indexeren of niet

[bambipower]

1.8% bij bpost (https://www.bpostbank.be/portal/Start.asp" onclick="window.open(this.href);return false;) (2% bij psa bank http://www.spaargids.be/sparen/spaartarieven.html" onclick="window.open(this.href);return false;) ... dan ben je zeker... geen geloop van jut naar jaar voor de grootste pietlulligheden. Geen contracten, leegstand, wanbetalers, registratie, ...

U moet natuurlijk geen medelijden krijgen met huiseigenaars. Net zoals er geen medelijden moet zijn met verhuurders en huurders.
Maar het lijkt me wel logisch dat als je van 2% rendement nog gaat afsnoepen, dat veel verhuurders gaan afhaken. Wat dan het tekort op de huurmarkt nog groter maakt... en de prijzen doet stijgen.

[Vandebos]

Vandebos, moet ik nu medelijden krijgen met huiseigenaars? Waar is men nog zeker van 2 % netto bij een belegging?

Absoluut niet, maar hier komen pretenderen dat verhuurders op een verwaarloosbare investering slapend rijk worden is evenmin op zijn plaats.

In het gegeven voorbeeld werd bv geen rekening gehouden met de doorgaans stijgende onroerende waarde van het pand in kwestie. Dat is echter een return die men pas opstrijkt bij de effectieve verkoop van de panden in kwestie en doet hier dan ook niet ter zake.

Als men dan toch enkel wil teren op een onmiddellijk rendement is het veel verstandiger om dat milljoen te investeren in een gespreide passieve portefeuille gebaseerd op 80% tak 21 en kapitaalgewaarborgde fondsen en 20% in beveks en dividendaandelen. Dat zal je zelfs met een doorsnee middelmatige fondsenbeheerder uit de klassieke banken zonder problemen het dubbele opleveren. (voor een belegging van een miljoen gaan er trouwens voldoende deuren open bij diverse private banks in België die beduidend betere rendementen kunnen bieden.)

[mava105]

Och, het is de klassieke wrok van huurders tegenover (hun) verhuurders. De eersten worden volgens hen gepluimd en in het zak gezet, en de anderen worden al slapend stinkend rijk op hun kap.

[sloeberken]

Niemand word weerhouden een eigen woning te kopen, als je normaal werkt en een beetje zuinig leeft en geen vier keer op reis gaat moet dit toch lukken.

[JPV]

Het kan mij -geen huurder of verhuurder - persoonlijk geen fluit schelen of er een indexering komt dit jaar of niet. Maar het blijft dat ik de heisa vanwege vakbonden, politieke partijen, ... niet begrijp als het gaat om minder dan 1 € per jaar. Of het ontbreken van correcte informatie in de media. En daarenboven , 1 € gaat geen verschil maken op het rendement dit jaar.

het gaat over een indexsprong. Wil zeggen dat de volgende indexatie TOT 2% bereikt wordt niet doorgevoerd zal worden. Zo heb ik de (redelijk uitgewerkte) plannen over indexsprong van lonen toch gelezen (nog geen effectieve wetteksten daarover gelezen).

Maw: het kan zijn dat mensen nu direct dat effect voelen (bij lonen die maandelijks/trimesterieel geïndexeerd worden), maar sommigen zullen de niet-stijging mss pas voelen in 2016, als de spilindex overschreden zou worden.

[Rene]

@Vandenbos
Is er ook rekening gehouden dat je op het einde van de berekening een vastgoed over hebt? Die alleen maar in waarde zal stijgen?
Dat veel eigenaars woningen verwerven via vb erfenis, ... en dus niet echt moeten aankopen.
De verzekeringskosten vallen wel duur uit, inningskosten slechte verhuurders ook?
Herstellingskosten? Ook goed aangerekend. € 1000/jaar is waarschijnlijk meer dan 1 maand huishuur.
Een pand van 1 miljoen daarvan dacht ik dat het perfect in orde zou zijn. want bij 4 wooneenheden is dat 4000 euro/jaar en daar kan je al eens iets voor doen.

