JuridischForum.be

Hallo,

Onze situatie is als volgt :

Ik heb een appartement in Antwerpen gekocht 3 jaar geleden en woon daarin (met woonbonus van 3010 euro en een lening (3,94%) op 30 jaar, maar ik heb al vervroegd afbetaald, zodat er nog maar 21 jaar van over schiet)
Mijn vriendin heeft een appartement in Antwerpen gekocht 4 jaar geleden en woont daarin (eveneens met een woonbonus van 3010 euro en een lening (4,37%) op 30 jaar)

Nu hebben we pas een huisje buiten Antwerpen gekocht en wil ik bij banken gaan shoppen voor een extra / nieuwe lening.
Ons plan is om beide appartementen te houden en te verhuren. Ik geraak er echter niet helemaal in wat dit betekend voor onze belastingen.

Dit zijn de opties die ik zie :
1) We behouden beide onze oude lening (misschien nog een iets lagere % proberen af te snoepen) en voor het huis gaan we een volledig nieuwe lening aan
2) We zeggen de oude leningen allebei op en gaan 1 grote, nieuwe lening aan
3) We zeggen de oude leningen allebei op en gaan in totaal 3 nieuwe leningen aan
4) Een combinatie van hierboven

Mijn vragen / onzekerheden :

a)
Omdat we niet langer aan het "enige woning"-criteria voldoen, vervalt de verhoging van onze 3010 euro woonbonus. Dit wordt daarom een 2280 euro woonbonus. Hierop verliezen we ongeveer 35 euro per maand per appartement.
Als ik het goed begrijp behouden we wel de pre-2015 woonbonus als we de oude leningen niet opzeggen. Als we ze wel opzeggen en een nieuwe lening aangaan, dan krijgen we de "nieuwe" lagere post-2015 woonbonus van 1520 euro. Hierop verliezen we dan nogmaals ongeveer 35 euro per maand per appartement extra.
Is dit correct of valt de woonbonus voor deze leningen sowieso volledig weg omdat we de appartementen verhuren? Indien de woonbonus volledig wegvalt kost dit volgens mijn berekeningen meer dan 100 euro per maand.
Bij het aangaan van een nieuwe lening voor de appartementen, maakt het dan uit dat we voor zowel de huizen, als appartementen 1 grote lening aangaan?

b)
Het nieuwe huisje is eveneens een eigen (maar niet enige) woning. Krijgen we voor de lening die we hiervoor aangaan dan nogmaals een woonbonus (van het post-2015 soort uiteraard, dus 1520 euro)?
Zo ja, hoe werkt dat dan? Mag zowel ik als mijn vriendin dat gewoon bij de woonbonus van de appartementen op tellen? Is er een plafond misschien? Stel dat er, omdat we ze verhuren, geen woonbonus meer is op de appartementen, mogen we dan beiden een woonbonus van 1520 euro ingeven voor de lening van het huisje? Of moeten we de 1520 euro opsplitsen in 2?

c)
Ik veronderstel dat we voor iedere woning onroerende voorheffing moeten betalen (3x dus)?
Hoeveel keer en waar moeten we gemeentebelasting betalen? Moet ik dan zowel voor de locatie van mijn appartement en voor de locatie van ons huisje betalen? En mijn vriendin dan voor haar appartement en voor de locatie van ons huisje? (alles dubbel maw)
Maakt het uit of we officieel samen wonen?

d)
Voor het verhuren van de appartementen, moeten we het KI invullen onder 1106 en worden we hierop belast.
Betaalde interesten kunnen we echter ingeven onder 1146 om dit teniet te doen.
Hoe zit het echter als we onze oude leningen opzeggen en 1 grote lening aangaan voor alle panden? Mogen we deze interesten dan nog gebruiken onder 1146?
Of als we de oude leningen opzeggen en 3 nieuwe leningen aangaan?

e)
Kapitaalaflossingen kan je ook invullen onder 1358. Ik kan met tax-calc echter geen situatie vinden waarmee dit ook maar iets van invloed heeft. Weet iemand wat dit doet in welk scenario?

