Kosten plaatsbeschrijving bij handelshuur

[Efjoma]

Makelaar stelt voor de volledige kosten van de plaatsbeschrijving bij een handelshuur aan de huurder aan te rekenen. Is dit wettelijk? Met dank.

[Vandebos]

De wet op handelshuur vermeld geen specifieke regels aangaande de plaatsbeschrijving. Bijgevolg valt met terug op artikel 1730 BW van het gemeen huurrecht.

Art. 1730. <W> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

[artemis]

Wat bent u met de handelsruimte van plan?

Sommige handelsruimtes worden nogal zwaar getransformeerd, meestal op kosten van de huurder. In dergelijk geval heeft een plaatsbeschrijving niet veel zin, wel goede (contractuele) afspraken over wat mag en niet mag, en of het pand zal mogen achtergelaten worden in de getransformeerde staat.

U huurt bv een winkel en wil:
-de etalage verbouwen naar uw eigen wensen
-radiatoren verplaatsen zodat uw inrichting er beter in past
....dan kan u beter in het contract laten voorzien dat deze toestand behouden mag blijven bij beëindiging van het contract.

Er kunnen uiteraard altijd nog delen onaangeroerd blijven (zoals toilet en keuken) waar wel een plaatsbeschrijving voor nodig is.

[Vandebos]

In een dergelijke situatie heeft de initiële plaatsbeschrijving juist veel zin, anders kan de verhuurder nooit verhaal maken mocht hij eisen dat het pand in zijn originele staat wordt hersteld bij het beëindigen van het contract. Niet elke verbouwing is permanent gunstig voor de verhuurder. Denk maar aan een winkel die wordt omgevormd tot een zonne complex of een werkruimte met enige kantoren.

[artemis]

Je hebt natuurlijk helemaal gelijk Vandebos.

Daarom vroeg ik wat de plannen waren.
Mijn laatste handelsverhuring (zonder plaatsbeschrijving) is al enige tijd geleden en dat was van winkel naar winkel. Het zeer uitvoerige contract werd toen door een notaris opgesteld en de afspraak was dat de verbouwingsplannen van de huurder door ons goedgekeurd moesten worden.
(Al goed want de slimme architect van de huurder wou een pilaar met ondersteunende functie weghalen.)
Bij die goedkeuring hadden wij de kans om eventueel te eisen dat bepaalde veranderingen bij beëindiging van het contract terug in oorspronkelijke staat moesten gebracht worden. De oorspronkelijke staat was dan zoals het op een door een architect getekend plan stond, en dat hadden we wel.

[Efjoma]

Hartelijk dank.

[ZeddLeppelin]

De wet op handelshuur vermeld geen specifieke regels aangaande de plaatsbeschrijving. Bijgevolg valt met terug op artikel 1730 BW van het gemeen huurrecht.

Art. 1730. <W> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Kunt ge niet zeggen dat die afwijking is toegestaan dat de kosten gedeeld zijn? M.i. is dat suppletief.

[Vandebos]

De wet op handelshuur vermeld geen specifieke regels aangaande de plaatsbeschrijving. Bijgevolg valt met terug op artikel 1730 BW van het gemeen huurrecht.

Art. 1730. <W> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Kunt ge niet zeggen dat die afwijking is toegestaan dat de kosten gedeeld zijn? M.i. is dat suppletief.

§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.

Met andere woorden, van dwingend recht?

[Franciscus]

Een goede beschrijving is zeker en vast nodig - wat was de situatie - zeker wat de structuren betreft.
Vb bij een verbouwing waarin zowel voor als achtergevel - nutsvoorzieningen en verwarming verwijderd werd - tussenschotten enz tot op blote beton en steen is het 'aangewezen' de eigenaar hiervan in kennis te stellen.
De nieuwe firma heeft dat gedaan door aangetekende brief aan aangenaar en beherende dochter. En op een exemplaar van het dossier - met bouwvergunning - plannen en prijzen, dat mochten ze weten, de eigenaar(s) en de beherende dochter te laten naamtekenen met datum en voor akkoord. Op die wijze zijn zowel zij als de firma ingedekt.