JuridischForum.be

Allen (ik begin vaste klant te worden vrees ik),

Op 15 September stuurde ik een aangetekend schrijven naar mijn huisbaas met melding van mijn vertrek, door o.a. defecte boiler. Ik beschik over een bewijs dat deze defect was op 8 December 2009 en een schriftelijk attest dat deze niet conform en onbruikbaar is op 08 Augustus. Dit liet ik ook weten via telefoon en gewone post.

Mijn huisbaas verwittigd mij vrijwel onmiddelijk dat hij zal present zijn om zaken te vervangen met een aannemer op Vrijdag 17 September om dit na te kijken. Ik werk, dus mijn vriendin doet dit in mijn plaats. Deze personen verklaren dat het toilet onmiddelijk vervangen moet, de boiler bespreken ze niet. De huisbaas belt mij op en zegt dat ik Zaterdag tussen 10u en 12u dien aanwezig te zijn om de reparatie te beginnen. Gezien er nooit iets gebeurde, heb ik argwaan, en inderdaad belt de huisbaas mij op na deze 2 uren dat hij er niet zal zijn. Ik dien mij Maandag vrij te maken de hele dag omdat de aannemer niet kan het uur garanderen. Ik werk, de huisbaas eist de sleutels. Ik weiger, dus zij zeggen dat zij dan zullen komen na hun verlofperiode, de hele maand Oktober en November zijn ze weg.

Vandaag krijg ik een aangetekend schrijven dat, omdat ik telefonisch hen toegang weigerde, zij niet aansprakelijk kunnen gesteld worden voor enige verdere schade. Ik bel hen terug met de rechtzetting dat zij mogen komen, maar dit tijdig moeten laten weten, en indien op werkdagen ik mij moet kunnen op tijd regelen met andere mensen. Ik zeg dat ik dit via aangetekend schrijven zal opnieuw zenden, de huisbaas weigert: Vanaf oktober zijn ze vertrokken, en gezien dit in de brief duidelijk staat hebben zij bewijs dat ik dit wist en dat zij deze niet zullen kunnen ophalen.

Op hun brief stond een e-mail, dus ik heb nu een e-mail gestuurd met rechtzetting dat ik nooit heb gezegd dat zij niet 2 maanden welkom zijn, maar dat ik mij niet op korte periode ineens kan vrijmaken van het werk noch iemand anders voorzien, en ik onder geen beding de sleutels wil leveren.

In hoeverre sta ik hier sterk in mijn schoenen? Zij eisten langs te komen deze Zondag (weer zo een heuglijke makkelijke dag, ik stelde vanavond voor maar nyet), maar ik verwacht mij eerlijk gezegd aan scheldpartijen en proberen mij dingen te laten tekenen dat ik aansprakelijk ben. De man is enorm opvliegend, kan ik mij hierin enigzins laten bijstaan?

De firma die het nazicht deed heeft bewijs dat zij eerder deviezen per post en per e-mail verstuurden en dat het probleem niet nieuw is, maar ze niet ingrijpen.

U verzendt hen gewoon een nieuw AS waarin waarin u de door hen aanmatigende beschuldigingen ten zeerste betwist. U geeft in het schrijven een zo gedetailleerd verslag van de afspraak om het toilet in het weekend te komen herstellen, over het niet tijdig verwittigen dat men niet ging langskomen, over het eisen dat u zich binnen de 48 uur een gehele dag vrijmaakt in de werkweek omdat men geen vast uur kan opgeven. U vermeldt vriendelijk dat u reeds bij uw telecom operator de logs van uw in en uitgaande gesprekken hebt opgevraagd voor de betreffende periode zodat u de vermeldde tijdstippen perfect kan bewijzen. U verzoekt de verhuurder vriendelijk om u in de toekomst, zoals het een goede verhuurder betaamt, ofwel minstens een week op voorhand van geplande werken op de hoogte te brengen zodat jullie in samenspraak een datum kunnen regelen ofwel dat de verhuurder de uitvoerder van de werken uw contactgegevens bezorgt zodat u samen met hem kan afspreken.