Beste

http://www.bespaarbelastingen.be/algeme ... eede-huis/" onclick="window.open(this.href);return false;

A : Het klopt dat de verhoging wegvalt zodra u een andere eigendom heeft. Het eventueel herfinancieren van de bestaande lening wijzigt echter de fiscaliteit niet. Als u de bestaande leningen herfinanciert blijven deze herfinancieringsleningen de fiscaliteit volgen van de originele leningen. U blijft dus in het "pre 2015" stelsel. De 2280 woonbonus blijft dus bestaan. 1 grote lening aangaan zal men niet toestaan. Er blijven altijd 3 leningen.
B : Een eventuele nieuwe lening voor de nieuwe woning komt theoretisch in aanmerking voor fiscale aftrek onder het stelsel van lange termijnsparen. (zie hyperlink). Echter enkel voor zover uw globale fiscale korf al niet volledig is opgevuld door de woonbonus van uw eerste lening. Hoogstwaarschijnlijk brengt deze nieuwe lening dus geen bijkomend fiscaal voordeel bij.
C: Uw onroerend voorheffing wordt berekend op de globaliteit van uw kadastrale inkomsten. daarbij wordt de gezinswoning geneutraliseerd. Gemeentebelastingen betaalt u alleen in de gemeente waar u gedomicilieerd bent. Dat staat dus los van uw onroerende eigendommen.
D: U kan inderdaad uw betaalde intresten aangeven in art 1146 en die zullen in mindering gebracht worden van het onroerend inkomen. Reeds eerder gesteld zal één grote lening niet kunnen. Er blijven altijd 3 leningen. Ofwel de 2 originele leningen of de herfinancieringsleningen die ervoor in de plaats komen én een lening voor de nieuwe aankoop. Indien u de oude leningen herfinanciert volgen zij de fiscaliteit van de originele en blijven de intresten evengoed aftrekbaar.
E : kapitaalsaflossingen lange termijnsparen zullen effectief enkel invloed hebben voor zover uw woonbonus al niet maximaal opgevuld is door de bestaande leningen.

Toch opletten: met de nieuwe staatshervorming is de woonbonus niet definitief verworven. Waar vroeger de status "eigen woning" eenmalig werd gecheckt nl op 31 december van het jaar waarin je de lening aangaat (behoudens de speciale gevallen ) zal dit nu elk jaar opnieuw nagegaan worden maw vroeger kon je je huis waarvoor je de woonbonus had gekregen, na verloop verhuren en ergens anders gaan wonen en bleef dit toch je eigen woning. Dat is nu niet meer het geval: ga je ergens anders wonen dan krijg je voor het huis dat je verlaat niet meer de gewestelijke woonbonus maar zal je in aanmerking komen voor de federale intrestaftrek. Tenzij je nog voor 1 januari 2016 verhuist want dan behoud je de oude woonbonus wel.
Dat is iets waar geen woord wordt over gerept in de media waar altijd beweerd wordt dat voor leningen van voor 2015 niks veranderd. Ik heb de vraag gesteld aan de het contactcentrum FOD financiën en daar is mij schriftelijk meegedeeld dat je de woonbonus verliest als je verhuist ook al blijft het oorspronkelijke huis je enige woning en je verhuist bvb om bij je partner in (diens huis of huurhuis) in te trekken.
Ik heb dit al proberen dubbel checken maar vind nergens anders info daarover (media nemen altijd elkaars artikels over blijkbaar)

De topic starter zal dus indien hij niet verhuist voor 01/01/2016 een woonbonus kunnen krijgen voor nieuwe huis ( onder het nieuw stelsel dus minder dan vroeger) en voor het oude huis de intrestaftrek toepassen, verhuist hij voor 2016 oude woonbonus voor oud huis, intrestaftrek voor nieuw huis

Mark,

Sorry maar is nonsens. Topicstarter kan voor nieuwe woning nooit (nieuwe) woonbonus krijgen gezien hij al eigenaar is van een woning. Voor bestaande woning behoudt hij oude woonbonus zonder supplement. Dat is de wetgeving.

bedankt voor jullie antwoorden!!