Ik huur zelf van een brave zelfstandige, veel werken doet hij niet, is eerder om hem bezig te houden.
Wel geen kinderen en rijk getrouwd en geërfd. De woning voldoet aan alle regels, maar alle vakmensen die hij ooit inschakelde hebben hem waarschijnlijk goed liggen gehad.
Wij klagen niet en doen zelf kleine herstellingen zelf ook al zijn ze niet voor ons.
Die kosten zijn duurder dan de mogelijke indexopslag die hij kan vragen.
Hij verhuurd zijn panden via een makelaar. En je mag raden wat die eraan verdiend. En wat hij ervoor doet? Dan heb ik compassie met de eigenaar.

@sloeberken
Ik had een mooi eigen huis, met alles erop en eraan. Zelfs atelier van 200 m². Zelf voor gewerkt, geen euro (frank toen) gekregen van wie ook. En bijna afbetaald. Wel 10 uur/dag gewerkt als zelfstandige en na een vechtscheiding gevolgd door een faling moeten openbaar verkopen. Curator heeft er 89.000 euro aan verdiend.
En raar toen alle gelden op waren was de scheiding (4J.) in orde en faillissement (6j) afgehandeld.
Nu ben ik te oud om nog te gaan lenen voor een huis, en zelf een lening krijgen na faling is uitgesloten.
Wel was ik tamelijk vlug verschoonbaar verklaard. Op eigen aanvraag want curator werkte niet mee.

En dan ben je blij dat er nog brave eigenaar willen verhuren. Van die 1 of 2% indexverhoging ligt hij zeker niet wakker. Wel moest ik het niet goed onderhouden. En daarin geef ik hem gelijk.

[Vandebos]

De meerwaarde op het pand wordt enkel gerealisseerd bij verkoop. In het voorbeeld gaat het over de opbrengst van verhuur. De opbrengst door verkoop gezien op 20 jaar is altijd interessant maar dan gaat het niet over 'binnenharken' per maand.
Hier dient trouwens nog een component aan toegevoegd te worden; er is een dichotomie tussen de stijging in waarde van een pand en de stijging van de huurprijs. De stijging van de verhuurprijs in België is immers onderworpen aan wettellijke beperkingen die niet gelden voor de verkoopsprijs. Indien een verhuurder zijn panden in orde houdt zal hij dan ook gedurende de looptijd van een huurcontract een daling zien van het rendement tov de marktwaarde van zijn pand. De indexstijging van dit jaar waar nu al een maand over geluld wordt in de parlementen is hiervan een schoolvoorbeeld, zij staat totaal niet in verhouding met de ondertussen veranderde marktwaarde van de panden.

Hoe iemand een pand heeft verwerfd doet in feite niet ter zake, dat pand vertegenwoordigd een waarde X, de huuropbrengst een waarde Y die men na kosten kan beschouwen als de reële jaarlijkse inkomsten verworven door de investering van dat bedrag X. De eigenaar kan net zo goed verkopen tegen waarde X en dit bedrag op een andere wijze gebruiken of herinvesteren.

Ik heb in dit voorbeeld opzettellijk geen wanbetalersscenario opgenomen. Zelfs met een rechtbijstandsverzekering ben je snel ettelijke maanden huur kwijt, krijg je het pand terug in een onbekende staat en is de kans op succesvolle inning klein.

Begrijp me alsjeblieft niet verkeerd, verhuren blijft interessant als deel van een volledige investeringsstrategie, maar waar vroeger het verhuurgedeelte voor een gelijkwaardig deel van de opbrengst zorgde zal de verhuurder zich nu inderdaad meer dienen te concentreren op de meerwaarde component die zijn pand in de loop der jaren opbouwt.

[Vandebos]

@rene, doorgaans is indexering voor mezelf een werkmiddel naar de huurder toe, indien hij het pand naar behoren onderhoudt en correct de huurgelden en kosten op tijd betaalt 'vergeet' ik deze meestal een paar jaar. Als ik dan vervolgens toch indexeer zal dit steeds vergezeld gaan van een berekening wat het niet indexeren hem de afgelopen jaren heeft opgeleverd.

Dat is een formule die voor mij doorgaans werkt en een degelijke verstandhouding met mijn huurders oplevert.

[wanton]

Vandebos, wat ga je doen als de regering zou beslissen - er zijn plannen- om bij verhuring te belasten op de reêel ontvangen sommen ipv op een verhoogd KI?

[Vandebos]

Even nuanceren.

