alles is uiteindelijk weer in orde sinds 10/2/12
- ik beschik niet over een EPC-attest.(is haar overhandigd op 11/2 en is uitgevoerd op 21/09/10 naplaatsing HR-glas)
- het huurcontract dat u hebt binnen gegeven om te laten registreren,is niet het contract dat ik geparafeerd heb op elk blad en heb ondertekend. Er zijn later dingen bijgeschreven geweest en foto's toegevoegd.
(Enkel de zaken die effectief in de woning geplaatst of veranderd zijn staan bijgeschreven op alle 3 de huurcontracten en zijn gestaafd met foto's voor het bemeubeld of bewoond was.)De toestand is ondertussen door haar toedoen al gewijzigd;

Ik vraag u dan ook met aandrang om deze herstellingswerken te beginnen. Indien u geen aanvang neemt binnen dagen, zie ik mij genoodzaakt verdere stappen te ondernemen.
Ik wijs iedere aansprakelijkheid af voor eventuele schade ontstaan doordat de herstellingswerken niet werden uitgevoerd.
Hoogachtend,
xxxx
:
Huurster bewoonde de woning reeds 18 maanden,en buiten de cv(gemeld op 8/1/2010) hersteld op zondag 9/1/2010 en de binnendeuren die niet op slot konden,heeft ze me nooit van een ander gebrek op de hoogte gebracht!
Wat de CV betreft,dit bleek de kamerthermostaat te zijn,deze diende besteld en de verwarming werkte verder op individuele thermostatische kranen.
Huurster zei tevens nog aan loodgieter dat ze op die manier liever verwarmde omdat ze nu de achterste slaapkamer die ze heeft ingericht als volwaardig bureel,daar ze van thuis uit werkt, beter kan verwarmen tegenover via de kamerthermostaat.Ze zou de loodgieter laten weten wanneer deze de kamerthermostaat kon komen plaatsen;deze kreeg geen telefoon maar garandeerde mij dat de verwarming prima werkte.Indien zij beslist om de plaatsing van de kamerthermostaat uit te stellen moet ze nu niet noteren dat ze hier al een jaar op wacht.

op 2/9 zijn er 2 nieuwe toiletten geplaatst,apart toilet was zonder spaartoetsen,en toilet in badkamer was er vroeger niet.Voor de wateraansluitinvan de spoelbak is er wel een andere vlotter(eveneens een nieuwe) geplaatst en alles werkte perfect! Bij controle in de woning bleken "de druktoetsen" losgekomen,waardoor het binnenwerk geforceerd werd en ook de vlotter zijn werk niet kon doen (onderhoud huurder?)
,de beide toiletten zitten na 18 maanden al onder kalkaanslag door gebrekkig onderhoud,dat komt door het kalkrijke water is haar uitleg.

Op 21/9/2010 is in de hele woning HR-beglazing geplaatst,dit is op heden nog nooit gereinigd gezien de restanten van de klevers er nog ophangen,tevens heeft ze er in living,slaap-en badkamer ondoorzichtige folie opgekleefd die bestaat uit meerdere delen gezien de grote ruiten,ik hou m'n hart vast als dat er terug afmoet want de naden worden met een scherp mes gesneden!

De tuin heeft ze rondom (is een open bouw en hoekpaneel)afgesloten met houten panelen,en camera tegen gevel geplaatst,door middel van gaatjes in gevel te boren.
Een grote hond heeft de tuin rondom deels vernield en op de slaapkmer die ze als bureel gebruikt heeft ze een belgacom-modem laten plaatsen,de kabel zit losdoor de muren geboord vanuit de garage,losdoor de living,en nachthal,ligt gebricaleerd onder de houten moluur vh plafond of loopt op het plakwerk,dus totaal niet afgewerkt!Op mijn vraag of ze dat vrwijderd en de gaten opvult,antwoord ze kordaat "neen,als ik hier vertrek ga ik me niet bezig houden met gaatjes tevullen,ik heb uw huis al laten "plakken",ik mocht niet profiteren!"
Ze heeft dus op de beplaasterde muren in de living en keuken "een finischer" gezet omdat ze de muren wou verven en het plakwerk daarvoor niet glad genoeg stond!Tijdens die verfwerken heeft ze geen moluren of plinten afgeplakt zodat er nu veel verfsporen zichtbaar zijn.
Ze heeft al deze werken uitgevoerd zonder ook maar iets te vragen laat staan dat ik haar de toelating zou geven.
Gezien mijn slechte ervaring met vorige huurders ben ik als de dood voor opnieuw een rechtszaak en probeer ik altijd zoveel mogelijk aan haar eisen te voldoen,en haar niet te veel tegen te spreken,ze luistert toch nooit en enkel haar woord is wet.
De schilderwerken aan de woning,tuinhuis en houten garage zijn wegens rechtszaak vorige huurders niet kunnen uitgevoerd worden toen huidige huurster haar intrek nam,dat was voor haar geen probleem en er werd in de plaatsbeschrijving genoteerd dat deze werken let haar akkoord later konde uitgevoerd worden.
Vorig jaar heb ik een paar datums voorgesteld maar er is niks kunnen doorgaaan.Vorige week heb ik nu toch al he hoetwerk van de woning kunnen afwerken,buiten nieuwe siliconen aan 4 ramen is de woning klaar)
Maar gezien ze ons zaterdag voor de deur heeft laten staan zakt mijn moed me terug in de schoenen om m'n schilderwerken verder

[Lightning]

En uw vraag is?