Hieronder mijn poging het te begrijpen :

a) Woonbonus op onze huidige appartementen :
De verhoogde pre-2015 woonbonus (3010 euro) wordt sowieso een niet-verhoogde pre-2015 woonbonus (2260 euro).
Of we nu herfinancieren bij dezelfde bank, bij een andere bank of niet herfinancieren, maakt allemaal niet uit.
extra vraag a1 : Is de woonbonus iets dat sowieso per persoon (of per eigenaar van een woning) is? Of maakt het iets uit dat we officieel gaan samenwonen? (dat we bv onze woonbonus bij elkaar moeten optellen en zo sneller een korf vullen)
extra vraag a2 : In het geval ik nu geen huis had gekocht, dan zou, als ik het goed begrijp, de verhoogde pre-2015 woonbonus (3010 euro) sowieso enkel voor de 1e 10 jaar geweest zijn. Na 10 jaar zou dit een niet-verhoogde pre-2015 woonbonus (2260 euro) geworden zijn. Begrijp ik het goed dat ik, nu dat ik een huis heb gekocht, ik gewoon vroeger op de niet-verhoogde pre-2015 woonbonus (2260 euro) terecht kom en dat die de volledige looptijd van de lening behouden blijft? (dat die maw niet na 10 jaar nog eens gaat verlagen)
extra vraag a3 : Gesteld dat mijn veronderstelling van vraag a2 correct is, wat is dan de exacte looptijd van de niet-verhoogde pre-2015 woonbonus (2260 euro)? Ik heb nl, dmv vervroegde afbetalingen, nu al de looptijd van mijn 360 maanden lening met 59 maanden verkort. Als ik een herfinanciering doe, kan ik ook de looptijd opnieuw bepalen. Heb ik de woonbonus voor de oorspronkelijke looptijd (360 maanden vanaf 2011), voor de (voor de herfinanciering) verkorte looptijd (301 maanden vanaf 2011) of voor de nieuwe looptijd van de herfinanciering (bv 300 maanden vanaf 2015)?

b) Fiscale aftrek onder het stelsel van langetermijn sparen voor het huisje :
Bedoeld u hiermee 1146 (betaalde interesten) en 1358 (kapitaalaflossingen) of nog iets anders? In de link staat dit ook niet vermeld.

c) Onroerende voorheffing / gemeentebelasting :
Ik begrijp vrees ik niet wat u bedoelt met "Uw onroerend voorheffing wordt berekend op de globaliteit van uw kadastrale inkomsten. daarbij wordt de gezinswoning geneutraliseerd.".
Kan u dit misschien anders verwoorden?
Ivm de gemeentebelasting begrijp ik dat we maximaal 1x gemeentebelasting moeten betalen (bv voor de locatie waar het huisje gelegen is, als we daar beiden gedomicilieerd zijn).
Dit is, als ik het goed begrijp, per persoon appart op zijn inkomen berekent (het maakt maw niet uit of we officieel samenwonen of niet, we moeten sowieso ons inkomen niet samentellen, daarop de gemeentebelasting berekenen en ieders de helft hiervan betalen)?

d) Onroerend inkomen compenseren met betaalde interesten :
Begrijp ik u nu goed en bedoelt u dat ik niet alleen de interesten voor de lening van het huisje, maar ook de interesten van de (eventueel geherfinancierde) oude leningen hiervoor kan gebruiken? (ook al krijg ik reeds financieel voordeel voor deze dmv de woonbonus) Als dat zo is, kan ik nl veel langer het onroerend inkomen volledig compenseren (naarmate de lening vordert betaal je steeds minder interesten).

e) Kapitaalaflossingen :
Ik heb kunnen uitvlooien hoe dit met tax-calc berekend wordt. Voor zover ik kan zien, heb je geen voordeel door je kapitaalaflossingen zolang je een "volledige" verhoogde of niet-verhoogde woonbonus hebt. Als je die niet hebt (Of hij is niet volledig. Bv je vult maar 2800 euro in ipv 3010 euro, of 2000 euro ipv 2260 euro. Ik heb geen flauw idee in welk scenario je een "niet-volledige"-woonbonus zou moeten invullen.) dan wordt het "niet-gebruikte" stuk aan 30% afgetrokken van de basisbelasting.