Indien er een dergelijke stap komt zal dit de overheid verplichten naast de lusten ook de lasten in rekening te moeten brengen. Men zal met andere woorden verliesposten moeten tolereren. Als je er dan mee rekening houdt dat een uitzetting of herstel na moedwillege vernieling een jaaropbrengst kan annuleren of erger heb ik er ernstige twijfels over of de overheid bereidt is deze gok te nemen, vooral wanneer je rekening houdt met het voorbeeld van de rijkentaks in Frankrijk.

Neen, wat ik wel zie gebeuren is dat alle gewesten op een doorgedreven wijze vijfjaarlijks het KI van ieder pand onder de loep zullen nemen en dat de schatting hiervan een meer realistische verhouding zal hebben met de marktwaarde van het pand in kwestie.

Maar mocht ze toch zo gek zijn een unilaterale heffing door te voeren wel dan zal ik mijn geleidelijke verkopen versneld uitvoeren en werk maken van mijn emigratie. En neen dat is geen grap, ik ben aan de ene kant reeds geruime tijd op zoek naar een stek aan de andere kant van de plas en aan de andere kant het familieaandeel in vastgoed aan het afbouwen.

[roharro]

Voeg me bij commentaar Vandebos.
Een correcte belasting op werkelijk inkomen waarbij men kosten en afschrijvingen kan inbrengen en zoals voor andere inkomstenbronnen de voorheffing verrekenen zou, alleszins voor de appartementen die ik als mede-eigenaar beheer, veel gunstiger uitkomen.
Op dit ogenblik, als men alles correct in aanmerking neemt, zijn het verliesposten.
Enkel een, onzekere, meerwaarde bij verkoop zou dat cijfer misschien positief kunnen maken.

Bij nieuwe appartementen is het resultaat wel positief op KASBASIS, maar niet steeds indien men ook de afschrijvingen in rekening brengt. Alleszins is voor die appartementen de return op het kapitaal flink gedaald omdat de huren al in jaren de stijging van de aankoopprijs van nieuwe appartementen niet gevolgd hebben.

[bambipower]

zouden we dan onze uren ook in rekening mogen brengen? Als de huurder belt omdat zijn klink is losgekomen, de verplaatsing ervoor... het gemail en getetter die nodig is... ipv dat de huurder efkes snel een klein schroevendraaiertje neemt of inbussleuteltje en dat vijsje efkes zelf aandraait.

Ik vind het nogal afgunst van sommige huurders ook alsof verhuren op uw lui gat zitten is.. en cashen.

[JPV]

zouden we dan onze uren ook in rekening mogen brengen? Als de huurder belt omdat zijn klink is losgekomen, de verplaatsing ervoor... het gemail en getetter die nodig is... ipv dat de huurder efkes snel een klein schroevendraaiertje neemt of inbussleuteltje en dat vijsje efkes zelf aandraait.

Ik vind het nogal afgunst van sommige huurders ook alsof verhuren op uw lui gat zitten is.. en cashen.

goed gewoon onderhoud vergt imho het regelmatig aanvijzen van alles wat mogelijk is in huis. Lijkt me dus een huurderverplichting. De eerste keer zou ik dit aanvijzen, de tweede keer keer reken je effectief de brandstof aan. De derde keer stuur je een vakman, die de klink professioneel zal aanvijzen, een kost die ik zal verhalen op de huurder.

[Frally]

Ik voeg mij ook bij de commentaar van Vandebos betreffende het belasten op basis van de reële huurinkomsten. En iets men telkens vergeet te vermelden is natuurlijk dat als de reële huurinkomsten belast worden, men ook geen belasting op het KI moet betalen. Ik denk dus ook dat de overheid eerder de KI periodiek zal aanpassen, vermits ze dan zeker is van de inkomsten, terwijl het belasten van de reële huurinkomsten een veel grotere gok zal zijn. Een ander aspect is de hogere administratieve last die dit met zich meebrengt, zowel voor de verhuurders als voor de belastingadministratie. Een voorbeeld hiervan zijn de panden waarin de eigenaar zelf woont : op het gedeelte dat hij zelf bewoont zal hij belasting op het KI moeten betalen, terwijl op de gedeelten die hij verhuurt een inkomensbelasting zal betaald moeten worden.