U sluit af met de zin: "gelet op het feit dat u me telefonisch meedeelde dat u vanaf heden weigert nog aangetekende schrijvens in ontvangst te nemen en ik u toch niet in het ongewisse wens te laten wordt enkel voor de goede orde dit schrijven u eveneens per gewone post en per email overgemaakt. Gelieve tevens te noteren dat krachtens de wet Peeters betreffende communicatiemedia de eerste aanbieding van een aangetekend schrijven door de post juridisch wordt gelijkgesteld met kennisname van de inhoud van het schrijven. Het is enkel de verantwoordelijkheid van de bestemmeling om te bepalen hoe hij zich van deze kennisname kwijt."

Welk is de reden waarom ze wensen langs te komen?

De eigenaar-verhuurder hoeft er toch niet bij te zijn en met zijn neus op de loodgieter staan kijken om een WC en boiler te vervangen. Ofwel is het een zwartwerker die per uur werkt.

Ik heb na de aangetekende zending in eerste tijde deze AS betwist gezien de informatie niet klopte per e-mail. Ik kreeg binnen de 2 minuten respons via telefoon. De man was ziedend, omdat ik er heb bijgezet dat er van een e-mail even goed een bewijsstuk is van aflevering (zeker via het werk). Ik moest en zal er staan die namiddag. Dat deed ik.

Ze zijn hier met aannemers gekomen die de problemen constateerden en noteerden. Ze willen een nieuwe, electrische boiler plaatsen. Mij niet gelaten, maar de aannemer gaf ook aan dat de electriciteit niet geaard was en slechts 10A was, en zij dat niet mochten. Dus hebben ze besloten de electriciteit ook te hernieuwen. Hiervoor zullen tegels uit de muur worden verwijderd, enz.

Ik heb foto's genomen van de staat van de boiler, het vuur, en de ongeaarde electricteit voor, alsook foto's van de eigenaar die aanwezig was met de aannemer. Ik vermoed dat ik hiermee in orde ben en dat zij dan de nodige zaken vervangen zoals ze wettelijk verplicht zijn.

Ik ga er van uit dat ik, zoals u zegt met de wet Peeters, hierbij mijn plicht heb voldaan. Ik kan hen moeilijk de toegang weigeren gezien ze dit nu wettelijk verplicht zijn. Nu, natuurlijk is de staat van woning niet meer dan zoals voordien maar ik ga er van uit dat, rekening houdend met aangetekend schrijven, telefonisch contact, e-mail (van mijn kant), en foto's ik daarmee correct sta m.b.t. huurwaarborg en eventuele latere problemen.

Ik had morgen toch afspraak met de huurdersbond, vraag het daar nog eens na om zeker te zijn alleszins. Ik heb voor de zekerheid ook foto's genomen van alle ongeaarde electriciteit dus, de boiler, de plaats van de boiler in de douche (al jaren niet reglementair), de plaats van de verwarming en de plaaster die er door los komt. Over dat laatste hebben ze me gezegd dat ik me over alle muren geen zorgen moet maken, enkel het parket op de vloer dient nagelfijn te zijn zoals bij het begin. Maar goed, ik zie niet in hoe ik na bijna tien jaar dat parket gloednieuw had kunnen houden (mag geen kras inzitten) en met werkmensen die electriciteit en boiler gaan wijzigen weet ik dat al helemaal niet.

Foto's nemen van de vloer vooraleer de werken beginnen, bijkomende foto van de grote gebreken met details beschreven op appart blad.

Aannemer verzoeken matten te leggen om de vloer te beschermen. Doet deze dat niet en constateert u schade deze fotograferen en onmiddellijk de eigenaar en uw verzekering verwittigen.