f) Nog een extra vraag over de link die u postte :
Bij het belasten van de huurinkomsten wordt een onderscheid gemaakt tussen gemeubeld en niet-gemeubeld verhuren.
Als ik het goed begrijp betaal je, als je gemeubeld verhuurd, de belastingen van het ongemeubeld verhuren + nog wat extra (maw altijd meer).
Ik heb in mijn appartement een hoop kasten die vast aan de muur zijn gemaakt (Dus niet echt ingebouwd, maar ook niet echt verhuisbaar. Sommige "zweven", andere staan op de grond, maar zijn ook aan de muur vastgemaakt). Ook de keuken wou ik wel laten staan
Kan ik dit beschouwen als "ongemeubeld" voor de belastingen? Moet ik bij de verhuur er dan opletten dat ik niet zeg "gedeeltelijk gemeubeld"? Of maakt dat allemaal niet zo veel uit?

g) Nog een extra scenario :
Aangezien 1 grote lening niet mag, schieten enkel nog volgende scenarios over :
1) Oude leningen behouden, nieuwe lening aangaan voor huisje
2) Oude leningen herzien, nieuwe lening aangaan voor huisje
3) Oude lening behouden, andere oude lening herzien, nieuwe lening aangaan voor huisje
Ik heb echter nog een nieuw, potentieel interessant, scenario verzonnen :
4)
Mijn vriendin heeft dmv een erfenis redelijk wat kapitaal. We wilden dit gebruiken om goede eigen inbreng te hebben bij de aankoop van ons huisje.
Wat echter ook kan, is dat zij hiermee de volledige lening van haar appartement afbetaald en dat we dan nog maar een kleinere eigen inbreng hebben voor het huisje.

Om te weten of dit scenario interessant is, zijn alle bovenstaande vragen echter zeer belangrijk (het verschil gaat vooral in de belastingen zitten)

Nogmaals bedankt voor jullie input!!

http://www.dvl.be/info/tweede%20woning.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.triview.be/lexicon/lexicon_n ... aftrek.htm" onclick="window.open(this.href);return false;

a1 : woonbonus wordt per persoon berekend voor zover die mede-eigenaar is. het al dan niet getrouwd zijn speelt hier geen rol. samenwonen is wel een factor : u kan slechts genieten voor zover u als kredietnemer in de status "eigen enige woning bent". u moet er dus zelf wonen en het moet om de enige eigendom zijn. Als u met "officieel samenwonen" wil zeggen "wettelijk samenwonen" waar u nu beiden in praktijk al samenwoonden, maakt dit geen enkel verschil.
a2 : klopt
a3 : fiscale aftrek blijft lopen zolang de lening blijft lopen. Bij herfinanciering blijft fiscaliteit originele lening behouden MAAR kan de aftrektermijn inderdaad verlengd worden indien u over langere termijn zou herfinancieren. Vraag is of de bank daarin zal meestappen. we zijn doorgaans niet happig op stretching van kredieten. daarenboven zal de aftrekmogelijkheid van uw nieuwe lening de vrijgekomen ruimte in uw fiscale korf opvullen zodra uw oude leningen terugbetaald zijn.
b : het gaat inderdaad om deze fiscale nummers
c en d : Uw inkomsten die belastbaar zijn (kunnen ) bestaan uit verschillende soorten inkomsten : beroepsinkomsten (lonen), onroerende inkomsten (kadastrale inkomsten, huurinkomsten...), roerende inkomsten (dividenden en intresten) en diverse inkomsten (inkomsten uit octrooien en concessies bvb). Al deze inkomsten vermeld u in principe op uw belastingbrief. Als u meerdere eigendommen heeft zijn er ook meerdere kadastrale inkomsten. Deze worden opgeteld en de kadastrale inkomsten van de eigendommen die u niet zelf bewoont worden ook nog geperekweerd (zie hyperlinken). Het bedrag aan aldus berekende onroerende inkomsten is belastbaar in de hoogste schijf van uw aanslagbiljet. Indien er echter intresten aanwezig zijn die verband houden met onroerende uitgaven, kunnen deze intresten afgetrokken worden van dit bedrag. Onder bepaalde voorwaarden. Zie hiervoor site belastingen. Het komt erop neer dat alle kadastrale inkomsten opgeteld worden en dat anderzijds de betaalde intresten in mindering gebracht worden.

e : zolang je geniet van de woonbonus heb je inderdaad geen winst ingevolge kapitaalsaflossingen van bijkomende leningen. Zodra er ruimte vrij komt kunnen beiden gecombineerd worden. je bankier/accountant heeft fiscale programma's ter beschikking op dit te optimaliseren. (als je een goede bank hebt toch...)