[miloke]

Ik heb nog niet schriftelijk gereageerd op haar AS of op het feit dat ze ons 31/3 niet binnen laat op het afgesproken tijdstip?
Wat doe ik indien ze me nog eens voor de deur zet?
Kan ik haar nu reeds wijzen op "de schade" die in de woning en tuin reeds zichtbaar zijn of komt dit pas ter sprake op het eind van de huurperiode .
Kan ik mijn woning te koop aanbieden tijdens de duur van het contract?

[Vandebos]

Indien de huurster de afgesproken data niet nakomt, stelt u haar onmiddellijk per AS in gebreke. In dit schrijven stelt u haar in gebreke voor de verwaarlozing in de tuin.

Op haar AS met de lijst van gebreken antwoord u met een AS waarin u haar claims betwist waar van toepassing.

u kan uw woning verkopen wanneer u wenst ongeacht of het verhuurd is of niet.

[miloke]

@vdb,hoe stel je iemand in gebreke via AS en vernoem ik alleen de tuin(die zou ze bijzaaien als ze daar vertrekt,brengt nu niet op gezien de hond er nog dagelijks over koerst), of noteer ik alles wat ik er opgemerkt heb,zoals de nieuwe ruiten bekleefd met folie,de vuile toiletten,de kookplaat vol kringen en aanrecht met vreemde witte vlekken,de kabelconstructie van belgacom.

"haar claims betwisten waar van toepassing",ook als ze ondertussen zijn opgelost? zijn er zaken uit die gebreken die ze mij onterecht doet herstellen?

Mijn huurster heeft me reeds medegedeeld dat ik haar moest verwittigen indien ik mijn huis zou verkopen,zodat ze iets anders kan beginnen zoeken,ze is ook niet zinnens haar contract te verlengen indien ik de woning niet verkoop.
Stel dat ik de woning te koop aanbied, en huurster geeft haar opzeg,woning raakt niet verkocht en komt weer op de huurmarkt,kan dit zonder schadevergoeding aan vertrokken huurster te moeten betalen?

[vtec]

na huurster op 4/2/2012 nogmaals vriendelijk aan te manen om haar huur tijdig te betalen en om een copy van brandverzekering door te mailen en het onderhoud van de cv-brander tijdig te laten uitvoeren

Aanvullend bij Vandebos : maak in een spreadsheet per maand (2 kolommen) een overzicht van de datum waarop de huur verschuldigd was zoals vermeld in het contract (1ste, 15de ...) en de effectieve betalingsdatum -> in geval van structurele laatbetalingen is dit een sterk argument om te vermelden in uw AS (en ook bij de vrederechter eventueel nadien). Met on-line banking hebt U dit in 10' voor elkaar.

Wat bedoelt U met "nogmaals vriendelijk aanmanen"? -> de zaken die U opnoemt (achterstal, brandverzekering etc.) altijd per AS doen, bewijskracht groter dan mail/SMS/telefoongesprek.

Volgens wat ik lees heeft U met een mondige huurster te doen, ik zou me niet laten intimideren. Leg haar AS zeker niet zomaar aan de kant en reageer erop binnen de week. De kracht van dit sub-forum "Vastgoed Recht" is dat het zowel huurders als verhuurders die te goeder trouw zijn met raad en daad wil bijstaan.

[miloke]

@vtec, de meeste "gebreken uit AS" zijn ondertussen door ons braafjes opgelost,AS dateert al van 9/2, ik wist niet echt welke gebreken door ons of door haar dienden aangepakt te worden,ik was eventjes niet goe van haar AS,dacht dat het over een ander huis ging. Volgens haar betaald zij genoeg huur zodat ik moet zorgen dat alles ginder in orde is... Wat betreft haar mondigheid heeft u gelijk, ze legt me nogal snel het zwijgen op,enkel haar woord telt en ze dreigt vaak met de rechtbank en haar advokaat. Nu ze ons op de voorziene afspraak om de "geurhinder" op te lossen voor de deur heeft laten staan zal ik dit niet meer zo kunnen laten.
Een voorbeeldbriefje zou meer dan welkom zijn
Stap voor stap, of vraag na vraag zal ik er wel uitkomen.
Alvast bedankt voor de antwoorden.