Van de de foto's en het verslag brandt u een kopie die u aangetekend aan uzelf verzendt. Bij aankomst bewaart u de breif ongeopend. Bij een eventueel geschil kan deze als gedateerd bewijs bovenhalen. Zorg voor een paar dateerbare foto's. (krant van de dag met hoofdpagina op vloer, etc, etc alles wat het weerleggen moeilijk maakt)

(krant van de dag met hoofdpagina op vloer, etc, etc alles wat het weerleggen moeilijk maakt)

Dient deze foto met gedateerde zaken zoals krant samen met 1 van de gebreken, of is enkele foto's van zaken met datum goed genoeg? Want qua contrast om de datum leesbaar te krijgen met krant naast bv. boiler is al moeilijker.

Hoe kan een ongeopende aangetekende zending overigens gecontesteerd worden op datum? Als ze zeggen dat het erna gebeurde kan dit niet via de stempel. Als ze zeggen dat die foto's van lang geleden gebeurden, dan zeggen ze dus eigenlijk zelf dat alle gebreken er al lang zijn.

In hoeverre is zo een foto met duidelijk herkenbare verhuurder in de woning eigenlijk geldig? Als er aangetekend schrijven is gebeurd, als zij antwoorden met nog 1 van de (mondelinge) besproken problemen erbij vermeld, duidelijk vermelden in aangetekende zending dat ze op vakantie zijn en dus geen aangetekende zendingen meer kunnen ontvangen, je zelf antwoordt met vermelding probleem 1,2 en 3 per email, en dan foto's kan dateren met aannemer en verhuurder op, zie ik echt niet goed in van rechtswege hoe zij hun zouden kunnen indekken als er bv. in de muur waar de plaaster afbrokkelt, vocht zou komen.

Altijd ook per gewone post verzenden, dan ligt het braafjes in hun bus op hen te wachten...

Gewoon een paar fotos ertussen met dateerbare dingen. (ik haalde de hoofdpagina van een krant aan omdat deze iedere dag uniek is.) op die wijze staaf je de datering van de gehele reeks. In de metacodes van digitale fotos zitten een aantal tags die toelaten de integriteit van een foto en een reeks vast te stellen.

Beste,

(Om geen nieuw topic te openen)

Ik heb de problematieken in een aangetekende zending verzonden, ik heb een aangetekende zending teruggekregen die zegt dat een defecte boiler willen vervangen alsook een defect toilet, maar ik na telefonisch contact weiger om hen toe te laten. Ik heb dit onmiddelijk per e-mail betwist.

Ik heb de foto's, gedateerd en met foto's van alle aantoonbare problemen (defecte niet conforme boiler, defect toilet, en loskomen plaaster aan de muur bij verwarming wat volgens mij op termijn altijd kan leiden tot schimmelvorming gezien de condensatie) mijzelf aangetekend verstuurd.

Huisbaas is bij contestatie van zijn aangetekende zending per e-mail met duidelijke vermelding dat emails ook te traceren vallen, onmiddelijk binnengevallen met een 'aannemer' (of deze officiëel 1 was betwijfel ik enigzins) en de problemen vastgesteld. Hij heeft me daar ook van een e-mail gestuurd dat ze het verder zullen bekijken, alsook dat ik me van de plaaster/muur niets moet aantrekken.

In zijn e-mail heeft hij het over de periode Oktober/November voor de werken en dat hij op vakantie vertrekt. Ondertussen had ik eerst geen warm water in douche, nu niet meer bij de wasbak. Bij alle twee openzetten nog wel in de douche, maar dan komt er een pak rook vrij uit de boiler (niet-conform en niet voldoende verluchting heb ik op papier). Ik verwacht dat zo ongeveer elke dag geen van beide nog kan werken.

Een aangetekend schrijven van de problematiek heb ik al (nu 2 weken verstreken), wat doe ik als dit niet wordt aangepakt? De huisbaas vermeldt mijn verplichting tot een grondige oppoetsbeurt van het pand na verlaten nu ik de huur stopzette voor dit soort problemen, maar ik zie niet goed in hoe dit te doen hartje winter zonder warm water.