f : ingebouwde kasten zijn onroerend door bestemming. Dit is dus niet van toepassing. Wordt bvb wel gebruikt in bvb Brussel waar gemeubelde appartementen worden verhuurd aan bvb expats of europese ambtenaren

g : die scenario's zijn enkel te berekenen op basis echte cijfers : spreek met uw bankier. Die kan dat perfect simuleren;

Mark,

Sorry maar is nonsens. Topicstarter kan voor nieuwe woning nooit (nieuwe) woonbonus krijgen gezien hij al eigenaar is van een woning. Voor bestaande woning behoudt hij oude woonbonus zonder supplement. Dat is de wetgeving.

Niet helemaal nonsens . Je hebt gelijk dat TS voor zijn nieuwe woning geen woonbonus gaat krijgen maar hij gaat - als hij niet voor 2016 verhuist wat hier wellicht niet aan de orde is- zijn woonbonus verliezen voor het huis dat hij gaat verhuren. De sites die je vermeldt in je antwoord dateren allemaal van voor de 6de staatshervorming.

http://financien.belgium.be/nl/particul ... woning/#q6" onclick="window.open(this.href);return false;

nogmaals ik heb de vraag gesteld aan de FOD financiën , hieronder mijn vraag en hun antwoord:


Van:
Aan: personenbelasting
Onderwerp: webform web010:[Personenbelasting] 03/02/2015 12:37



Op jullie wepagina i.v.m. de gevolgen van de 6 staatshervorming lees ik het volgende met betrekking tot de woonbonus en de eigen woning

quote
6.Wat gebeurt er als ik later verhuis naar een andere woning B?

In dat geval wordt die andere woning B uw ‘eigen woning’ en wordt uw huidige woning A een ‘andere woning’. Dat houdt in dat de lening voor uw huidige woning A vanaf dat ogenblik niet meer onder de gewestelijke regeling valt, maar wel onder de federale regeling. Als die verhuis nog plaatsvindt voor 2016 kunt u op de eerste woning nog de woonbonus of het bouwsparen op federaal niveau verderzetten. Gebeurt dat later, dan valt u terug op het gewone langetermijnsparen (voordeel aan 30%). Vanaf hetzelfde moment, zal een eventuele lening voor woning B onder de gewestelijke regels vallen.

einde quote

Ik weet niet of bovenstaande nu wel of niet van toepassing is op een lening van vóór 2014. Er is mij mondeling bevestigd dat voor leningen van voor 2014 de eigen woning eenmalig (op 31 december van het jaar dat ik de lening afsluit) wordt bekeken en dat ook bij een verhuis naar een nieuwe woning ( niet in eigendom) en verhuur van de eigen woning, de woonbonus behouden blijft. Kunt u mij dit ook schriftelijk bevestigen dat ik de woonbonus behoud, ook als ik pas in 2016 zou verhuizen en mijn eigen woning dan zou verhuren.

met vriendelijke groeten,



Geachte


Onze referte: 2015-000-628-18 (gelieve dat nummer mee te delen bij ieder contact met het Contactcenter)



Indien u een woning (woning A) heeft, die u momenteel betrekt, met een lening die u bent aangegaan tussen 01/01/2005 en 31/12/2013 die voldoet aan de voorwaarden van de aftrek enige eigen woning, geldt het volgende:


U zal na 01/01/2016 verhuizen naar een nadere woning. In dat geval zal het begrip “eigen woning” ook beoordeeld worden het moment van de uitgaven. Op het moment van de betaling van de kapitaal- en intrestaflossingen is woning A niet meer uw “eigen woning”. U zal bijgevolg onder de federale regeling vallen. Vanaf aanslagjaar 2017, inkomsten 2016 wordt de overgangsregeling aangepast (art 539 WIB92). U zal dan onder het federaal lange termijnsparen voor de lening op woning A omdat het op het moment van de uitgaven niet meer uw “eigen woning” is.



Indien de verhuis nog plaats zou vinden in het jaar 2015 valt u onder de overgangsregeling van art. 539 WIB92 van aanslagjaar 2016, inkomsten 2015. U zal dan nog steeds de aftrek enige eigen woning behouden onder op federaal niveau.

Indien u een tweede woning bekomt, zal u enkel de toeslagen verliezen.


