Opzeggen huurcontract

[edith]

1) Mijn zoon en vriendin huren een appartement met een contract voor 3 jaar. In dat contract staat vermeld dat bij opzeg in het eerste jaar 3 maanden, in het tweede jaar 2 maanden en in het derde jaar 1 maand "schadeloosstelling" dient te worden betaald. Daarnaast is er de clausule van 3 maandelijkse opzeg.
Ze bevinden zich in het derde jaar van het contract, hebben ondertussen gebouwd en hebben in februari de 3maandelijkse voorzeg officieel overgemaakt aan de verhuurder. Opzeg dus op 1 juni. Hierbij komt dan volgens onze interpretatie 1 maand bijkomende vergoeding. De verhuurder vermeldt nu echter dat - indien hij geen huurder vindt - ze de huur tot einde 3 jaar moeten betalen, dus nog enekele maanden meer.
Is dat niet tegenstrijdig met de verbrekingsclausule van 3 respektievelijk 2 en 1 maand in het contract?
2) Wanneer dient die supplementaire maand (penalisatie) te worden betaald?
Dank bij voorbaat
Edith

[jakkie]

Werd dit contract geregistreerd ?

[edith]

Bij mijn weten niet. Wat is het belang terzake ivm de registratie?

[Vandebos]

1) het gaat hier om een contract van bepaalde duur, registratie of niet gaat geen invloed hebben op de opzegtermijn.

2) ben je zeker dat de clausule met opzeg slaat op het contract van bepaalde duur en niet enkel in het contract staat omdat men bij het ondertekenen de keuze had tussen een contract van bepaalde duur of een negenjarig contract?

3) de wederverhuringsvergoeding wordt betaald op het einde van de opzegperiode.

[edith]

1) ik heb het contract nog niet in mijn bezit (kan dus nog niet antwoorden op punt 2);
2) ik heb wel de mails van de verhuurder, die zegt dat :
- het een kortlopend contract is (van datum tot datum, 3 jaar)
- hij een verbrekingsvergoeding vraagt van 1 maand - ze zijn in het derde jaar - en dit volgens 3,2 en 1 maand vergoeding in het eerste, tweede en derde jaar (opgenomen in één of andere vorm in het contract, cfr punt 2)
- dat ze het contract in principe niet kunnen opzeggen en huur moeten betalen tot einde derde jaar. Hij voegt er wel aan toe dat hij snel een huurder zal vinden (zonder garantie uiteraard!) en de verschuldigde resthuur dan vervalt
- en om het appartement te huur te kunnen stellen, ze eerst de 1 maand verbrekingsvergoeding asap moeten betalen!

Dit alles lijkt me een geklungel van jewelste, ja zelfs van rechtsmisbruik. Volgens mijn informatie is een huur van korte duur niet opzegbaar, tenzij anders bepaald in het contract (cfr portaalsite belgium.be en artikel netto- De Tijd). Netto geeft trouwens als voorbeeld van afwijking de 3-2-1 regeling verbonden aan het contract van 9 jaar. Dat hij de 1 maand vergoedingsverbreking nu opeist, is voor mij het bewijs dat er in het contract werd afgeweken van de niet-opzegbaarheid. En dan meen ik dat, na de aangetekende opzeg van 3 maand (reeds gebeurd) en de schadeloosstelling van 1 maand, de kous af is en niets meer verschuldigd is.

[Vandebos]

1) ik heb het contract nog niet in mijn bezit (kan dus nog niet antwoorden op punt 2);
2) ik heb wel de mails van de verhuurder, die zegt dat :
- het een kortlopend contract is (van datum tot datum, 3 jaar)
- hij een verbrekingsvergoeding vraagt van 1 maand - ze zijn in het derde jaar - en dit volgens 3,2 en 1 maand vergoeding in het eerste, tweede en derde jaar (opgenomen in één of andere vorm in het contract, cfr punt 2)
- dat ze het contract in principe niet kunnen opzeggen en huur moeten betalen tot einde derde jaar. Hij voegt er wel aan toe dat hij snel een huurder zal vinden (zonder garantie uiteraard!) en de verschuldigde resthuur dan vervalt
- en om het appartement te huur te kunnen stellen, ze eerst de 1 maand verbrekingsvergoeding asap moeten betalen!