(P.S.: Bij de huisbaas er op te wijzen, hun antwoord: 'Er is toch nog warm water momenteel in de keuken? Behulp u van emmers')

Ik heb bewijzen aangetekende zending, bewijzen van proximus logs van hun op te bellen, een eerste nazicht en opsommen problematiek in December 2009, bewijzen van emails....ik zie niet zo goed in wat ik nog meer kan doen. Een AS met weer dezelfde problemen op te sommen heeft mijn inziens geen nut (ze zijn weg en kunnen hem niet ontvangen, en los daarvan zijn ze al op de hoogte, getuige ook hun antwoord in e-mail)

Dan zal er niets anders opzitten dan het vredegerecht in te schakelen.

Dan zal er niets anders opzitten dan het vredegerecht in te schakelen.

Mij gelijk, volgens mij sta ik sterk genoeg in mijn schoenen, maar wat kan ik dan eisen? Als ze de boiler dienen te vervangen, dient het hele leidingwerk vervangen (staat op papier) en ze willen een electrische en daar zeiden al 2 aannemers dat dat onmogelijk is op de verouderde aanwezige installatie.

Als er niets verandert tegen November, dan wil ik dat mijn contract verbroken wordt na de opzegperiode van 3 maanden dus 31 December en mijn huurwaarborg onmiddelijk teruggestort wordt zonder tegenspraak, eigenlijk. Anders krijg ik die flat nooit in een soortgelijke propere staat zoals de plaatsbeschrijving van 2001 zonder warm water. Da's onmogelijk.

Huurreductie met terugwerkende kracht wegens langdurige genotsderving? Laten vastleggen van de toestand waarin de algemene voorzieningen zich door slijtage bevinden zodat er bij het verlaten van het pand geen discussie is over de waarborg?

Laten vastleggen van de toestand waarin de algemene voorzieningen zich door slijtage bevinden zodat er bij het verlaten van het pand geen discussie is over de waarborg?

Dat zou ik maar al te graag doen, maar als het via een vrederechter moet in Brussel sta ik al in 2011 werd ik verteld. Neemt in deze gemeente snel 3-4 maanden vooraleer de eerste convocatie toekomt. Zoals reeds vermeld doet stedenbouw/huisvesting van de gemeente dit niet.

Tenzij je bij een vrederechter kan vragen om een specialist te laten langskomen vooraleer de eigenaar en jij worden geconvoceerd, natuurlijk. Lijkt me ook geen sinecure in Brussel, maar gaat misschien toch sneller. Voor mijn part doe ik het in privé op mijn kosten, maar ik weet niet waar aankloppen hiervoor?

Geen warm water + geen toilet is toch licht hinderlijk...

Huurreductie met terugwerkende kracht wegens langdurige genotsderving?

Komt me bekend voor. Alles hangt af van de vrederechter. Voor genotsderving warm water en douche wegens boiler die niet conform was gedurende 6m. kon ik slechts op een schamele 200€ rekenen wat = 33€/maand. Dit probleem dat de huurder heeft met de verhuurder heeft is op het eerste zicht vrij complex. Het gevaar is zeer reeel dat een vrederechter daar allemaal geen rekening mee houd, maar toch een besluit neemt. Een soort besluit van de gulden middenweg, waarbij de huurder niet al zijn rechten zal kunnen doen gelden volgens wat hier door hem word geclaimed.

Ik zou iedereen daarom de raad willen geven om juist niet te talmen om naar het vredegerecht te stappen. Zodat de vrederechter een eenvoudig maar vooral snel besluit kan nemen, zonder dat hij zijn kop hoeft te breken over een complexe zaak die hij vrijwel nooit ten gronde zal willen of kunnen bestuderen wegens tijdsgebrek.

Ik zou iedereen daarom de raad willen geven om juist niet te talmen om naar het vredegerecht te stappen. Zodat de vrederechter een eenvoudig maar vooral snel besluit kan nemen, zonder dat hij zijn kop hoeft te breken over een complexe zaak die hij vrijwel nooit ten gronde zal willen of kunnen bestuderen wegens tijdsgebrek.