Voor bijkomende algemene informatie kan u steeds terecht op de webstek van de FOD Financiën (http://financien.belgium.be" onclick="window.open(this.href);return false;) of kan u het Contactcenter FOD Financiën bellen op het telefoonnummer 0257/257 57 (gewoon tarief, elke werkdag van 8 u tot 17 u).


Als slot merk ik op dat een definitief standpunt omtrent elk specifiek geval slechts kan worden ingenomen door de bevoegde dossierbeheerder die over alle elementen van het dossier beschikt. Hiertoe kan u contact opnemen met uw lokale dienst.





Met hoogachting



I. Vanhees

Contactcenter FOD Financiën

Tel. 0257/257 57 (gewoon tarief, elke werkdag van 8 u tot 17 u)

http://financien.belgium.be" onclick="window.open(this.href);return false;

hier nog wat up-to date info nuttig kunnen zijn voor Prinscarnaval

http://moneytalk.knack.be/geld-en-beurs ... 37325.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Markizn,

thx voor de info. Oude woonbonus zonder toeslag is in de feiten gelijk aan plafond lange termijnsparen... En ook voor 2015 verschoof je van marginaal tarief naar gemiddeld tarief indien je een tweede woning in eigendom had.

nogmaals ik heb de vraag gesteld aan de FOD financiën , hieronder mijn vraag en hun antwoord:


...


Als slot merk ik op dat een definitief standpunt omtrent elk specifiek geval slechts kan worden ingenomen door de bevoegde dossierbeheerder die over alle elementen van het dossier beschikt. Hiertoe kan u contact opnemen met uw lokale dienst.

Hier toch mee oppassen, ik heb vernomen dat het contactcenter in Brussel niet vol deskundigen zit, maar met mensen net uit stage omdat niemand die job wil doen. Het dossier kan door die ene zin nog anders bekeken worden door de plaatselijke controle. Heb het al gehoord van een collega die met een dossier zat waar het contactcenter foute info heeft gegeven waarna het door de controleur werd rechtgezet

Nogmaals bedankt voor u antwoord basejumper!

d) Onroerend inkomen compenseren met betaalde interesten :

Nog 1 extra verduidelijking over wat ik concreet moet invullen aub

1) Mijn belastingsbrief :
1106 : het KI van mijn appartement dat ik verhuur (en dus niet (de helft?) van het nieuwe huisje omdat ik daar woon en er geen huurinkomsten uit haal)
1146 : de interesten die ik betaal voor de hypotheek van appartement + de helft van de interesten die we betalen voor ons huisje (of een ander aandeel indien van toepassing)

Mijn vriendin haar belastingsbrief :
1106 : het KI van haar appartement dat zij verhuurt (en dus niet (de helft?) van het nieuwe huisje omdat zij daar niet woont en er geen huurinkomsten uit haalt)
1146 : de interesten die zij betaalt voor de hypotheek van haar appartement + de helft van de interesten die we betalen voor ons huisje (of een ander aandeel indien van toepassing)

ps: Ook aan de andere bedankt voor de extra input. Gelukkig is dit niet op ons van toepassing, aangezien ons akte in Juni getekend gaat worden.

nogmaals ik heb de vraag gesteld aan de FOD financiën , hieronder mijn vraag en hun antwoord:


...


Als slot merk ik op dat een definitief standpunt omtrent elk specifiek geval slechts kan worden ingenomen door de bevoegde dossierbeheerder die over alle elementen van het dossier beschikt. Hiertoe kan u contact opnemen met uw lokale dienst.

Hier toch mee oppassen, ik heb vernomen dat het contactcenter in Brussel niet vol deskundigen zit, maar met mensen net uit stage omdat niemand die job wil doen. Het dossier kan door die ene zin nog anders bekeken worden door de plaatselijke controle. Heb het al gehoord van een collega die met een dossier zat waar het contactcenter foute info heeft gegeven waarna het door de controleur werd rechtgezet

Vraag met betrekking tot dat contactcenter: staan die rechtstreeks in contact met de fiscus? Geeft dat contactcenter persoonlijke gegevens die jij hen verstrekt hebt en waarover je vragen gesteld hebt, door aan andere diensten (de fiscus)?

Ze werken allemaal voor de FOD Financien, dus ik vermoed van wel.