[Vandebos]

Deze namiddag als ik tien minuutjes tijd heb en over een echt toetsenbord beschik (ipad momenteel) zal ik een standaardbriefje ineenfutselen.

[miloke]

@ vdb, ik kijk uit naar uw standaardbriefje hoor

[Vandebos]

Dit was dus de post die ik vergeten was. Excuses! deze avond heeft u de brief.

[Vandebos]

stad datum

adres huurster

adres verhuurder


Geachte,

Naar aanleiding van uw schrijven dd. 09/02/2012 wens ik u te wijzen op de volgende feiten:

Volgende feiten die u in uw schrijven aanhaalt werden reeds in het verleden gerepareerd:

-
-
-
-
-
-


Voor volgende zaken werd er met u een datum afgesproken waarop wij de nodige werken zouden uitvoeren doch vond u het niet nodig om aanwezig te zijn in weerwil van de gemaakte afspraken en ons door een gesloten deur onverrichter zake te laten vertrekken:

-
-
-

Het gevraagde en aangepaste epc werd u bezorgd op 21/09/2010 na de vervanging van de ramen.

De huurwetgeving voorziet middels art 1728 BW en 1732 BW dat u het pand als een goede huisvader dient te onderhouden en bij gebrek aan het vervullen van deze taak hiervoor aansprakelijk wordt gesteld. Naar aan leiding hiervan wens ik u op volgende punten attent te maken:

- U heeft mij nog steeds geen bewijs bezorgd van de contractueel verplichte brandverzekering, noch van het jaarlijks contractueel verplichte nazicht van de stookinstallatie. Gelieve me het bewijs van beide binnen de 10 kalenderdagen na kennisname van dit schrijven te bezorgen.
- Aangezien door uw afwezigheid de laatste werken nog steeds niet hebben kunnen plaatsvinden wil ik tevens verzoeken mij binnen de 10 kalenderdagen na kennisname van dit schrijven schriftelijk te laten weten welke van de vier volgende data ik kan langskomen om de laatste werken uit te voeren. (dd/mm/jjj, dd/mm/jjj, dd/mm/jjj, of dd/mm/jjj)
- Tijdens de schilderwerken zonder toestemming of akkoord kleur door u uitgevoerd in de living en keuken heeft u nagelaten de plinten en mouluren degelijk af te dekken zodat deze nu volhangen met verfresten, gelieve deze verfresten zonder beschadigingen toe te brengen te verwijderen.
- U beschuldigt mij van schriftvervalsing en neerleggen van valse stukken, gelieve me binnen de tien kalenderdagen na kennisname van dit schrijven hiervan de nodige onweerlegbare bewijzen neer te leggen aangezien ik anders verplicht zal zijn hier verdere juridische stappen tegen te ondernemen.
- De tuin is door toedoen van uw huisdier verandert in een maanlandschap, gelieve deze binnen de 20 kalenderdagen na kennisname terug in zijn oorspronkelijke staat te herstellen en er voor te zorgen dat deze zo blijft.
- U heeft een telecom op een onprofessionele wijze laten installeren in het pand zodat er nu een kabel door en over diverse muren loopt zonder dat deze werd weggewerkt of dat muren of plafond en moluren werden ontzien. Gelieve deze kabel binnen de 20 kalenderdagen na kennisname ofwel te verwijderen en de diverse beschadigingen ongedaan te maken ofwel deze door een vakman te laten heraanleggen en middels een discrete kabelgoot aan het zicht te onttrekken.
- Iedere maand opnieuw moet ik u er op attent maken dat huur dient betaald te worden. Contractueel werd afgesproken dat deze dient gestort te worden voor de Xste van iedere maand. Voor de maand januari betaald u op , februari op , maart op, april ben ik nog steeds in blijde verwachting. Gelieve de achterstallige huur binnen de vijf dagen na kennisname van dit schrijven te storten en vanaf heden op de correcte datum te betalen.

Gelet op de bovenste handgreep van de diverse problemen sinds de aanvang van uw huurperiode kan u terecht vermoeden dat ik deze situatie vermoeiend en beu begin te worden. Dit schrijven geldt dan ook als laatste en definitieve ingebrekestelling. Indien de gestelde termijnen in dit schrijven niet worden nagekomen en u blijft volharden in het negeren van art 1728BW zal ik met verplicht zijn om middels een verzoekschrift art 1344bis/ev Ger. W. bij het lokale vredegerecht een verbreking van het huurcontract ten uwe laste bij vonnis te bekomen.

Enkel voor de goede orde en om kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel per gewone post als aangetekend bezorgd.

Hoogachtend;

Zorro.

Nalezen op typfouten en dt duivels aub....