Dit alles lijkt me een geklungel van jewelste, ja zelfs van rechtsmisbruik. Volgens mijn informatie is een huur van korte duur niet opzegbaar, tenzij anders bepaald in het contract (cfr portaalsite belgium.be en artikel netto- De Tijd). Netto geeft trouwens als voorbeeld van afwijking de 3-2-1 regeling verbonden aan het contract van 9 jaar. Dat hij de 1 maand vergoedingsverbreking nu opeist, is voor mij het bewijs dat er in het contract werd afgeweken van de niet-opzegbaarheid. En dan meen ik dat, na de aangetekende opzeg van 3 maand (reeds gebeurd) en de schadeloosstelling van 1 maand, de kous af is en niets meer verschuldigd is.

Oppassen:

- Zoals u aanhaalt kan de verhuurder perfect eisen dat de huurders de huur uitdoen, opzeg of niet.

- Als de huurders vroeger willen vertrekken en de verhuurder is akkoord dan zal dit gebeuren onder voorwaarden die zij in onderlinge overeenstemming vastleggen. Kan er geen onderlinge overeenstemming bereikt worden dan is de vrederechter vaak de enige uitweg.

Uw verhuurder kan dus als voorstel lanceren dat:

- de opzeg drie maanden dient te bedragen
- er één maand vergoeding dient betaald te worden aan het begin van de opzeg. (alhoewel dit ... ongewoon is)
- dat bij gebrek aan een nieuwe huurder het contract blijft doorlopen.

De huurder kan daar tegenover stellen dat:

- hij akkoord is met de opzeg van drie maand en de vergoeding van één maand.
- dat bij gebrek aan een nieuwe huurder het contract blijft doorlopen.
- maar dat hij de vergoeding slechts zal betalen op het einde van de overeenkomst aangezien er anders moeilijkheden heden rijzen mocht er geen nieuwe huurder gevonden worden, dan is die vergoeding immers zonder grond.

Ik zou op een rustige en kalme wijze op die manier als huurder met een contract van bepaalde duur mijn kaarten uitspelen... Niemand is ermee gebaat naar het vredegerecht te moeten stappen en de standaard regeling van 3 maand opzeg en drie maand vergoeding voor het verbreken van een contract van bepaalde duur te horen uitspreken....

[edith]

Ik heb het contract nu in handen.
In de huurovereenkomst (contract) staat letterlijk :
Artikel 2 : Duur
De huur wordt aangegaan voor een periode van 3 jaar vanaf 01/03/2009. Indien er geen opzeg wordt betekend tenminste 3 maanden voor het verstrijken van de einddatum, wordt de lopende huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor onbepaalde duur. De opzegging gebeurt bij aangetekend schrijven.
Einde citaat.

In de bijlage (van het KB) staat verder :
Huurovereenkomsten voor woningen gelegen in het Vlaams Gewest
...
4) Duur en beëindiging van de huurovereenkomst
a) Algemene opmerking in verband met de aanvang van de opzeggingstermijnen
In alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand tijdens dewelke de opzegging wordt gedaan.
b) De huurovereenkomst van 9 jaar
i) algemeen
Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name automatisch het geval zijn voor :
- een mondelinge huurovereenkomst
- een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur
- een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3 (drie) tot 9 jaar.
...
ii) Beëindigingsmogelijkheden gedurende de periode van 9 jaar
...
2. Beëindiging door de huurder
De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maanden betekent. Hij heeft zijn opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste drie jaren van de huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding btalen gelijk aan 3, 2 of 1 maand huur, naargelang hij tijdens het eerste, tweede of derde jaar vertrekt.
....