John,

Als ik nu naar de vrederechter stap, beginnen de convocaties waarschijnlijk maar ten vroegste aan het einde van het jaar. Mogelijk later. Daarenboven zou zoals jij en Vandebos aangeeft het slechts over pakweg 10 procent van de huur gaan, wat in mijn geval mij niet meer dan 30 of 40 euro per maand oplevert. Dat weet de huisbaas goed genoeg, daarmee wellicht ook zijn aangetekend schrijven van plots op vakantie te vertrekken tot het einde van mijn huur.

Als ik die procedure inzet, zie ik mijn huurwaarborg waarschijnlijk amper of nooit meer terug, enkel omdat ik moeilijk deed. Dan zal hij proberen zoveel mogelijk daarop verhalen.

Daarom ben ik op zoek naar andere pistes om een attest te kunnen bekomen, los van de 2 attesten m.b.t. boiler, van de problemen in de woning. Er is geen woningdienst in Brussel dus niemand voor een nazicht met een puntensysteem en zaken als het EPC of bepaalde voorschriften tellen niet in Brussel, dus mijn inzien dien ik daarvoor in privé ergens aan te kloppen.

Een vrederechter zal hoe het er momenteel voorstaat nooit het contract verbreken. Die zal aangeven dat de eigenaar afwezig was vlak nadat hij op de hoogte was gebracht door aangetekende zending, ook al kan ik bewijzen dat ik eerder belde alsook de firma die het nazicht leverde bewijzen van offertes heeft. Dat maakt niets uit in een vredegerecht. Dus aan mijn contract ga ik nog 3 maanden vastzitten.

Om deze verder te zetten, indien er iemand met soortgelijke problemen zou zitten en het zou lezen:

Dochter huisbaas gebeld (syndicus van gebouw), letterlijk meegedeeld dat het haar niet kan schelen of ik 3 maanden warm water heb of niet. Nummer aannemer gevraagd, die was erg kwaad omdat hij in dienst is van huisbaas, niet mij. Diende Vrijdag en Zaterdag permanent aanwezig te zijn om Maandag de werken te kunnen aanvangen (om dubbel paar sleutels over te dragen zodat zij binnen kunnen). Deed dit met vriendin er bij zodat ik toch af en toe boodschappen en dergelijke kon doen.

Niemand opgedaagd. Heb vandaag de stap gezet om alle foto's en verslagen van de nazichtfirma's naar de juridische dienst van stedenbouw door te mailen van deze gemeente van Brussel, een dienst die verbaal aan het loket beweerde geen stappen te kunnen ondernemen. Blijkbaar wel met een email en na de foto's te kunnen zien: 1 uur later kreeg ik telefoon dat zij Vrijdag in urgentie een onderzoek komen afnemen. Dit sturen zij ook naar de huisbaas.

De huisbaas schreef mij aangetekend aan afwezig te zijn tijdens de maanden Oktober en November, maar ik zag de voorbije dagen goed genoeg licht branden. Hij zal dus de keuze hebben aanwezig te zijn en zijn eigen aangetekend schrijven tegen te spreken, of de afspraak tussen de controledienst van de gemeente en mij te laten gebeuren.

Als iemand nog nuttige tips hieromtrent heeft waar ik hun moet op attent maken hoor ik die graag, gezien ik van o.a. John D hoor dat dit type diensten niet altijd erg tot op het bot gaat. De nazichtfirma confirmeerde mij bv. dat de electriciteit niet conform is (geen aarding + te oud voor conform nieuwe regels) maar daar heb ik zelf geen idee hoe ik dit kan aankaarten, of dat zij dat uberhaupt opmeten.

Ik ga er wel vanuit dat defecte boiler, attest niet conformiteit en niet conforme verluchting stookruimte + toilet en eventueel niet conforme electriciteit al aardig wat strafpunten opleveren. Indien gevaar boiler kan aangetoond worden door bv. gasverlies, iemand een idee of er een risico bestaat dat ze het pertinent onbewoonbaar verklaren tot de nodige werken worden uitgevoerd?