Persoonlijke bemerking : De vriendin van mijn zoon die absoluut niet vertrouwd is met de huurwet en bepalingen, heeft me alle geruime tijd geleden gemeld dat verhuurder bij de ondertekening de clausule 3,2,1 bij eerste, tweede en derde jaar heeft vermeld.

De huurwet stelt mi als algemeen principe dat de huurovereenkomst 9 jaar loopt. In hun contract is er mi geen afwijking of andere interpretatie mogelijk, namelijk er staat geen welbepaalde einddatum in, in het contract staat mi ook dat indien huurders (of verhuurders) geen opzeg geven, dit automatisch verlengd wordt tot 9 jaar. Bij de definite tenslotte in de bijlage staat volgens mij ondubbelzinnig (zie hoger) dat een huurovereenkomst normalerwijze 9 jaar loopt en als nog duidelijkere omschrijving "een geschreven huurovereeenkomst met een bepaalde duur van DRIE tot 9 jaar.

[Vandebos]

In dit geval zal men er van uitgaan dat:

- het hier wel degelijk handelt om een huurcontract van bepaalde duur, er is immers contractueel een begindatum en een looptijd vastgelegd.
- de opzegclausules in het contract niet van toepassing zijn op een contract van bepaalde duur.

Mondelinge afspraken hebben spijtig genoeg nul en geen waarde als men ze niet kan bewijzen.

Ik zou persoonlijk trachten het parcours uit mijn vorig bericht te volgen.

[edith]

Mijnheer Vandebos,
dank voor de antwoorden, heb hun aangeraden uw conclusie te volgen.

Een laatste stohalm misschien nog, de vriendin van mijn zoon had al een huurcontract vanaf 14/05/2008 met dezelfde eigenaar voor een ander (kleiner) appartement in hetzelfde gebouw. Ze heeft een overeenkomst gesloten van verbreking van dat contract met de eigenaar bij het ondertekenen van het nieuwe contract dat dus inging op 01/03/2009.

Hoewel verschillende appartementen, toch mijn vraag, overschrijdt men hier dan niet de maximale periode van 3 jaar?
Ik kan aannemen van niet, maar toch effen proberen.

[Vandebos]

Aangezien het over verschillende panden gaat heeft dit geen invloed. Het eerste contract betreffende pand A werd verbroken met onderlinge overeenstemming, het tweede contract werd aangegaan op een ander pand B.

De contracten zullen bijgevolg als twee afzonderlijke entiteiten worden bekeken.

[jakkie]

Even toch verwijzen naar vraagje ivm registratie...
In geval het contract niet geregistreerd werd kan je onmiddellijk een einde maken aan de 'overeenkomst'. Ik kon het ook niet geloven, maar nam hierover contact op zowel met een notaris (die mij - na enig opzoekwerk - terugbelde om dit te bevestigen), als met het registratiekantoor uit de regio.
Dit werd ook opgenomen in de (nieuwe) huurwet, en heeft dus -naar mijn bescheiden mening) niets te maken met lange of korte duur van het contract...
Zodoende...

[Vandebos]

Dan lijkt het me tijd dat de notaris in kwestie wat bijlessen gaat volgen; art 3§6 huurwetgeving, van dwingend recht, stelt duidelijk:

§ 6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Het is artikel 3§5 die de huurder de mogelijkheid geeft op te zeggen met drie maanden opzeg tenzij het contract niet is geregistreerd. Art3§5 derde lid is dermate specifiek opgesteld dat de gevolgen van niet registratie enkel kunnen slaan op de opzegmogelijkheden besproken in art 3§5 eerst en tweede lid.

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W 2006-12-27/30, art. 73, 004; Inwerkingtreding : 01-07-2007>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

[jakkie]

Beste Vandebos,
Een en ander is mij totaal niet duidelijk :
In 'Netto' (netto.tijd.be) las ik: '...Goed om te weten :
Heeft de verhuurder nagelaten het huurcontract te registreren, dan mag de huurder op elk moment zonder opzegtermijn en zonder schadevergoeding vertrekken...', of is deze informatie onvolledig ?